綠地紐約公寓出售背後 流動性、降債與海外資産

觀點網 将位于英國倫敦的蘭姆公館未完工部分進行出售後，綠地的海外資産去化再度傳來了新進展。

5月16日，綠地集團發布消息稱，綠地紐約太平洋公園項目中的兩棟公租公寓樓順利出售，合同總金額為3.15億美元，該資金用于償還項目海外開發貸及自身運營。

同時，綠地紐約太平洋公園項目另一金額為1.5億美元的物業大單近期已完成簽約，而綠地洛杉矶大都會項目等相關物業也正在推進銷售、強化運營。

綠地方面披露，綠地紐約太平洋公園項目為紐約州政府PPP項目，占地22英畝，總計容建面700萬平方英尺，地理位置優越，周邊配套成熟，是紐約20年來最大規模房地産開發項目之一，已成為紐約標志性建築。

此次出售的公租樓擁有601套公租公寓，370個地下停車位，2015年開工建設，2017年竣工並入住。2018年達到租賃穩定期後，日常入住率保持在98%以上。疫情高峰期間入住率也在90%左右。

據觀點新媒體了解，自今年以來，美國在通貨膨脹背景下，不動産估值出現高峰、物業租金創新高、資本市場流動性充裕、匯率正處于有利的窗口期，眼下出售美國的物業對于綠地來說無疑是個不錯的時機。

根據標準普爾CoreLogic Case-Shiller房價指數顯示，今年2月份美國的房價同比增長了19.8%，高于1月份19.1%的年增長率，是該指數35年歷史上的第三高讀數。

對于此次出售，綠地集團董事長、總裁張玉良表示，一批綠地海外優質項目接連實現資金回籠，不斷強化公司現金流，極大增強企業經營韌性及抗風險能力。

據悉，綠地加速去化海外資産始于2020年。彼時，綠地正陷入一連串債務風波之中，股債雙跌、私募基金暴雷、連踩三道紅線......

為了緩解債務壓力，綠地便将目光放在了海外資産身上。

據悉，截至2020年6月底，綠地海外共有15個在售項目，分布于澳大利亞、韓國、加拿大、美國、馬來西亞、英國等地，儲備的4個項目則位于澳大利亞、韓國和馬來西亞，還有13個項目處于在建階段。這些項目的總投資額超過了1000億元，僅僅是收回投資，就可以讓公司減輕不少資金壓力。

另一方面，從财務報表上看，收入貢獻及盈利水平較低也一直是其海外業務的痛點之一。

以2021年為例，綠地海外地區實現營業收入66.04億元，營業收入較2020年下降39.98%；海外業務毛利率為3.11%，較2020年減少3.32個百分點，毛利率水平遠低于公司約11.60%的整體毛利率水平。

同時，綠地在2021年年報中還指出，部分海外項目因疫情影響使得銷售周期和開發周期進一步拉長，導致成本增加及折現時間加長，造成的存貨計提跌價減值損失高達8.42億元。

于是，綠地在2020年年度報告中首次提出了“促進海外房地産項目去化，加快資金回籠”的說法。此後兩年中，綠地在海外資産去化方面進展頗多。

據悉，2020年，韓國“濟州島第一高樓”夢想大廈項目竣工交付、加拿大多倫多綠地君峯公寓項目竣工交付及入住，分别為綠地回籠資金約41億元和約22億元。

而2021年，綠地旗下澳洲悉尼綠地中心竣工交付，日本千葉海港城酒店出售，澳洲悉尼鉑瑞酒店、加拿大酒店、韓國醫院項目股權等完成轉讓，澳洲悉尼海珀項目尾盤商鋪處置，英國倫敦蘭姆公館實施土地轉讓。2021年内，海外業務累計回籠資金超過37億元。

據張玉良透露，綠地通過海外優質項目去化、竣工交付，累計實現資金回籠已超百億元。

随着綠地加速處置海外資産、回籠資金，2021年綠地控股最終實現了“三道紅線”中的現金短債比、淨負債率兩項指標轉綠，成功降為“黃檔”房企。

數據顯示，截至2021年末，綠地有息負債余額下降至約2406億元，較年初下降了812億元。其中，房地産業有息負債余額降至1567億元，占比65%。

但值得注意的是，綠地控股總負債並未相應下降。截至2021年，綠地控股的合同負債及預收款項為4647.98億元，同比增長10.26%；公司總負債為1.3萬億元，同比上升逾5%，負債規模還在進一步擴大。

其中，公司的應付票據為314.5億元，同比增加23%；商業承兌票據由2021年初的44.83億元升至143.35億元。截至2021年底，公司已到期未支付的應付票據總額為7.15億元。

所以，對于綠地控股來說，“降負債”仍是今年工作單的關鍵詞。張玉良指出，公司正不斷加強核心産業現金流管理。

據了解，房地産業方面，綠地控股通過抓銷售回款、抓按揭回籠等措施，以提升銷售回款率。今年前4個月，公司實現銷售回款近500億元，回款率超過120%。而基建産業方面，綠地則是狠抓回款清收，盤活存量資産，同時穩定融資規模，拓展融資增量。