雅居樂纾困與接盤 3.7億收購祥生項目背後

觀點網 7月12日，祥生控股(集團)有限公司發布公告稱，拟以3.4億元的代價出售紹興項目公司給雅居樂，項目公司持有一個總建面15.92萬平方米的住宅項目。

據悉，于2022年7月12日(交易時段後)，賣方杭州耀揚企業管理有限公司(祥生控股的間接全資附屬公司)與買方杭州余杭雅居樂房地産開發有限公司訂立股權轉讓協議。

據此，買方同意收購目標公司紹興祥生弘興房地産開發有限公司注冊資本的100%，現金代價為人民币3.40億元(相當于約3.97億港元)。

此次轉讓的項目公司紹興祥生于2022年6月30日的未經審核總資産為人民币28.49億元，資産淨值約為人民币4.72億元(相當于約5.54億港元)，根據紹興祥生于2022年6月30日的未經審核管理賬目，估計祥生将錄得虧損約人民币1.32億元（相當于約1.55億港元）。

祥生虧損1.32億元出售項目公司背後，其實也隐含着兩方不同的路徑抉擇。

接盤

祥生控股表示，紹興祥生于2020年9月9日成立，以建設及開發位于中國浙江省紹興市的物業。于本公告日期，盡管紹興祥生開發的大部分物業項目已建成並可供出售，仍有總建築面積約3.75萬平方米的若幹物業項目正在開發中。董事預期該等開發中的物業項目将于2024年3月30日前竣工及交付。

可惜由于不利的市場狀況，紹興祥生無法在不産生重大虧損的情況下出售已竣工物業。因此，出售事項為該集團提供了變現其于目標公司的投資價值的機遇，並透過取得實時現金流入纾緩本集團流動資金壓力，可為該集團未來業務發展需要提供資金。

而祥生所提到的這個3.75萬平方米的項目，便是雅居樂和祥生曾經共同合作的“祥生·雅居樂·雲境”項目。

2020年，杭州耀揚企業管理有限公司（祥生）以總價20.8億元競得鳳林西路以南5号地塊，成交樓面價19514元/平方米，溢價率31.6%。項目位于鏡湖新區綠雲路和靈芝路交匯處，主要為建築面積約114-142平方米湖岸洋房、建築面積約171-202平方米半島疊墅、建築面積約179-198平方米湖景大平層三大業态産品。

根據官方透露，祥生雲境項目分為北區和南區，北區施工方為龍山建設，南區為金鵬。北區目前為停工狀态，南區施工進度緩慢。而停工原因也是由于祥生的債務問題，導致項目監管資金不足，無法繼續建設，而在今年3月的政府問詢中，祥生便表示，該項目預售資金監管由肥西縣住建局、監管銀行、開發企業三方共管，根據規則不能某一方單方面劃走。並且承諾如今的監管金額已經可以覆蓋項目的後續建設，並将交付日期定為2022年12月30日，對比最新公告中提到的2024年底完工，整個工程進度又延遲了兩年時間。

而在2021年9月，雅居樂還曾将祥生訴諸法庭，原因是雙方曾就項目簽訂一份合同，約定共同開發鳳林西路以南5号地塊項目，但期間祥生占用雅居樂的10.29億元並未按期歸還，除了要求歸還該本金之外，雅居樂還請求判令祥生支付違約金5000萬元、利息8145萬元。

如今項目已經復工， 祥生用1.3億元的虧損，正式退出這一項目，而雅居樂也以3.4億元的代價，全權拿下了未來的建設與銷售，這對雙方來說，都是一次對過去的告别。

祥生控股表示，預期出售事項的所得款項将由集團用作償還其合共約人民币2.45億元的債務。

纾困

值得注意的是，此次雅居樂購入祥生紹興項目公司，采用了分期付款的方式。

交易款項将分四期支付。其中，首期付款約1745萬元，占總代價比例的5.14%；第二期付款約7004萬元，占總代價比例的20.61%；第三期付款約1.64億元，占比48.49%；第四期付款8750萬元，占比25.76%。此外，祥生還需就結算融資利息1.36億元向目標公司開具發票，連同全套融資合同檔。

事實上，在此次收購之前，雅居樂為降低流動性壓力，扮演的更多是出售方角色。

最近的一次是6月30日，雅居樂宣布計劃以7.64億元代價出售重慶雅錦房地産開發有限公司全部股權給首創城發。而重慶雅錦持有位于在重慶兩江新城四幅土地，總土地使用權面積達到13.84萬平方米，雅居樂在2017年以20.5億元代價獲得上述地塊。

也就是說，雅居樂該次出售打了3.7折。

此外，一筆10.4億港元債務為了獲得12個月展期，6月24日，雅居樂全資附屬公司富銳發展有限公司還與夾層貸款人簽署利率達20%的夾層融資協議，獲得本金總額最高為8.94億港元的夾層融資，期限24個月。原來的10.4億港元融資金額也将減至8.25億港元，利率則提高至HIBOR加2.9%。

據不完全統計，上半年雅居樂就已經有5筆資産出售，合共套現60.59億元。但是根據2021年年報披露，雅居樂的持有現金為384.2億元，一年内到期的負債約295.8億元。

但總是會有好消息的譬如前幾日雅居樂宣布全額贖回于2022年7月到期的15億元債券。

7月11日，雅居樂宣布全額贖回将于2022年7月到期的附屬公司非公開發行債券，這一債券本金額為人民币15億元，票面利率為6.2%。在公告中，雅居樂也強調，已将足夠資金存入中國證券登記結算有限責任公司上海分公司的指定銀行賬戶，用于2022年7月13日全額贖回本債券，金額相當于未償還本金連同2021年7月13日至2022年7日12日止期間的利息。

雅居樂的此次舉動，也被視為是提振市場對其資金擔憂的一次鼓舞，但是不可忽視的是，雅居樂2022年的到期美元債仍然頗具挑戰。

而這其中， 有8月14日到期的2億美元票據，票面利率為6.7%；8月14日到期的8月31日到期的4億美元票據，票面利率為4.85%。接近40億元的債務壓力就緊在眉前，雅居樂收購紹興項目分期付款的選擇便不再意外。

接盤與纾困的雙重壓力下，雅居樂仍在努力地度過這個炎熱的夏天。