三七折收購雅居樂重慶項目 首創城發進退考量

觀點網 一則收並購消息，讓首創城發再度走到聚光燈下。

6月30日晚間，雅居樂集團發布公告稱，該公司計劃以7.64億元代價出售重慶雅錦房地産開發有限公司全部股權給首創城發。

而重慶雅錦持有位于在重慶兩江新城四幅土地，總土地使用權面積達到13.84萬平方米，雅居樂在2017年以20.5億元代價獲得上述地塊。

也就是說，首創城發此次購物獲得了3.7折的“優惠力度”。

對雅居樂而言，出售項目公司股權能夠迅速回流資金，充盈企業的現金流；而對首創城發而言，此次收並購則有助于企業補充土地儲備。

不過，觀點新媒體了解，自首創置業與首創城發合並，且首創置業完成私有化退市以來，首創繫不斷在做資産調整，而這類調整，關乎業務線條，更關乎城市布局。

分析人士也提到，由當前情況來看，首創城發希望通過一繫列的資産調整，穩健财務、夯實基礎，獲得穩步的發展。

進退

“過去那種暴漲的行情，躺賺的情況已經不存在了，現在進入到深耕細作的時代。”

在去年11月的戰略發布會上，首創城發管理層就多次強調，國内地産行業已經進入深耕細作的階段，需要淡化規模增速，強調質量效益、堅持降本增效。

在此情況下，首創城發接連出清酒店、奧特萊斯等重資産業務，更是以超低的優惠價拿下上述重慶四幅土地。

最新消息顯示，6月30日晚間，雅居樂集團發布公告稱，拟出售重慶雅錦房地産開發有限公司全部股權，買方為首金新創(北京)置業發展有限公司。

其中，首金新創(北京)置業發展有限公司為首創城發間接全資附屬公司。

至于此次交易的目標企業重慶雅錦，該公司持有位于重慶市兩江新區的四幅土地(包括地塊A21–4–2/06、地塊A21–4–1/06、地塊A22–1/06及地塊A22–2/06)，項目開發及建設了一個住宅及商業綜合體，總土地使用權覆蓋13.84萬平方米。

據觀點新媒體查閱，上述四幅商住用地由雅居樂2017年8月30日競得，四幅地塊土地信息與此次公告披露無二，土地面積均為13.84萬平方米（合207.59畝），建築面積18.7萬平方米，容積率1.35。

彼時，雅居樂經過多輪鏖戰，以20.5億元代價拿下上述地塊，折合樓面價達到10962元/平方米，溢價率40.54%。

根據最新公告，重慶雅錦于2022年6月24日的未經審核負資産值約為2.77億元。而此次交易代價為7.64億元；其中，1.56億元作為股權收購代價，6.08億元作為股東貸款。

按此計算，雅居樂折價62.73%轉讓上述四幅土地給首創城發。

對雅居樂而言，盡管該公司明确，此次交易完成後，該公司将錄得估計虧損約650.4萬元，但在資金鍊緊張與融資困難的當下，出售項目無疑是降低負債壓力與回籠資金的最快方式。

“對于一些出險企業來說，還有資産可以賣，還能籌到錢，就能暫時生存，價格高低已經不那麼重要了。”有分析人士如是提到。

不過，對首創城發而言，此次低價将重慶四幅地塊收入囊中，一方面能夠增加土地儲備，另一方面能夠有效控制土地成本，是一舉兩得的益事。

計算發現，首創城發此次拿地樓面價僅為4085.56元/平方米，對比來看，在重慶2022年首輪集中供地當中，兩江新區成交一宗地塊，樓面價達到9355.09元/平方米。

考量

2021年9月30日上午9時，首創置業在港交所撤牌退市，結束了18年的港股旅程。

兩個月後，首創集團旗下“北京首創城市發展集團有限公司”召開發布會，宣布新品牌“首創城發”正式啟用。

不過，更新後的首創城發也一直被外界稱為“新瓶裝舊酒”，畢竟這一平台當中，大部分資産來自首創置業。

然而，近段時間以來，首創集團、首創城發、首創置業接連進行業務的調整，而這類調整，其一，是為了完善首創城發作為“城市發展運營商、服務商”所需的業務架構；其二，是為了厘清首創集團旗下各個平台的地産業務；其三，在傳統住宅開發方面，有意調整首創城發的城市布局，逐步向業績貢獻核心城市靠攏。

數據來源：公開報道、觀點指數整理

據觀點新媒體了解，首創集團成立于1995年，是由原隸屬于北京市财政局、北京市計委和市政府辦公廳的17家國有企業重組而成。但最開始，在成立的新集團旗下170多個子公司聚攏了97億元國有資産，歸攏與整合刻不容緩。

經過此前多次整理，2015年，首創集團旗下地産平台大致劃分出三大闆塊，包括地産開發、自有土地建設、北京新型城鎮化建設，對應平台分别為首創置業（下設首創钜大）、首創經中、首創新城鎮基金。

不過，雖說做了大致劃分，但首創集團、首創置業及首創钜大三個平台一直以來都存在或多或少的住宅地産業務及商業地産業務，業務線條相對混亂，發展方向不算明晰。

2021年以來，首創再次調整資産結構，首創城發接連向首創集團收購首創經中、首創新城鎮等二級子企業，前者主要涉足自有土地建設，後者涉足北京新型城鎮化建設，同樣也是目前是全國最大的集租房運營商，在老舊廠房、老舊小區改造方面，具有先發優勢。

數據來源：公開報道、觀點指數整理

此外，首創置業、首創集團亦通過出售的方式，梳理業務平台。

其中，首創集團亦從去年開始頻繁轉讓旗下子公司，而轉讓物業類别大多為住宅産品。而首創置業出售標的大多為酒店物業、寫字樓、商業物業等。比如，6月17日，首創置業剛剛将旗下首置物業100%股權轉讓給金茂，代價為4.5億元。

通過調整，首創置業得以清空商業、物業等業務；而首創集團則将剩余小規模地産業務出手。

最近一次出售上海商住地塊，再收購重慶商住地塊，或許出于業績貢獻的考量。

根據研報數據顯示，過去幾年，在首創置業簽約銷售額當中，上海地區的貢獻比例由巅峰時期的17%下降到2021年中期的13%，重慶地區業績貢獻從2018年的3%逐步提升至2021年中期的11%。