年報觀察 | 中駿集團回歸核心一二線

觀點網 3月31日，中駿集團召開了2021年業績發布會，出席的管理層包括主席兼執行政裁黃朝陽、執行董事兼執行總裁黃攸權、執行董事兼副總裁黃倫、财務總監兼公司秘書李少波及方隅行政總裁陳堅。

根據3月30日發布的2021年度業績公告，中駿集團2021年全年實現合同銷售金額約人民币1045.31億元，其中包括合營公司及聯營公司的合同銷售金額約人民币419.88億元，合同銷售面積約747萬平方米，其中包括合營公司及聯營公司的合同銷售面積約259萬平方米，按年分别上升約2.9%及1.4%。

截至2021年12月31日，中駿集團土地儲備總規劃建築面積約3823萬平方米，應占土地儲備總規劃建築面積約2724萬平方米，分布于63個城市。年内新增25個項目，分布在18個城市，新增地上建築面積約650萬平方米，總土地成本約人民币346.75億元，應占土地成本為人民币230.35億元，平均土地成本約每平方米人民币5331元。

同時，中駿集團2021年連同其合營公司及聯營公司共超過150個項目處于在售狀态，分布在61個城市，主要集中在二三及四線城市。其中，37個為本年度所推出的新項目。

面對地産行業新的周期，據投資者透露，黃朝陽在會上反復強調：“過去的無序的粗放性的房地産住宅開發模式是不可持續的，如果一個公司沒有新的戰略思考，沒有構建一定的差異化能力，我覺得有很大的問題。”

今年，中駿仍舊堅持“差異化”是集團面對下行時期的努力方向，“一體兩翼”是中駿為未來發展建築的“護城河”。

權益回歸

今年中駿的主題，依舊是回歸一二線城市和權益比例提升。從去年的拿地節奏，可以看出中駿越來越傾向于集約的經營道路。

2021年合同銷售金額按城市的級别來計算，一線二線城市占比大約66%。三線及四線城市占比34%。其中，海峽經濟圈占38%，長三角經濟圈占30%，中西部地區占15%，環渤海經濟圈占10%，粵港澳大灣區占7%。

按面積來計算，49%來自于一二線城市，其中長三角經濟圈以及海西經濟圈分别占28%，中西部地區占26%，環渤海經濟圈占10%，粵港澳大灣區占8%。

2021年物業銷售收入從城市分布來看，廈門貢獻最大，占25%。其次是蘇州，占10%。從區域分布來看，海峽西岸及長三角貢獻最大，分别占43%，36%。從城市級别來看，一二線城市占比52%，三四線城市占比48%。

據投資者轉述，黃朝陽表示，雖然房地産行業面臨了許多變動，但是“競争格局不會改變”，大部分頭部企業會更加專注于效益更好的一二線城市。經歷過都是回歸一線和核心二線，“中駿的思考，未來肯定回歸一線跟核心二線”。

可以看到，中駿集團毛利由2020年約人民币78.63億增加約3.9%至2021年約人民币81.73億；毛利率則由2020年約24.1%下降至2021年約21.7%。将業務回歸于周轉節奏更快的一二線城市，似乎是中駿保證毛利率的一種選擇。

受這一思路影響，中駿集團從2020年就開始調整公司架構，從15家城市公司到11家城市公司，再到去年上半年第一季度從11家城市公司收縮到6家城市公司；今年，中駿進一步把大灣區跟海西合並，成立一個南方區域公司，現存五家區域公司。

除此之外，在去年中報發布時，黃朝陽就在業績會上強調，今年中駿将會注重權益比例的提升，這一方針在7個月後的年度業績會上也貫穿始終。

黃朝陽表示：“中駿的銷售已經超過1000億了，但是權益比例並不是很高，未來會更注重于權益，金額會逐步上升，控制在10%、20%的增長。”

在會上，中駿集團提到，2021年合同銷售金額增長3%到人民币1045億元，權益比例增加到66%，土地的權益比例進一步提升到71%。

由此，中駿在拿地方面也變得更加謹慎，黃朝陽對投資者表示，“今年這個時候，沒有重大組合政策出來之前，中駿考慮還是安全第一，暫時不會考慮買地的。如果一旦有大的組合政策出來，預期能夠确定下來，我們會考慮買一些地。”

兩翼加持

面對住房市場的後續乏力，在今年業績會上，比起住宅業務的常規表現，黃朝陽似乎更加着重強調中駿在“兩翼”方面的增長潛力。

中駿去年購入的25幅土地當中，有18幅以“一體兩翼”戰略購入，包括了7個中駿世界城項目，以及11個方隅長租公寓項目。

黃朝陽也直言，“兩翼”業務讓中駿能夠以更好的條件拿到更優質的地塊。

從年報數據中可見，2021年中駿租金收入由2020年約人民币3.15億大幅增長約43.9%至2021年約人民币4.53億，主要得益于上海中駿廣場辦公樓及泉州及莆田中駿世界城購物商場的租金增加所致。在項目管理收入方面，由2020年約人民币1.72億大幅增加約36.3%至2021年約人民币2.34億。

除此之外，2021年年報披露，中駿商管收入12.3億元，同比增長53%；毛利5.8億元，同比增長63%；應占核心溢利3.0億元，同比增長84%。

目前，中駿世界城購物中心總共有32個，已經開業9個，2021年有4個項目在年底開業；2022年還将有5個中駿世界城購物中心要開業，未來預計每年會有5-6個中駿世界城購物中心開業。

長租公寓方面，在2021年新增11個重資産項目，總共房間超過1.2萬間。截止到2021年底，整個方隅長租公寓的在管總房間數接近3.5萬間。

據投資者轉述，黃朝陽也表示，中駿長租公寓主要分布在一二線城市，同時也是基本和基金一起合作，或者“做完再賣給他們”，“所以我們在長租公寓里面的退出，我已經走通了”，

不僅如此，方隅對于中駿來說，也是資本市場的優質砝碼。

去年方隅長租公寓透過和基金合作的平台，總規模有1.5億的美元，總共已經投資了8個項目，投資總額68億。黃朝陽直言，國内外的資本對長租公寓資産都持有積極的态度，能夠保證公司現金流的穩定，未來也是中駿重點拓展的方向。

面對投資周期較長的購物中心，節奏上會适當放慢。

在過去的鋪墊期，中駿世界城更多在三四線市場先行，三四線存量市場的改造能夠更好地提升商業項目資金回籠的速度，然而對中駿來說，商業項目未來還是瞄準一二線市場。

“到一定數量的時候，我們的中駿世界城品牌逐步建立起來了，會回歸一線和二線。”黃朝陽對投資者如是說。