最後的百億超高層 華夏幸福南方總部拟出售武漢長江中心

觀點網 過去，華夏幸福對南方總部以及新業務曾充滿期待。

按照最初的設想，南北雙總部不分你我，而吳向東的加盟，會帶領華夏幸福南方朝着多元化的方向發展，以對沖風險。

然而，短短幾年時間後，新業務一再被擺上交易台面。

7月6日，據市場消息顯示，華夏幸福正在出售武漢長江中心項目，目前正與華潤置地接洽。

接近華夏幸福的人士向觀點新媒體表示，暫未看到相關消息，南方業務方面自主權較大，也有可能在進行（出售），有進一步結論會發布相關公告。

不過，該人士也提到，南方業務資産包肯定是要處理的。

實際上，在華夏幸福債務重組逐漸深入的當下，出售商業綜合體無疑是最優解，畢竟是回籠資金的最快方式。

出售

“我們要做中國最好的商業地産項目，最終也成為最好的商業地産發展商或運營商之一，這是我們的目標。”

2019年那場業績發布會，吳向東作為華夏幸福南方總部“代言人”首次亮相。

會上，管理層也明确，華夏幸福商業地産及相關業務從無到有，計劃布局北上廣深等8大核心城市，並立足以輕資産開拓商業地産及相關業務。

那一年，華夏幸福與吳向東躊躇滿志。

自此以後，南方總部多元業務開始迎來“大躍進”，巅峰時期擁有6個商辦綜合體，此外還有11個城市更新項目處于前期服務階段，以及1個代建項目。

但是，故事很快回到了最初的起點。

城市更新業務打包出售、廣州白鵝潭地塊遭政府收回……近日，華夏幸福僅剩的一個百億超高層項目——武漢長江中心也被放上了交易桌。

7月6日，據市場消息顯示，華夏幸福正在出售武漢長江中心項目，目前正與華潤置地接洽。

資料顯示，武漢長江中心項目由華夏幸福于2019年9月摘得，拿地總價116.25億元，成功跻身武漢百億級“地王”。

不僅如此，按照當時的規劃，這宗地塊需要引入1家關聯的銀保監會批準經營的全國性保險公司分支機構入駐，該保險公司所屬集團須為2018年《财富》世界500強企業排名前50強，且所屬集團已取得由“一行兩會”所頒發的全部金融許可證。

百億地王、嚴苛條件，加之這是吳向東加盟華夏幸福以後親自操刀的第一個項目，武漢長江中心自拿地之初便自帶光環。

六個月後，華夏幸福宣布項目動工，按照當時市場流傳出的規劃圖，武漢長江中心項目總建築面積163萬平方米，拟建設25萬平方米購物中心、近400米高的寫字樓、行政公寓、高端住宅等，計劃總投資300億元。

不過，2020年末，華夏幸福遭遇第二次債務兌付危機，受此影響，公司進入“賣賣賣”的階段。

此前，華夏幸福接連出讓南京江甯孔雀城上元府項目、北京豐台科技園49%股權……不僅如此，商辦、城市更新業務作為沉澱大量資金的長周期項目，也被華夏幸福列入處置名單當中。

去年6月，華夏幸福将11個城市更新項目打包出售給鵬瑞地産，而廣州白鵝潭項目因地價逾期未繳清，土地被政府收回；随後更有消息稱，這一項目被中國平安接手。

數據來源：企業财報、公開報道、觀點指數整理

本次主角武漢長江中心，更是多次傳出易主的消息。

今年2月初，坊間傳聞稱，新鴻基或九龍倉将入局這一項目，如今市場消息則顯示，接盤方或為華潤置地。

接近華夏幸福的人士向觀點新媒體表示，暫未看到相關消息，南方業務方面自主權較大，也有可能在進行（出售），有進一步結論會發布相關公告。

不過，該人士也提到，南方業務的資産包肯定是要處理的。

事實上，在“錢緊”的日子里，變賣資産或許是企業最快回血的方式。此前，王文學亦多次提到，華夏幸福将通過加快資産處置、盤活存量資源、提高資産價值、引入戰略合作等多種措施，積極認真應對，全力開展自救纾困和債務風險化解工作。

目前來看，華夏幸福債務化解工作已初見成效。

數據顯示，截至2022年6月30日，華夏幸福已簽約實現債務重組的金額累計為1186.03億元，剩余未償還債務461億元。

轉型

對王文學而言，數年前引入平安或許是為掙得一個“重生”機會，但回頭看，平安的加盟與商辦業務的拓展，或許正是華夏幸福二次危機的重要導火索。

華夏幸福的商業旅程，要從2019年說起。

那個時期，環京多地頒布嚴格限購、限貸政策，不僅對樓市造成斷崖式影響，更對重倉環京的華夏幸福帶來致命一擊，迎來了流動性危機。

那一場危機因“白衣騎士”平安入局得以改善，同一時期，吳向東作為平安繫成員正式加盟。

平安與吳向東加盟後，華夏幸福首次将公司兩大業務闆塊劃分為“産業新城及相關業務”和“商業辦公及相關業務”。然而，過去二十多年歷程當中，華夏幸福對自身的定位始終是“産業新城運營商”。

對華夏幸福而言，2019年是新業務從0到1的一年。

彼時，按照王文學的設想，南北雙總部不分你我，而吳向東的加盟，會帶領華夏幸福朝着多元化的方向發展，以對沖風險。

基于這一設想，華夏幸福接連将重金砸向南方總部與新業務。

數據顯示，2016年、2017年、2018年，華夏幸福拿地金額分别為140億元、299.5億元、102.47億元，拿地面積為453.09萬平方米、560.36萬平方米、257.92萬平方米。

轉折發生在2019年，同年，華夏幸福大幅增加了拿地額度，且新增項目不斷向商業傾斜。财報顯示，這一年拿地金額大幅增長至311.05億元，拿地面積421.28萬平方米，截至年末持有待開發的規劃計容面積是1058萬平方米。

2020年，華夏幸福延續了此前拿地力度；同年5月9日，該公司董事會審議通過一項預案，批準公司及下屬公司在5-6月期間進行土地投資的額度不超過220億元。

5-6月，華夏幸福共分3次披露拿地情況，累計新增22宗地，合計成交金額120.53億元；商業地産及相關業務占12宗，成交金額占112.66億元，而且南方總部是絕對拿地主力。

從全年數據來看，該公司2020年土地支出達到417.92億元，屬于商業地産的金額在半數以上。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

實際上，商辦綜合體以及城市更新業務均需沉澱大量資金，而華夏幸福的産業新城業務同樣也是前期投入大、回流周期長的業務；也就是說，快速擴張新業務非但沒能對沖企業面臨的風險，反而成為另一個“定時炸彈”。

也因此，不少市場人士認為，華夏幸福引入平安、布局商辦，無異于“飲鸩止渴”。

2020年末，在宏觀調控趨嚴之下，華夏幸福迎來第二次危機，商辦業務也就此成為首要的“棄子”。有分析人士認為，對出險企業來說，融資關口一再收緊，出售資産也是無奈之舉。

不過，也有分析提到，華夏幸福此次轉手武漢長江中心，或與戰略轉型有關。

就在昨日，華夏幸福宣布全面轉型成為産業新城服務商，将在2022-2023年完成債務重組，2022-2025年完成全面轉型。

該公司明确，在新戰略的指引下，産城開發業務将“輕重結合”，招商與園區服務将全面向輕資産轉型，住宅業務将“輕重分離”，重資産開發業務繼續完成保交房任務，同時探索地産發展新模式，發展房地産代建和裝修、營銷、總包等開發産業鍊服務等輕資産業務。