中標沈陽中德5項目 華潤置地代建業務搶跑“黃金時代”

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2022-07-03 23:13

  • 新老玩家齊聚,令代建賽道逐漸熱鬧起來。

    觀點網 房地産企業普遍面臨現金流及銷售業務壓力的情況下,代建業務成為較受認可的發展方向。

    今年以來,包括旭輝建管、世茂管理等新面孔陸續出現,它們幾乎都是主打代建類輕資産業務,借此輸出品牌及管理標準。

    6月初,當代置業宣布出售代建平台,接盤方為世紀金源旗下公司。新老玩家齊聚,令代建賽道逐漸熱鬧起來。

    根據華潤置地7月1日發布的海報,該公司東北大區沈陽公司中標沈陽中德開置業服務有限公司(下稱“中德開置業”)旗下5個安置項目,計劃為這些項目提供全過程開發建設管理服務。

    無獨有偶,6月21日前後,華潤置地東北大區沈陽公司還中標了遼甯省腫瘤醫院沈撫示範區院區I期的全過程工程咨詢服務項目。

    上述項目中標被華潤置地視作“代建代運營新賽道”的進展,過去十幾年該公司從深圳灣體育中心的建設逐步發展,将代建業務拓展至綜合體、住宅(保障房)代建及代運營等領域,布局城市也從深圳走向西安、成都、北京、三亞等地。

    此前華潤置地管理層接受采訪時提及,截至2021年底公司在管項目數量198個,建築面積約4000萬平方米。

    華潤擴展

    華潤置地最新牽手的中德開置業,屬于沈陽中德控股集團有限公司(下稱“中德控股”)全資子公司。

    資料顯示,中德控股成立于2020年8月27日,注冊資本100億元,由沈陽經濟技術開發區管理委員會100%控股。該公司是沈陽鐵西區(經開區、中德園)為改革授權經營體制、整合國有資産、提升信用等級、劃分業務闆塊、打造核心競争力、完善治理結構、建立現代企業制度、加強資本運作、為實現優質資産上市而組建的國有獨資公司。

    在此前的2015年,國務院曾原則上同意《中德(沈陽)高端裝備制造産業園建設方案》,主要為了加強“中國制造2025”與“德國工業4.0”戰略的高效對接。産業園位于沈陽經開區,規劃面積48平方公里,核心區規劃面積20平方公里。

    2019年,中德開置業披露,将在沈陽經開區打造中置·蔡悅、中置·古悅項目。2021年8月消息,中國二十二冶集團一公司宣布中標中置·蔡悅施工總承包工程,項目占地3.6萬平方米,總建面約9.6萬平方米,規劃為商業、住宅用途。

    去年4月底,中德旗下“沈陽德開禧閱翠園置業服務有限公司”還以1.08億元競得沈陽TX2018-4号地塊,規劃為商業、住宅用途,並限制全部住宅用于安置棚改回遷居民。此後該項目開發為中置·禧閱翠園。

    除了上述3個項目,包括中置·風景翠園、中置·學府翠園在内,如今也被華潤置地所中標。華潤置地提及,所中標中德開置業5個項目屬于安置房類型,将提供全過程開發建設管理服務。

    從中德開置業過往發展路徑看,引入品牌房企開發項目並不是個案。該公司曾與龍湖合作開發“龍湖中德開·春江悅茗”項目,于去年6月獲得預售證,龍湖在項目公司僅持股35%,並将旗下龍湖物業服務引入到項目之中。

    反觀華潤置地,早于2007年便進入沈陽市場,累計開發標杆項目在30余座左右,包括在遼甯體育館原址上打造的大型城市綜合體,後者涵蓋高端住宅悅府、中高端購物中心萬象城及商務辦公樓華潤中心。

    去年12月31日,華潤置地還發布消息稱,沈陽公司全年簽約金額再度突破100億元,並且是高端住宅、甲級寫字間全市銷冠。同時據第三方統計數據,去年華潤置地在沈陽投入的拿地金額約為46億元,僅次于龍湖。

    因而,從綜合建造運營能力及深耕力度觀察,華潤置地並不失為地方國企的理想合作對象。

    華潤置地在沈陽市場的代建拓展也不止于此,6月21日,沈陽潤豐房地産有限公司、北京興電國際工程管理有限公司中標遼甯省腫瘤醫院沈撫示範區院區I區全過程工程咨詢服務項目,中標價2760.34萬平方米,而潤豐是華潤置地間接全資控股公司。

    據觀點新媒體了解,目前華潤置地在沈陽累計落地的代建代運營項目已包括陵東街、大東路、衛工河等城市更新項目,以及中德開置業棚改項目,遼甯省腫瘤醫院項目。

    代建賽道

    華潤置地早期代建代運營模式的典型項目,是2008左右接手的深圳灣體育中心(即“春繭”項目)。

    春繭作為2011年大運會開幕式場館,項目占地30萬平方米,總建面33.5萬平方米,代建投資約23醫院,包括體育場、體育館、遊泳館、羽毛球館及木棉花酒店等項目。數據顯示,春繭運營不到一年便實現了盈利。

    由春繭的代建代運營開始,華潤置地開啟了“城市建設運營”的新發展模式,主要依托積攢的策劃設計、開發管理、運營能力,以及品牌運營經驗等推動項目升級。

    觀點新媒體查詢,在2017年年報中,華潤置地開始将代建列入創新發展業務之中。當時該公司主要提及的模式,是參與場館代建代運營及城市基礎設施建設,同時配合地産整體投資戰略,穩步推進文體業務。

    其中,包括2017年試營業的上海新靜安體育中心,同年代建的西安奧體中心,以及杭州奧體中心主體育館、遊泳館和綜合訓練館PPP項目等都是拓展的成果。

    2018年10月,華潤置地在成都獲取龍泉驿區皇冠湖三宗連襟地,總價31.9億元。項目要求備件體育中心以及學校等,並與龍泉驿區政府或指定部門簽訂代運營協議,負責代運營代管理場館設施30年。

    場館以外的代建類型亦在逐步擴展,包括2017年起先後中標的深圳灣人才公園、深圳南山中信金融中心、深圳華富村東西區舊住宅改造項目工程等。2019年,華潤置地代建的深圳大沙河生态長廊開園,至此該公司參與的城市公共空間建設範圍已涵蓋片區統籌與綜合運營、醫院醫療、高等教育、公園與公共空間、文體養老、棚改等。

    在近年内部整合過程中,華潤置地形成了開發銷售型業務、經營性不動産業務、輕資産管理業務(即華潤萬象生活),與生态圈要素型業務,這被概括為“3+1”業務模式。其中,代建主要歸類至“城市建設與運營”闆塊,並與城市更新、長租、産業、康養等屬于生态圈要素型業務的一部分。

    華潤置地于2020年年報中披露,截至期末公司累計獲取代建代運營項目超過140個,協同主營業務項目落地超過10個。

    至2021年,華潤置地的生态要素型業務貢獻營收167億元,這其中有95.4億元來自城市建設與運營業務收入。該公司管理層對外表示,将全面發展政府代建、大場館代建、綜合體代建、住宅(保障房)代建和代運營業務。

    而今年5月中旬,華潤置地管理層接受第三方機構采訪時提及,“十三五”期間公司累計獲取189個代建項目,管理投資規模約1406億元,並實現營收9.97億元,淨利潤2.31億元。以此估算,該業務的淨利潤率達23%。

    橫向對比,已上市代建業務公司中,去年中原建業分别實現收入13.01億元,淨利潤7.7億元,核心淨利潤7.85億元,同比分别增13%、13%、14%,核心淨利潤率60.3%;綠城管理實現收入22.43億元,淨利潤5.65億元,同比分别增23.7%、31.9%,對應淨利潤率25.2%。

    以至于在3月下旬業績會上,綠城管理執董、CEO李軍表示,在行業大佬争論“青銅時代”還是“黑鐵時代”的時候,他感受到的是代建“黃金時代”來了。

    海通證券曾在今年對代建市場規模進行測算,政府工程中,“十四五”期間保障性租賃住房類代建業務能達到年均8.19億元收入空間,城市更新業務達年均200億元左右收入空間;

    商業代建方面,中小房企商業代建業務在未來能達到1606.81億元左右的收入空間(假設代建項目管理費率4%),不良資産處理市場則預測年均125.23億元左右的收入水平。總體而言,海通證券預計,“十四五”代建業務的市場容量或将達2000億元左右規模。

    正是由于代建本身的輕資産優點,以及行業容量龐大,去年以來包括旭輝、世茂等房企均加入了代建行列。其中,今年3月旭輝管理層提及,去年是旭輝建管的元年,全年總簽約面積達280萬平方米,預估能收入代建費4.7億元,可實現銷售貨值145億元。

    撰文:鐘凱    

    審校:徐耀輝



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