觀點直擊丨大悅城的關鍵詞：“5+X”，800億與回款

觀點網 網絡互動方式召開線上業績會似乎成為今年的主流。披露2021年度報告月余後，5月20日，大悅城也以該種形式舉行2021年度業績說明會。不同于其他企業，大悅城本場次共計回答了16條線上提問，内容也是關繫到多個方面。

此前發布的2021年度報告顯示，大悅城2021年簽約金額727億元，同比增長5%；實現營業收入426.14億元，同比增加41.69億元，增幅為10.84%；歸屬股東淨利潤為1.08億元，較2020年扭虧為盈，同比增長127.79%。

2021年，大悅城綜合毛利率27.44%，較上年的31.44%下降4個百分點；毛利額116.92億元，同比減少3.97億元，下降3.28%。

受房地産宏觀調控和信貸環境收緊影響，新房銷售放緩及價格下行壓力明顯，參照目前市場參考價格和項目的實際銷售情況，大悅城針對項目資産計提了減值準備，受此影響，報告期公司實現淨利潤7.67億元。

2022年一季度，大悅城營收81.8億元，同比增18.72%；淨利潤為7.91億元，同比上漲61.58%；歸屬于上市公司股東的淨利潤為負1億元。

有市場人士指出，這是大悅城自2009年來首次出現一季度歸屬上市股東淨利潤為負情況。

此次線上交流會上，亦有投資者問及原因，管理層表示，淨利潤是在營業利潤基礎上，考慮營業外收支因素影響並扣除所得稅費用後得來；而歸母淨利潤是淨利潤扣除少數股東損益後得來。

“公司一季度利潤貢獻主要來自權益占比低的合作項目，受公司平台費用及對非並表合作項目的投資收益等因素影響，綜合導致一季度歸母淨利潤為負。”

“5+X”戰略布局與800億目標

據了解，2021年大悅城完成簽約金額727億元，較上年增長5%，簽約面積287萬平方米，同比下降8%。報告期，全口徑結算金額815億元，結算面積347萬平方米，已售未結算的合同面積372萬平方米。

土地儲備方面，2021年大悅城獲取16個項目，目前已進入全國38個城市（含香港），土地儲備主要分布于京津冀、長三角、長江中遊、粵港澳大灣區、成渝等都市圈。

報告期新增土地面積147萬平方米，新增土儲計容建築面積327萬平方米，土地款總額316億元，平均樓面價為9659元/平方米，平均溢價率為16%。

從布局來看，新增土地儲備39%位于長三角城市群，23%位于成渝經濟圈，9%位于京津冀城市群。截至報告期末，土地儲備可售貨值約2230億元。

關于2022年拿地資金規劃及投資強度，大悅城控股董事、副總經理姚長林表示，“聚焦5+X城市群，在重點發展城市積極獲取項目”。

而“5+X”即深耕長三角、粵港澳大灣區、京津冀、成渝、長江中遊五大城市群，並擇機布局遼中南、山東半島、海西等城市群。

據2021年度報告，大悅城多元化的土地獲取能力一方面是通過公開市場與非公開市場並重、輕資産與重資産並重、自主拿地與合作拿地並重的方式，獲得優質土地；另一方面，充分盤活内外部資源，獲取城市更新等存量土地，通過片區開發與産業整合能力，獲取優質土儲。

面向2022年，大悅城計劃新開工項目19個，新開工面積303萬平方米；銷售方面，力争實現銷售金額800億元，同時多措並舉抓銷售回款。

商業方面，2021全年，大悅城獲取商業項目6個，包括重資産1個，為南京大悅城；輕資産5個，位于紹興、天津、無錫、眉山等城市。年内實現蘇州大悅春風里、長沙北辰三角洲大悅城、重慶大悅城、北京豐台大悅春風里4個項目開業，武漢大悅城于2022年初開業。

報告期末，公司商業標準産品線已開業18家（含輕資産）購物中心，包括15個大悅城購物中心、3個大悅春風里項目，累計總建築面積410.1萬平方米、商業面積272.8萬平方米、可出租面積137.8萬平方米，平均出租率94.3%；其他非標準化産品在營項目共6個，總建築面積31.9萬平方米、商業面積20.9萬平方米。

2021年，大悅城在建拟建籌備的大悅城、大悅春風里、祥雲小鎮及非標項目共20個，商業面積約178.8萬平方米；全年落地輕資産合作項目7個，其中5個項目已于報告期内達成合作協議簽署，另外2個項目近期簽約。

而今年4月20日，大悅城與黃埔文化集團就廣州黃埔區科學城商業項目輕資産管理輸出成功簽約，大悅城商業由此實現首進廣州。

據透露，2022年大悅城輕資産商業項目拓展數量不低于7個，将繼續以輕資産項目拓展為重要戰略方向，強化城市深耕與區域聯動拓展，重點深耕布局京津冀、大灣區、長三角和成渝區域。

回款、現金流量淨額與三道紅線

三道紅線方面，期末，大悅城現金短債比 1.44，淨負債率 90.06%，扣除預收賬款後的資産負債率 70.31%，仍踩一道紅線。

在此次線上業績會中，管理層對此表示，公司合並報表2020年末、2021年末剔除預收款後的資産負債率超70%，為黃色檔。截至一季末，公司三條紅線為綠色檔。預計2022年内将維持在黃色檔以上。

三道紅線的讨論，也可看出市場對大悅城财務、債務及償債能力的關注。

截至2021年末，大悅城有息負債余額717.98億元。其中銀行貸款占比59%，直接融資占比16%，信托借款余額為64.5億元，信托占比9%，加權平均融資成本4.91%，剔除信托後的融資成本約在4.83%左右。

管理層于線上業績會上表示：“債務結構合理，目前公司在手資金充裕，有息負債具有下降空間。”

今年2月，大悅城先後與招商銀行、浦發銀行簽訂共計200億元並購貸款合作協議。關于這一事項，大悅城方面表示，将視並購標的情況按需提款。

“公司已與多家金融機構達成並購融資合作，目前在積極跟蹤、篩選市場上收並購項目。鑒于收並購項目存在一定潛在風險，故已相應提高投資標準。未來公司還将繼續發揮自身優勢，通過教育資源、産業資源、政府平台公司資源等實現低價獲取項目，並在集團内外部積極尋找優質收並購項目。”

截至2021年末，公司銀行貸款授信總額1426億元，可使用額度673億元，在手額度充裕。

不過，2021年大悅城經營活動産生的現金流量淨額-84.64億元，而2020年末為約98.14億元，回調明顯。

與此同時，據此前公布的2022年一季度報告，報告期内經營活動産生的現金流量淨額較上年同期增加81.13%，但仍為負數，約為-3.36億元。大悅城于公告中稱，變動原因為本期新獲取項目土地支出及建造支出同比減少。

在此次線上交流會上，大悅城總會計師 （财務負責人）吳立鵬進一步表示，2021年新獲取土地儲備，新增項目土地支出、開發項目建造支出及稅費支出合計485.92億元，而當年銷售回款、租金收入等經營流入400.10億元，致使當年經營現金流淨額為負。

2022年一季度，經營活動産生的現金流量淨額-3.36億元，主要是一季度銷售回款、租金收入等經營流入65.13億元，其他經營淨流入18.61億元，不足以覆蓋各項支出，以上因素綜合致使一季度經營現金流為負。 

另外，亦有投資者向大悅城提問，2022年公司有哪些重點推盤項目及在售商辦項目，分别在年底預計能帶來多少回款？

對此，管理層回應，大悅城在上海、西安、廈門、南昌等地的項目均有新貨推售；在蘇州、常州、紹興等長三角城市以及成都、重慶等二線城市也有新項目推售；商辦項目中，上海、北京、深圳也将有新項目推出。