年報觀察 | 鑫苑服務“被動市場化”

觀點網 停牌将近一年，接連更換首席财務官與核數師後，鑫苑服務終于在3月25日交出了2021年度業績報告。

财報顯示，2021年度鑫苑物業總收益7.7億元同比增長17.8%；物業管理服務合約建築面積約為6300萬平方米，同比增長18.9%，合約項目數量275個，覆蓋中國52座城市，在管面積3740萬平方米，同比增長7.9%，在管項目數量196個，同比增長11.4%。

收益分拆來看，物業管理服務收益4.46億元，增值服務1.48億元，交付前及咨詢服務1.76億元，占比分别為57.91%、19.27%、22.82%，

報告期内，鑫苑服務淨利潤為1.24億元，較去年同期下降5.9%。淨利潤率為16.1%，較2020年同期20.2%下降4.1個百分點。鑫苑服務解釋稱，主要由于金融及合約資産減值撥備計提比例增加，及鑫苑服務上市復牌工作律師費等專業服務類支出增加。

期内毛利則為2.66億元，較2020年的2.58億元增長3.3%；毛利率從2020年的39.4%下降至34.6%，按年減少4.8個百分點。

其中物業管理服務毛利率為23.4%，較2020年的28.8%下降5.4個百分點。

據鑫苑服務表示，除人工成本上漲和受鄭州“7.20”洪水波及外，物業管理服務毛利率減少的主要原因是期内新增工業園、産業園類物業管理服務業務毛利率相對較低。

2021年，鑫苑服務在非居業态上拓展了鄭州輕工業學院、河南博物院、濟甯衆客食品、重慶三峰環保發電、山東臨沂白彥科技生态農業綜合示範園等項目。

年報顯示，住宅與非住宅收入占比分别為80.1%及19.9%，2020年這一比例則為86.3%與13.7%，非住業态比例有所上升。

盡管新簽非居住業态毛利率較低，鑫苑服務仍表示，未來會與更多第三方存量項目的業委會、政府以及企事業單位合作，由增量向存量延伸，由居住業态向非居住業态延伸。

2021年度，鑫苑服務來自關聯方鑫苑置業的收入2.94億元，來自第三方收入1.52億元，分别占66%與34%。

在管建築面積方面，2016-2020年鑫苑服務來自鑫苑置業的在管建築面積占比逐年下降，分别為85.49%、80.23%、74.63%、63.48%、38.35%；2021年則為38.17%。

據财報計算，2021年鑫苑服務來自鑫苑置業的在管物業每萬平方米收入為20.6萬元，來自第三方的在管業務每萬平方米收入僅為6.6萬元。

而2019年到2020年，鑫苑服務來自鑫苑置業的在管物業每萬平方米收入分别為20萬元及21萬元；來自第三方的在管業務每萬平方米收入則從7.9萬元下滑至4.7萬元。

一方面，鑫苑服務第三方業務的每單位收入與關聯方業務有明顯差距。

另一方面，鑫苑服務2020年第三方在管建築面積大幅增長背後，每單位收入大幅下滑，2021年第三方業務每單位收入亦未能恢復到兩年前的水平。

物企對關聯企業依賴性降低一般意味着市場化程度提升，但鑫苑服務像是被動地加速了市場化進程，又未能在市場中搏得足夠效益。

從母公司鑫苑置業這兩年的經營狀況，或許能窺見個中原因。

2020年上半年，鑫苑負債總額為64.32億美元，短期負債達到12.35億美元，剔除預收款後的資産負債率88.7%；淨資産6.96美元，資産負債率90.2%，“三道紅線”方面，剔除預付款後的資産負債率88.7%，現金短債比0.66，淨負債率368%，三檔全紅。

目前，鑫苑置業存續4只美元債，存續規模12.73億美元，一年内到期美元債規模合計7.42億美元，且4只美元債有3只票面利率超過14%，另一只為12%。

除境外融資成本居高不下，債務集中到期，鑫苑置業在境内同樣面臨壓力。

2021年11月17日，據中國執行信息網披露，鑫苑置業及其多家子公司被列為被執行人，執行標的為6.18億元；另據市場消息，鑫苑國際新城四期、鑫苑名城、鄭西鑫苑名家等多個樓盤一度停工。

早在2007年便成為“房企赴美上市第一股”的鑫苑置業，似乎已不復當年遠渡重洋的風光，與母公司業務深度綁定的鑫苑服務自然要更加自食其力。

此外，鑫苑服務與鑫苑置業的關聯交易並不是單向的。

如2020年下半年，鑫苑服務向鑫苑置業支付約2.07億元可退還合作誠意金，以此成為鑫苑置業4066個指定車位的獨家銷售合作方。

另外，在2019年，鑫苑服務涉及一筆支付給鑫苑置業約8910萬人民币預付款項，提前支付給鑫苑地産集團另一家子公司用于購買住宅單位作投資的款項。

市場分析人士認為，鑫苑服務這些關聯交易背後有為母公司輸血嫌疑，而短時間内無法理清上述交易細節，也成為了鑫苑置業和鑫苑服務2020年财報雙雙難産的直接原因。

值得注意的是，2021年鑫苑服務的貿易應收款項中，來自關聯方有1.28億元，同比下降9%；來自第三方的有1.34億元，同比增長5.6%。

2021年财報按時交卷後，鑫苑服務或将采取更加審慎的态度對待關聯交易，而第三方業務除了規模增長外，也需要考慮盈利質量的提升。