股東會見聞錄 | 金地的平衡發展觀與逆勢增長

觀點網 5月18日，深圳連綿不斷的陰雨天氣結束，太陽奪回屬于它的高位。金地（集團）股份有限公司也如期召開2021年年度股東大會。

此次股東會于深圳福田區的金地中心召開。因受疫情影響，部分高管、獨立董事通過視頻的方式參加會議。金地董事長淩克此次以線上視頻的方式，主持會議並對集團近幾年的經營情況進行梳理匯報。

會議審議通過了包括年度報告、擔保授權、财務資助授權、融資工具、利潤分配等共11項議案。

會議開端依舊是淩克五十分鐘的董事會工作報告。“2021年對中國地産行業是很困難的一年，很多房企違約、爆雷、年報難産。這一年對金地也是一個挑戰。”淩克稱，有幸金地公司平穩度過了這一難關。

危機下的平衡術

回望2021年，似乎沒有哪個行業是笑着活着的，不談近期充滿話題的互聯網行業，單講房地産行業應該是除了校培行業之外情況最糟的。

去年房地産行業經歷了“前熱後冷”的發展，尤其自恒大理财産品爆雷後，爆雷、違約、債務逾期等成了高頻詞。

“去年金地能夠平穩運行，一方面是堅持平衡的發展戰略。”淩克表示，這主要表現在銷售規模增長和利潤增長相平衡，以及發展速度和承擔财務風險相平衡。

觀點新媒體了解，金地一直有内控的财務指標，可以幫助公司分析目前的财務風險，而這一指標與後來央行出台的“三道紅線”指標十分相似。

淩克表示，在“三道紅線”頒布前，金地自主發起每三個月進行一次現金流壓力測試，計算融資性現金流、經營性現金流的流入、流出等數據。

“但是自從'三條紅線'開始之後，特别是去年，公司把現金流壓力測試密度進一步調整，調整到每個月進行一次。”其表示，金地在行業之中相對穩健，所以融資性現金流可以維持正常，銀行並沒有對金地進行抽貸。

年報數據顯示，截至2021年底，金地集團剔除預收賬款後的實際資産負債率67.6%，淨負債率為55.2%；經營性現金流淨流入94億元，籌資活動産生的現金流則淨流入105.45億元，期末貨币資金余額648億元，剔除受限資金後對一年内到期的有息負債覆蓋倍數為1.4倍。

按“三道紅線”標準，金地集團已連續6年保持綠檔。

債務結構方面，金地一年期以上的中長期負債占了全部有息負債比重的68.25%，短期債務占比從37%降至31.7%，其中境内負債占比92.3%，境外負債占比7.7%。

金地對此表示，去年公司通過多渠道融資，實現低成本融資，債務融資成本僅4.56%。穩健經營使公司在融資方面的優勢更加明顯，未來将進一步發力優化債務結構。

“雖然金地有幸度過了2021年這場危機，但縱觀房産行業，危機並未結束。”淩克表示，金地将不斷加強現金流管理，前置财務指標的管理，确保公司杠杆水平在合理的區間。

他緊接着表示，今年1-4月全國商品房銷售都出現腰斬，未來公司還需要保持謹慎的态度，控制現金流，努力創造流入性的現金流，對流出性現金流比如投資一定要做好量入為出。

就在開完股東會的第二天，金地集團20億元中期票據獲準注冊，發行期限為3年。據悉，中期票據注冊總金額65億元，募集資金用途為用于償還到期債券、項目建設等交易商協會認可的用途。

此外，金地仍決定保持穩定派息政策，合計拟派發現金紅利28.4億元，占2021年合並報表中歸屬于母公司股東的淨利潤比例為30.2%。自2001年上市以來，該公司累計分紅約達196億元。

銷售業務策略調整

2021年在房地産調控政策和融資環境收緊等多重外部壓力影響下，去年近9成房企毛利率和歸母淨利率雙降，“增收不增利”成了普遍現象。

對此淩克亦表示，“去年金地集團的毛利率和淨利潤還是承壓的。雖然銷售有增長，但是利潤率增長並不是那麼好。”

翻閱數據，金地在2019至2021年房地産開發上的毛利率分别為41.26%、33.56%、19.65%，去年歸屬于上市公司股東的淨利潤也繼2015年之後首次下降，至94.1億元，同比下降9.5%。

淩克解釋，金地去年在銷售增長的同時，毛利潤和淨利潤卻雙降的主要原因是房價漲幅低于公司的預期。金地在全國300多個項目里面，房價漲幅只有2%。而在前年，全國70多個城市里面，金地的房價漲幅為4%。

“去年受到了更緊張的房地産調控政策影響，我認為市場的房價漲幅是不夠的，因此造成了公司去年增收不增利的情況。”淩克補充道。

與此同時，2021年典型房企ROE指標呈現普降局面，下降房企占比約86%，整體從16.29%降至8.11%。企業維持ROE水平依靠其自身的盈利能力、運營能力、償債能力，要想跑得既快又穩還掙錢，就要均衡三者的關繫。

據淩克介紹，受益于投資拓展、産品研發、工程成本、運營管理等各項專業能力的逐年提高，金地集團的周轉率也有了明顯的提升， 2021年ROE仍達到了15.7%，處于行業領先地位。

項目開發和運營上，金地強調投資運營财務的一體化，銷售和産品層的工程的一體化。拿到一手資源後，在一個合理的時間内完成開展、建設、銷售、回款。通過一體化平台的打造，近四年金地的項目開盤周期也在縮短。

金地将全面打通公司與項目間的信息化，淩克介紹，在項目層面上，一是要做到項目信息全檔案的數字化管理；二是要能夠實時提取靜态和動态的收益數據；三是要能夠靈活地測算和模拟各種各樣的經營活動。在公司層面，應在産能分析、銷售和利潤規劃、敏感性分析和報表輸出等方面提升信息化能力。

在建築工程的數字化方面，淩克認為充分利用BIM技術，在未來可以幫助公司持續提升經營效率。有效提高金地的定制化能力，通過可選模塊滿足客戶個性化的需求。

2022年一季報顯示，期内金地營收、淨利雙雙實現增長。其中，營收同比增長82.18%至133.54億元，歸母淨利潤同比增長10.82%至6.26億元。

營銷層面則保持靈活調整策略，比如去年上半年預測銷售情況轉好，該公司抓住銷售窗口期集中供貨、銷售。與此同時公司越來越重視産品營銷，主動把握營銷的前期環境預判、營銷市場變化，及時調整營銷策略，每一個季度都會根據對市場的預測來預先安排供貨結構。

金地還通過建立數字化營銷平台，上線了“金房寶”“線上售樓處”等營銷工具，以及與市面流量平台合作，打造數字化營銷，提升營銷精準性。

最終，去年全年金地完成簽約金額為2867億元，同比增長18%，增速位列房企第二；其中在上海區域及時供貨，全面完成了銷售目標。今年以來，該公司雖錄得銷售額同比下滑，但整體降幅略少于同行。

尋求第二增長曲線

從2010年開始，淩克開始着手搭建金地的“一體兩翼”戰略，即以住宅業務為核心，以商業地産和金融業務為兩翼，協同發展，成為復合型的地産開發商。目前，房地産行業已由增量走向存量，金地也在主動拓展新賽道，以尋求第二增長曲線。

截止2021年末，金地集團在全國布局78個地級市，有十余個城市市場排名均位列前十，其中在上海、金華、呼和浩特、徐州、昆山的市占率排名第一。“去年金地自持物業收入達到了20億，同比增長52%。堅持住宅開發為主，同時發展好自持。”淩克介紹。

“如果中國住宅存量見底或腰斬時，手頭上有衆多輕資産，可以确保公司市值持續上漲。因此金地在住宅業務發展的同時，逐步增加金地的持有型物業量。”

2021年度，金地持有物業營收20.6億元，同比增長52%；持有型物業在運營項目28個、租賃面積約244萬平米，同比增長37.5%。其中，産業園面積103.0萬平米，低租金收入的未成熟期産業園占37萬平米；未開業在途持有物業總面積約230萬平米，其中産業園104萬平米。

據介紹，目前，金地持有的在營購物中心、寫字樓、産業園區以及長租公寓的出租率均達到了90%以上水平，其中長租公寓平均出租率穩定在94%以上，處于行業領先水平。未來持有型物業或将成為金地利潤的第二增長點。

物業方面的表現，截止2021年末，金地智慧服務營收突破50億元，達52.8億元，同比增長30%。其合約管理面積突破3.3億平米，其中，外拓占比為71%，非住業态占比為15%。 

“持有型物業的流動性比開發型物業更差，因此不能盲目追求持有型物業的飛速增長。”淩克表示，“此後，我們希望在開發型物業銷售減少或增速減少時，持有型物業在公司收入里達成合理的量。從而保證長期的股份價值。”

綜合去年金地在非住宅業務的表現，總體上穩步增長，非住宅業務去年營收約87.45億元，占總營收的8.8%，同比增長23%。

房企的資産模式不斷由重轉輕，十分考驗房企自身的運營能力。而以管理輸出為主的代建業務，行業中的規模也在迅速膨脹，金地也緊跟趨勢。

根據金地2021年年度報告，其代建業務已在全國超30座城市完成布局、管理服務項目近90個，累計開發管理面積超1500萬平米，商辦項目投資規模超過400億元，累計政府公建面積超過400萬平方米。

在不确定的時代里，金地集團不斷抓取時代機會，危中尋機。積極探索第二增長曲線，在變局中捕捉機遇，房地産行業雖然進入深度調整期，但能在艱難險阻中生存下來的房企，也将迎來雨後的太陽。