博鰲演講 | 陳啟宗：轉型還是轉行，這是一個問題

陳啟宗（恒隆集團、恒隆地産有限公司董事長）：我每次都在樊綱後面講，他總是從全國的經濟，從行業的角度來看房地産，我沒有他那樣在經濟領域有很多的認識，只能從房地産商個人的角度來看問題。

剛才樊綱說了兩方面的難處，一個是行業里的參與者自己本身的難處，另外一個是政策方面的情況。允許我把我的注意力放在房地産商個人的行為。在以往這16年里，我多次的勸戒同行的朋友們，中國住房房地産開發的模式是不可能持續，也就是說要是你冷靜地思考、觀察這個行業的運作，十幾年前我就得出一個結論，就是早晚要出問題，整個開發模式是一個量的比拼，你的地儲存有多少，你每年營業額有多少，銷售了多少套，銷售了多少平米，完全是一個量的比較。

我曾經在這里說過，以往20多年來，很多瘋子在這個行業里。說得直白一點，不止是瘋子在做投資、做生意，從某個角度來看，整個行業都是瘋子，所以不止是瘋子，也是瘋子的行業，這個量的比拼、速度的比拼，重要的不在于一家企業賺多少錢，只要你做大就行，做大就要貸款、借錢，簡直是到了一個莫名其妙的程度。

再加上我在幾年前也曾經在這里講過的一點，這個瘋子一般還有兩個特點，一個是求名，一個是貪利。人要有名聲，本身不一定是壞事，但是我非常理解，當你管理的數字越來越大的時候，追名這個東西就越來越重。其實你的貪不一定是你自己财富的增加，而是表面上看上去好像管理的資産有多少而已。

所以可以說整個行業都是瘋子，還記得幾年前，我忘記了是樊綱主持的還是巴曙松主持的對話，問了一個問題，就是在未來5年，香港的房地産會不會被内地的房地産商占據，成為香港房地産主導的企業？

當年就在這個台上問了這個問題，我是唯一一個不是内地的房地産商。我記得基本上所有的内地的房地産都說五年之内香港的房地産市場就是内地房地産商的天下。我是當年唯一力排衆議，說這是不可能發生的事。

由此可知，整個行業所有參與者基本上都是頭腦不清楚、頭腦發熱，變成了瘋子。每個人都那麼瘋的時候，整個行業也就瘋了。這些話大概我這個香港人還比較好說，内地的人就不大好說。簡單來說就是頭腦發熱，不再清醒。

所以我今天要問的一個問題是，今天講如何把握機遇，這個機遇不知道是什麼機遇。我不知道是賺錢的機遇還是生存的機遇，還是什麼其它的機遇。我要問的問題是，今天中國内地的房地産商覺醒了沒有，看清楚了局勢沒有？照我個人的觀察，我是有懷疑的，至少很多房地産商還責怪政府出手過重。

但是大家不要忘記，這是中國的國情，是中國的特色，而且中國的國情、特色、管理經濟或者管理行業的方法，是相當成功的，因為它造就了世界的經濟奇迹，把整個中國從70年代一個非常困苦的情況，帶到了今天世界第二大經濟體。

所以你不能說中國的體制管理經濟是不對的，中國的商業遊戲規則就是兩個方向的，是由上而下，但是也有由下而上，是兩者的結合，西方是由下而上的，如果不喜歡中國的規則，你可以跑到外國去投資、做生意。但是你看以往的這麼多年，我在美國的房地産市場也混了三四十年，在那邊發大财的房地産商反而不多。

而在中國過去二三十年，基本上所有的大的房地産商，都是以往這20多年才起家的，所以大家要清楚一件事，就是在中國的經濟，政府導向性是很強的，這個沒有好不好的問題，它就是這樣子，你只能接受它。而且總的來說是非常成功的，因為它是政府導向性很強的，所以這就自然會有一些中國特色的風險，是在外國沒有的。正如很多風險是他們有，而我們比較少的。也就是說政府的政策一改變，整個行業就會改變，這是中國比較特色的風險。

有人說這個不對，這個不好。我不同意。機遇好的時候，把中國拉成全世界第二大經濟體，機遇來了，你沒有責怪政策。難處來的時候，你就責怪政策，這好像不大公道。你們在中國做生意，你們比我的感受更深。

政策來的時候，正是風險之一。我們都知道風險與機遇是需要平衡的，賺錢越多的行業機會越大的行業，風險基本上也是會随之而增加的。所以凡是進到房地産行業的人都是貪念特别厲害的一幫人，你只要合法的貪就沒什麼大問題。也就是說凡是進入到房地産領域的人都不是想賺小錢的，都是想賺大錢的，都是雄心勃勃的。

既然如此，你要賺大錢，風險一定就随着而增加。這個風險包括政策的改變，也是風險的一大部分。不喜歡的你可以到外面去試試看，在其它國家做房地産。我是兩邊都做過的，我可以告訴你，在以往這20多年，沒有一個地方做房地産能夠像在中國做房地産賺那麼多錢。

在20多年里，中國的企業，比如說萬科、遠洋、保利、碧桂園等等，在房地産領域里基本上是從0，在20多年時間里成為世界上最大的房地産商。你說沒機遇嗎？機遇大得不得了。所以我們面對的風險也一定是大的，這個風險就包括了政策改變的風險。

最後我想談兩件事，一個是行業的前景，第二個是這個行業里面發展商個人的前景。行業的前景，無論現在發生什麼事，這個行業絕對會繼續，人總有住房的需要，更不要說像剛才樊綱講的，還有人口遷移的問題，這些都告訴我們，需求是相當大的，中國還在城市化或者說城鎮化的過程中。住房不可能都是由政府來負責，所以民企絕對是有其地位的。

不過中國的住房行業已經進入了一個薄利多銷的環節，當然其實一直以來也不算是薄利多銷，但是也不能否認利雖然越來越薄，在利越來越薄的時候，你就要更多的銷，才能夠賺同樣的錢。但是世界上沒有另外一個市場是像中國的市場那麼快的，差不多從0開始，一下子就成為了全世界最大的住房市場。發展得太快了，速度快了、人口銳減，所以我怕美好的時光一去不返，這也是我四年前就已經說過的。並不是說從今以後就沒有賺錢的機會，但是是不同的賺錢方式，薄利多銷的時候要做的跟從前是有點不一樣的。

在這里我們要注意一件事，凡是在這次的熊市挺得過去的那些房企，他們最有資格越做越大。但是當他們越做越大的時候，從行業的整體健康的角度來看，就要注意，因為會越來越集中。熬不過去的那些企業，幾年之後就不見了，熬得過去的就有機會越做越大。有大企業本身不一定是壞事，比如說你一家企業能夠蓋3000套、5000套、1萬套大的項目，你才能有更多的客戶去分攤所有其它的供應，比如健身房、遊泳池等等設施，唯有在大的項目里才能維持得了。所以大項目本身不一定是壞事，但是擔心的是長遠會造成壟斷的情況，所以我想這一點是要非常注意的，政策要在兩者之間保持一個平衡，保持效益跟競争之間要小心，要鼓勵競争，政府要賣多大的土地，這就是一個問題。大的土地只有大的發展商才能夠玩得起，這樣的項目才有很多其它的設施是改善老百姓的生活的，但是也會對競争帶來沖擊。

最後講講從個人的角度來看，如何把握這個機遇。

剛才我說了，大家要弄清楚到底現在我們面對的是什麼情況，是賺錢的機遇還是活下來的機遇。最後還有第三個方向，就是退出的機遇。退出也是一個機遇，時間不在你跟我手上，時機來了，要是你應該退出房地産市場的，也應該抓住那個機會。到底你是轉型還是轉行，這是大家今天要思考的問題。

當然，今天你可以選擇的比起5年前、10年前是少了很多的機遇，但是不要忘記，也不是每個人都是瘋子，在行業也有一些非常成功的例子，我非常敬佩一個朋友，大概是15年前，我在觀點博鰲房地産論壇上認識的，就是龍湖的吳亞軍女士，她頭腦清醒，她不是最大的，但是是最好的之一。早年沒人聽我的話，我去做高檔的商場，龍湖就去轉型，當然它也不是不再賣房了，但是它相當多的精力跟資金放在了建立他們的商場，雖然跟恒隆做的不是一個東西，但是它有它的成功，恒隆有恒隆的成功。今天龍湖是一個非常穩健的企業。

反過來還有一個例子，10年前就有我的朋友跟我說過，以下這四家企業是絕對不值得生存的，早晚是要完蛋的，基本上到今天四家都完了。但是日子最好過的是第一家出問題的還是第四家出問題的？我覺得日子相對好過的是最早失敗的那家。所以這也是機遇，你失敗還要選時間，早失敗可能比晚失敗好多了，你往下的生活可能更好過。當然我們也知道有些人現在在轉型，我也曾經在這里說過，我真的沒什麼新東西說了，說來說去每年都說差不多的話。

好多人都在講文旅房地産、養老房地産，或者做物業管理，物業管理也可以上市，而且PE高得不得了，簡直是荒謬得很。要做到那些行業，就證明了本業不好做，所以這個本身就告訴我們，早就應該不是轉型就是轉行。從前大家都在考慮轉型，我今天在這里奉勸各位同行們，不是我想減少競争，而是為了你自己的财政的好處，轉行絕對是一個應該考慮的選項，要把握機遇，早轉行可能比晚轉行好，不是說每個人都要這樣，我剛才說了，還是需要有人來蓋房子，但是是否是你，是否是我，是否是我們每一個房地産商，這是我們需要考慮的問題。

不用擔心，還會有很多人做房地産，不過有少數的住房房地産商可能是考慮不是轉型，而是轉行。

對不起，我說話總是說得非常不好聽，非常不受歡迎，所以我想我還是不要多說了；得罪了所有的朋友們，在這里先道個歉。