博鰲資本大會|蔡金強:現金流看地産覆巢之局及潛在破局

观点网

2022-08-10 11:22

  • 事實勝于雄辯,還是有越來越多的公司在即将倒下,或匍匐倒下,或被推倒下,需要有一個更好的組合拳來擊中要害,否則就已成覆巢之勢。

    蔡金強(奧陸資本總裁兼首席投資官):各位朋友上午好!這次因為疫情原因沒有辦法到現場,這兩天也看到來自地産領域的很多大咖講了很多觀點,也看到有民企的管理層表示目前非常辛苦。

    今天這個環節主辦方問我能不能講講現在這種情況下怎樣才能自保,我說講這個話題有點難,因為現在這種情況下,自保是很困難的事情。現在房地産市場並沒有什麼歲月靜好,也沒有什麼獨善其身,也不是說民企現在已經基本上接近團滅,國企或半國企就可以興高采烈。事實上現在這個情況是一個覆巢之下豈有完卵的局面。可能大家覺得不是這樣的,可能國企和半國企還非常不錯。什麼東西最現實呢?就是現金流,也就是錢最現實,所以今天我就從這個角度跟大家分享一下我們的看法和想起的分析。

    現在地産是怎樣的情況呢?很多朋友還在争論說地産會不會爆,會不會崩盤。是不是崩盤,這個當然看大家的心情,你可以堅持說沒有崩盤。咱們看看數據,如果從數據端來說,今年1到7月份百強房企的銷售累計同比是跌了49%,前100的地産公司應該是相當有代表性的,因為每家公司都會宣布自己每個月的銷售,貌似前10的地産公司,現在已經沒有恒大、融創、萬達、綠地,剩下的大部分都是國企,10個里面有八九個是國企,1到7月份銷售也是同比跌了44%,所以這就是現在房地産的基本現狀,1到7月份同比跌了49%,也就是腰斬。從銷售上腰斬,這算不算崩盤呢?

    如果大家覺得100強的地産公司也不甚了了,咱們來看看國家統計局的數據,今年上半年新開工的面積跌了34.4%,住宅成交的金額跌了31.8%。國家統計局的數據其實是比較濃縮的,比如說漲它就漲得少點,跌也跌得少點,當然數據上我不進行對和錯的點評,可是咱們就看這個新開工的面積,下跌34.4%,事實上百強房企的新開工是跌至53%,土地成交的面積跌了48%,再配合剛才百強企業1到7月份的銷售,下跌了49%,也就是百強企業的新開工跌了50%出頭,銷售跌了49%,土地成交面積上半年跌了48.3%,三者皆為接近50%,如果看這三個數,大家從數據端做出自己的判斷,這是算崩還是沒崩?

    再從地産現狀看發展商端。到現在為止民營的房地産商是幾乎團滅,還有碩果僅存的少數民營企業,所以昨天有地産大咖打氣,咱們剩下的民企一定要頂住,躺平是很容易,可是躺下去可能就站不起來,這是一個很重要的呼籲。

    咱們看發展商端就可以看到,2021年以前,民營房地産從銷售上來說占了全國銷售總量的2/3,現在已經銳減到只有48%。當然此消彼漲,國企和城投現在是5成開外。民營上市公司到現在為止國内跟國外超過60%已經正式債務違約或者展期,如果把一些名存實亡的,也就是債價跌到很低的算進去,事實上真實的違約或者暗示違約的比例已經達到了8成以上。再配合剛才的新開工面積、銷售及賣地面積的腰斬,從數據端跟發展商端來看,這個算是怎樣的情況呢?哪里有什麼防火牆,哪里有什麼國企跟城投所謂的歲月靜好。

    所以我們說出一個真實的情況,現在這個情況已經蔓延到全行業,而且不分頭部,也不分國企和民企。在半國企的企業里面,綠地已經是正式展期了,在美元債市場是視同違約。上兩周國内的公募基金對遠洋跟金地大幅的出庫,這兩家半國企的債價也跌到非常低,遠洋是二三十塊,金地是40來塊。現在這種情況已經蔓延到半國企,綠地、遠洋、金地都出現了一些惡化的情況,他們實際的情況可能比債價要好一些,金地也出來做了一個澄清。

    所以總體來說救市場不救企業的效果是非常有待改善的。事實勝于雄辯,還是有越來越多的公司在即将倒下,或匍匐倒下,或被推倒下,需要有一個更好的組合拳來擊中要害,否則就已成覆巢之勢。

    從現金流的情況來看,可能有人說現在保利、中海或者某家國企非常好,事實上好不好這個事情我們可以用現金流來看,地産是一個資金如此密集的行業,看它的現金流是最為準确的,今年上半年融資性現金流、經營性現金流和投資性現金流這三個方面,融資性現金流和投資性現金流沒有什麼讨論的必要,基本上沒有好的。可能大家說保利又發了多少債,事實上在受制于三條紅線的政策下,幾乎是無人可以擴表的,比如說保利也是通過前三年降負債、降杠杆,現在才稍微從容一點。

    可是銀行還是整體在收縮對地産的頭寸,這是一個現實的問題,沒有看到銀行在反其向而行,對地産公司的頭寸沒有看到增加。大部分的地産公司如果說它在對銀行的融資能以新換舊,這已經是絕頂的幸福,大部分都是或多或少的在償還它跟銀行的各種各樣的貸款。投資性現金流就更不用說了,現在誰還會做多一個投資呢?所以事實上決定你能活多久或者說決定你的幸福指數的就是經營性現金流。

    今天就說說經營性現金流。很不幸今年上半年絕大部分地産企業的經營性現金流為負,正數者應該是鳳毛麟角,比珍稀動物還少。咱們詳細算大部分公司的經營性現金流,無論是最牛的央企、國企,還是半國企,民企更不用說,這應該是很難為正數的,而且真實的負數應該比報表還要大不少,今年下半年這個數可能還會再擴大。

    我是經過詳細計算的,而且這是最頭部的,也就是前10來名的房地産公司,中間包括大部分是央企、國企或者說半國企,可能民企只有兩三家。有些朋友可能會說,它肯定是正數。我說你如果看看它去年的報表,你覺得今年會比去年幸福嗎?今年應該遠沒有去年幸福,去年最少還有上半年一段幸福時間,去年全年來說,前10名這些貌似最幸福的房企,它的經營性淨現金流都為負數,不是深度的負,可是還了負數,而且中間有些數還是通過會計處理,比預期的要少一些。今年的情況比去年更為艱難,所以這個經營性現金流為負的情況是更嚴重的。

    經營性現金流的流入有銷售回款,現在前100的地産公司,銷售是跌至了49%,前10也跌了40%。而且今年的預售資金監管有多緊,大家應該心中有數,所以在銷售回款方面,連去年同期的一半都沒有。因為你的銷售本身已經跌了四五成,再加上預售資金監管,或多或少肯定有問題,你的回款率怎麼有可能跟去年差不多?所以這個銷售回款連去年一半的都沒有。而流出的主要包括土地款、建安、利息、稅費跟三項費用及其它,這5個大項里面,有兩個是省不了錢的,一個是建安,一個是利息,你幾乎是比太能減的,因為建安反映的是過去兩到三年你的銷售,當時銷售了,現在交樓,就算這部分今年很痛苦,事實上也是減不了多少的。利息也減不了多少,可以或多或少減一點,但是減不了多少。你可能說負債少了,那就代表融資現金流你還了銀行的債,那個口子就更大了。所以在假設差不多的情況下,這兩個點你是省不了錢的。

    而建安占經營性現金流通常比例有多大呢?大概是40%到60%左右,如果是前10大的公司可能是30%多到60%左右。這樣一種情況下,占最大頭的建安跟利息這兩塊是省不了的。而且農民工跟建築公司、供應商現在讓你賒帳的情況越來越難。土地款方面,今年大家已經拍地非常少,現在前10來名的地産公司,它買地金額就只有以前的大概3成、4成左右,可是就算這樣的情況下,你如果說約略計算一下,就可以明顯地看到,就算現在碩果僅存的地産公司,它的經營性現金流必然為負。如果說它能夠正的話,我估計應該是鳳毛麟角到比珍稀動物還珍惜,所以這應該是一個很肯定的東西。因為有些東西你是省不了的。可是相反你的銷售回款接近腰斬,而且預售基金監管。所以經營性現金流是負的,真實情況可能負更多。

    随着最近保交樓和斷供的情況發生,預售資金監管應該還會更緊,而且大部分公司的真實利息要比它報出來的現金流的那個數還要高一些,因為有不少的公司把一部分的負債放到了應付上面,通過建築公司的票據來做,可是票據也是要給利息的,所以真實的情況比披露的情況更差一些。我說的這些不僅是民企的問題,而是前10大地産公司,包括央企、國企、半國企和碩果僅存的民企,幾乎都是這樣的情況。所以現在你發現經營性現金流的大幅流出跟短期難以逆轉,這基本上決定了這是動脈缺了一個口子,不停地流血。而在下半年跟明年這個情況也未必能夠逆轉。

    有些朋友說,明年或者下半年就賣多一點,你賣房子是有地的,地是需要買的,不是天上掉下來的,而從去年和今年就可以看到,哪怕是前10來名的地産公司,它的買地的規模就只有以前的30%左右。到了今年上半年可能就只有20%左右,在前10來名的地産公司里面真正買地規模還維持得比較好的就只有中海、華潤、招商蛇口,就算是保利,它的買地規模也比以前大幅縮水,這已經是央企的四大天王了。其它的就可以想到,它的買地規模只有以前的20%、30%。所以在這種情況下,前兩年大部分地産公司的土地儲備已經小了很多,也就可以看出明年哪怕是在前10來名的地産公司,它的可售貨源都會萎縮得很厲害,所以到時候就算市場回暖了,它沒有貨源,請問這個銷售從何而來?所以我得出的結論是,救市場而不救企業是行不通的,因為你最後不可能只剩下這五六家央企和少數的國企。

    現在的情況有多艱難,從剛才的介紹已經可見端倪,所以沒有辦法心存僥幸的,也沒有獨善其身可言。如果說這個情況不改變,像去年住宅的銷售總規模是16萬億,今年上半年是5萬多億,可能今年全年的情況就是10萬億或者11萬億左右。明年如果情況仍然不改變,大家都不買地,民企幾乎都倒的話,這個市場的規模有可能收縮到7萬億,所以不會出現民企都死掉了,然後國企和央企的銷售大幅上升的情況,因為它要先有地再有銷售,而問題是他們現在也沒有地,也不敢買太多的地。

    所以如果不進行一個及時的策略上的變化,仍然堅持救市場不救企業,住宅市場的銷售規模就會從去年的16萬以降到今年的10萬億,降到明年的七八萬億,不會出現一個僥幸的情況,因為賣房子是不能像種洋蔥、種土豆這樣種出來的,它的一是必須得先有錢,後有地,再有銷售這樣一個過程。

    所以現在這個情況來說,你等銷售的大幅快速回暖,時間上已經等不及,也就是說你必須在融資端,融資性現金流進行當機立斷的補充,也就是必須救企業,甚至是優質的民企。因為如果你不補起來的話,這個局面就是這樣散開的,並不會出現民企全部挂掉,國企跟央企在那邊幸福滿滿,這個東西不是一個零和遊戲,它是有可能雙輸的。

    所以我們應該要重建市場的信心跟信用,在整個大的遊戲里面,房企是作為鍊條連接地方政府、供應商、建築、金溝和和買房人,民企在這里面占了6成,如果民企團滅,這個市場就不會繼續下去,就會出現去年的16萬億,到今年10萬億,可能到明年是7萬億的清一,大家要深思熟慮地想這個問題,並沒有防火牆,也沒有隔離帶,也沒有獨善其身。所以我們總結救市場不救企業,這個東西應該好好思考一下,我們還是對國家、對政府有深度的信心和信任的,對國家、對黨咱們是有信心的,可是我們作為一個專業人員,還是要指出問題,自語其它的方面,我們是相信未來的,對國家還是要有強烈的信任。

    審校:勞蓉蓉



    相關話題讨論



    你可能感興趣的話題