博鰲特寫 | 資本前路與REITs東風

2022博鰲房地産論壇·特寫 2021年下半年以來，地産重重危機與壓力之下，企業又該如何“自救”與“求救”以應對當前的發展挑戰？同時，金融資本又該如何創新並尋求新的機遇？

作為一個架在火爐上炙烤的論壇，8月10日上午的博鰲資本大會上，嘉賓們思想的碰撞、交流的火花，給行業帶來了很多啟迪。

針對融資渠道受限，疊加銷售端口疲軟，奧陸資本總裁兼首席投資官蔡金強頗為直接地指出，房地産現狀沒有所謂的“歲月靜好、獨善其身”，而是“覆巢之下安有完卵”的局面。民營上市地産公司60%已經債務違約，真實比率更遠高于60%。

奧陸資本總裁兼首席投資官蔡金強

他認為，在融資性現金流受三道紅線限制、銀行還在縮減地産頭寸情況下，真正決定房企能活多久的是經營性現金流。然而，今年上半年絕大部分的地産企業經營性現金流為負，正數者應極少。真實負數應比報表大不少，今年下半年很大機會擴大負數。

值得注意的是，由于拿地的下降，即便未來銷售回暖，大部分公司将面臨可售貨源非常缺乏的問題，這也意味着2022年下半年及2023年的房企經營性現金流将更嚴峻。

他指出，“救市場不救企業”情況下，除了少數央企及國企，其他房企遲早血流幹。對于破局，應當機立斷地補充融資性現金流，即救企業，尤其是民企優質龍頭，更重要的是需要重建市場信心或信用。

對于重塑信用，中城投資董事、總裁應華也表示認同。他建議：“争取國外債券市場受冷的情況下，國内的債券市場依然是可以的，所以抓住兩點，重塑自己的信用、抓住銷售、抓住債券融資的機會。”

中城投資董事、總裁應華

應華指出，行業可以借鑒國外的商業模式。從美國、日本、新加坡、香港的房地産發展模式可以看出，有低杠杆和輕資産兩個共性。不管國、央企，還是仍在堅持的房企，低杠杆和輕資産的方向是一定要做的。

至于未來的房地産私募基金的機遇，他認為主要包含三個方面：第一、金融市場融資標準化與底層資産投資個性化的缺口，這包括非標轉標，股權缺口，市場分化，資産差異化等。

第二，開發市場供求新平衡競争趨于理性，拿地利潤率回歸正常化。中期庫存健康，内卷競争弱化，拿地利潤率回升。

第三，公募REITs機制不斷完善，核心資産投資退出渠道增加試點範圍擴容，長期資本參與，稅收政策支持，擴募機制完善。

對于公募REITs機制，應華表示：“在技術層面，國内的資管機構已經完全做好了準備，希望能有政策層面的東風。”

無獨有偶，光大嘉寶總裁兼光大安石董事長、首席執行官陳宏飛也在會上呼籲監管方能夠盡快的推出商業REITs的産品。

光大嘉寶總裁兼光大安石董事長、首席執行官陳宏飛

他指出，中國的REITs非常重要，原因有二：第一，因為我國是公有制，又需要整體的持有來運營，公有制最适合用REITs的方法去持有資産，通過證券化的方法把這個産品給所有的投資人。

第二，通過REITs能夠讓大家理解算賬的邏輯。PE市場依賴于股票的二級市場才存在的，而房地産私募市場同樣也依賴REITs市場而存在。有了REITs市場，就會一個標杆、一個參照的價格，然後投資人可以投私募的産品。

他認為，眼下正是打開REITs市場不錯的時機。一方面，把REITs的市場打開，可以讓一些資金回到開發商的手里，去幫助他們保交房。另外一方面，經過了2021年這個周期，開發商套現商業資産商業資産會繼續拿地，他們可能更多地是去建杠杆，還銀行的錢。

此外，領展資産管理有限公司中國内地董事總經理竺海群也認為公募REITs前景是非常光明的。他認為，雖然目前政策仍有限制，但未來應該會有機會放開，将投資的類别擴大到購物中心、寫字樓、酒店，還有養老院等等物業上面。

領展資産管理有限公司中國内地董事總經理竺海群

他指出，香港的REITs市場發展相對比較緩慢。目前在港上市的REITs占到香港證券的市值的比例也就只有0.53%，規模是非常有限。行業内缺乏統一的聲音，也缺乏一個組織者。

據他介紹，最近領展可能會與同業宣布成立一個香港房托基金的協會，創始會員還包括越秀信托、順豐信托等。協會能帶來一繫列的好處，包括跟市場監督者有一個更好的溝通，也促進業界的交流和向投資者進行非常深度的推廣，同時還為參加的會員提供資訊。