變局之年，關于房地産都在談論什麼？| 2022博鰲房地産論壇圓滿閉幕

（2022年8月11日 中國·廣州） “我剛剛去珠江邊走了一會，廣州還是比較悶熱，連吹過來的風都是暖的。”

結束了一天的會議行程，社科院大學城鄉建設經濟繫教授陳淮步行至江濱，感受羊城的呼吸和脈搏。

8月的廣州，午後雷雨天氣增多，暫時改變了高溫肆虐的天氣格局，不少嘉賓感歎，從海南到廣州，也是一次全新的體驗。

因海南突發疫情，2022博鰲房地産論壇改在廣州保利洲際酒店召開，大會議程已于8月10日圓滿完成。

空間的騰挪，給這一屆博鰲房地産論壇增添了别樣的風味。事實上，過去一年，中國房地産行業已大有不同。

首先，房企“三條紅線”和銀行“兩集中”等調控政策正式施行，以高周轉、高負債、高杠杆為代表的金融驅動發展模式逐步退出舞台；其次，2022年以來，不斷有穩樓市、促需求的政策出台，市場信心不斷重塑。

再者，作為經濟運行的基礎保障，随着科技發展、消費復蘇、需求增長，産業地産、物流地産等多個領域站上了全新的風口。

與行業走勢契合，去年論壇着重探讨“理性”與“穩健”，而今年的關鍵詞是“破局”和“未來”。

在為期四天的論壇當中，從博鰲五十人會到經濟學家早餐會、全體大會、資本大會、博鰲大講堂等環節，與會經濟學家、房地産開發商、金融機構，以及創新業務探索者們，共同聚焦行業未來，探尋破局與發展路徑。

“未來仍然是支柱産業”

2022年必将是載入史冊的一年。

在穩住經濟大盤的背景下，房地産“救市潮”在全國鋪開，過去一段時間，相關部門已經對房地産行業動用财政、貨币等政策工具，但主要城市商品房成交情況仍然有待回暖。

國家統計局數據顯示，1-6月份，全國商品房銷售面積68923萬平方米，同比下降22.2%；其中，住宅銷售面積下降26.6%；商品房銷售額66072億元，下降28.9%；其中，住宅銷售額下降31.8%。

面對當前行業大變局，國家統計局原局長、陽光資産首席戰略官邱曉華在會上坦言，眼下房地産行業确實進入了一個寒冬季節。

而每年堅持出席博鰲房地産論壇的老朋友——中國經濟體制改革研究會副會長、國民經濟研究所所長樊綱亦有同感，在他看來，現在到了一個市場波動、低迷的狀态，這個狀态大概還會持續一段時間。

不過，對于行業，對于市場，樊綱並非那個“絕對悲觀者”，他話鋒一轉，表示“面對當前的問題，我們還要多加思考，同時也要看到市場總有低谷，總有高潮，要放眼長遠、布局未來。”

當然，除了老朋友，今年也有一些新面孔加盟，比如中國首席經濟學家論壇主席、原國務院參事、國務院金融發展研究所名譽所長夏斌。

在全體大會上，他從中國房地産行業的過去，着眼未來，並提出：“房地産未來仍然是支柱産業，要大力支持，但是支柱産業的發展也要有個度。”

不過，針對市場有沒有觸底、債務危機何解、行業未來走勢如何這類問題，經濟學家與開發商們似乎並非達成一致。

因疫情原因未能抵達現場的恒隆地産董事長陳啟宗，亦通過視頻連線的方式闡述他的觀點，在他看來，無論現在發生什麼事，這個行業絕對會繼續，人總有住房的需要，需求是相當大的，中國還在城市化或者說城鎮化的過程中。

“不過，中國的住房行業已經進入了一個薄利多銷的環節。”陳啟宗認為，盡管行業面臨一定的困境，但並不是說從今以後行業就沒有賺錢的機會了，薄利多銷意味着賺錢的方式跟從前有點不一樣。

然而，也有不一樣的聲音，在铿锵行當中，中原集團主席施永青則認為：“現在有沒有觸底還不敢肯定，但是我擔心很多人掉下來就跌死了，這次開發商和他旁邊的服務商可能都跌死了，沒有機會再爬上去。”

“大家還是有點樂觀了”，中城新産業控股集團有限公司董事長劉愛明表示，我覺得這個遊戲沒完，随着時間推移它可能越來越嚴重，現在大家能挺是因為還有點家底，實際上都在用過去的積蓄。

至于下一步該怎麼辦，夏斌提到，要講認識、講窮人、講短期、講長期。

概括來看，夏斌的十二字箴言寓意着：住有所居是國民的民生，是房地産市場發展的底線，必須牢牢守住、優先安排，擺在房地産發展的首要地位，考慮問題要先考慮窮人怎麼辦；房住不炒，推進房屋由投資品向消費品為主的轉化，是長期努力的方向。

而旭輝控股董事局主席林中則提出兩個解局方案，其一，企業不要選擇輕易地打破自己的信用。

“可能你覺得倒下去很容易，其實我認為未來站起來更難。所以堅持不倒是很多民營企業要做的，不僅是要有信心，而且要有決心，而且要有毅力，你才會堅持經濟自救。”

在市場普遍悲觀的情況下，信心比黃金更加重要，但是也有參會者戲稱，“黃金還是很重要的。”

這一觀點亦得到了大多數參會者的支持，林中亦補充道，企業積極自救的同時，也希望政府能給行業或者給民營房企注入一點流動性。

新經濟與新路徑

去年，論壇全新設置了“博鰲地産發展大會”以及“博鰲産業科技大會”，今年，博鰲房地産論壇依舊沿襲了上述兩個環節。

其中，地産發展大會繼續關注行業政策、形勢、周期、模式……當然，變局之下，今年的地産發展大會亦更加聚焦創新與可持續，以此探尋未來發展之道；而産業科技大會，則着重探讨房企在新經濟格局下的發展模式和路徑。

在地産發展大會上，華夏新供給經濟學研究院創始院長賈康結合當前穩住經濟和促進增長的主要任務，探讨了房地産行業在其中扮演的角色。

他打趣道，中國幾起幾落的過程中被人形容“打擺子”、“過山車”，伴随着明顯的“冰火兩重天”。從全局來看，剩下下半年的時間段里面糾偏、療疾（自救+引導）之後的回暖，仍值得期待。

而陳淮從房地産的周期來探讨未來路徑，探讨這個“新的行業”。在他看來，未來依舊要求住有所居，房子是用來住的。

其一，住有所居意味着所有人都有房子住，不應該有住房困難而不得的人；其二，房子是給人住的，讓所有的房子都住進人。

東方證券總裁助理、首席經濟學家邵宇，則從行業的變革與轉型看未來。

當然，除此之外，針對行業的改變與創新，保利發展控股集團戰略研究院院長、戰略投資中心副總經理吳定金、施耐德電氣中國區副總裁，全國銷售部行業銷售與發展部門負責人李繼敏、金地集團副總裁、金地集團開發管理公司董事長、東南區域公司董事長郝一斌等人均發表相關演講。

時任海南雅誠房地産開發有限公司董事長的朱荣斌，更是以其創業經歷，為行業發展和轉身提供新的思路。

而在博鰲産業科技大會上，有關物業科技、樓宇經濟、産業地産、物流地産等新經濟劇目交替上演。

其中，萬物雲管理合夥人、首席科學家丁險峰博士就“物業行業的‘萬億’機會”做了主題演講，在他看來，過去20年是互聯網革命，中國的互聯網創造了兩萬億美元的财富，美國創造了5萬億美元以上的财富，而接下來的20年将會是數字化革命。

此外，随着電商的發展，近兩年，物流地産成為了資本新的寵兒，鍊接起各行各業。在大會上，普洛斯資産聯席總裁-中國區趙明琪認為，全球沒有任何一個國家和市場可以和中國的快遞量相媲美，也就意味着在中國要服務這個行業，所有的做法都是很創新的做法。

實際上，随着地産行業的深度調整，樓市景氣下滑，越來越多企業瞄準新經濟機會。

針對新經濟領域，金地威新産業研究院院長葛培健，中電光谷聯合控股有限公司執行董事、總裁黃立平，ESR中國首席運營官周波，潤城新産業執行董事、總經理馬洪波等，就産業、科技與物流等新時期下的熱點話題，進行了深度的交流和分享。

資本問道與多元脈絡

從宏觀政策、市場經濟，到債務化解、不良資産處置，以及數字化、新經濟，2022博鰲房地産論壇聚焦行業熱點話題，解讀中國地産跳動脈絡。

8月10日，論壇議程行之過半，上午的博鰲資本大會從資本與金融的角度，探尋房地産發展的密碼；下午的博鰲大講堂，則以物業、長租、聯合辦公、康養等多元化業态為題，探尋多元紅利。

其一，過去兩年，伴随着經濟下行與行業信用風險，房地産企業的傳統融資渠道日漸緊縮。

奧陸資本總裁兼首席投資官蔡金強表示，地産是一個資金如此密集的行業，看它的現金流是最為準确的，今年上半年融資性現金流、經營性現金流和投資性現金流這三個方面，融資性現金流和投資性現金流發展空間不大。

“決定你能活多久或者說決定你的幸福指數的，就是經營性現金流。”

其二，在行業調整周期的現階段，如何助力房企化解财務風險、調整債務結構、盤活優質資産，已成為市場關注焦點。在此情況下，金融和資管在其中能産生什麼樣的化學反應？資管平台又存在哪些機遇？

光大嘉寶總裁兼光大安石董事長、首席執行官陳宏飛認為，光大安石做經營、做地産，把精力放在能産生比較高收益率的地方，回報最後是通過建設和經營（獲得）。

“我們通過算賬來進入資産經營的市場。”他指出，到了現在這個時間，咱們行業的從業者不算賬，而上面有下大棋算大賬的，如果你不算賬，這把大賬就把你算進去了。

接下來，領展資産管理有限公司中國内地董事總經理竺海群，建銀國際金融有限公司董事總經理曾粵晖，中城投資董事、總裁應華，中信資本高級董事總經理、房地産部管理合夥人及聯席主管朱瑞生，以及基匯資本董事總經理邵律等就出險房企與特殊機會投資等話題進行探讨。

下午的博鰲大講堂，我們将目光投向了更新的賽道和更寬廣的領域。

其中，碧桂園服務首席财務官、聯席公司秘書黃鵬作為博鰲大講堂的首發嘉賓，就“物業服務重構與未來展望”發表演講。

他指出，由于物管有海量的人口基數，有空間，有渠道，有資産，有數據，它越來越像一個平台，越來越平台化，且數字化也使得平台的構造更現實。

而合景悠活集團首席執行官王建輝則提到，“物業行業正在面臨一個非常好的時代契機”。

除了物業行業，當前在政策支持、資本助推下，聯合辦公、長租公寓以及康養服務成功走過變革洗牌的階段，越來越多企業開始發力這些領域。

博鰲大講堂上，IWG集團中國區總裁胡懋、樂乎集團聯合創始人SVP于洪胤、中海養老管理有限公司總經理郭鑫，亦作為上述多元領域的代表進行開講，為市場呈現行業的最新現狀。

不可否認，2022年是中國房地産行業的變革之年，行業在發展、企業在前行，而作為資本與行業發展的積極推動者，由觀點機構主辦的博鰲房地産論壇将一如既往為行業發聲。