年報觀察 | 順豐房托上市半年

觀點網 3月17日晚間，順豐房地産投資信托基金發布自2021年4月29日(成立日期)起至2021年12月31日的業績公告，這也是該基金自去年5月上市以來公布的首份年度“成績單”。

報告期内，順豐房托實現收益約2.44億港元，較2021年5月5日發售通函預測高出3.3%；實現物業收入淨額為1.95億港元，基金單位持有人交易前的期内溢利17.4億港元。

在2021年復雜的市場環境和疫情幹擾下，順豐房托仍然取得了不錯的成績。

據了解，順豐房托底層資産主要是香港青衣亞洲物流中心順豐大廈、佛山桂城豐泰産業園以及蕪湖豐泰産業園共計3項物業，總建築面積23.4萬平方米，總可出租面積約30.8萬平方米。

在上述3項物業中，青衣物業貢獻最高，為1.92億港元，占總收益的78.4%；而佛山物業、蕪湖物業則分别貢獻3680萬港元、1590萬港元。

值得注意的是，順豐房托表現穩定業績背後，離不開母公司順豐控股的支撐。

根據公告顯示，期内，順豐控股租戶貢獻了順豐房托總收益76.6%，租用面積占用可出租面積的80%。

具體來看，青衣物業65.9%可出租面積租予順豐控股租戶；蕪湖物業可出租面積的89.1%租予順豐控股不同業務部門，包括快遞、貨運代理及合同物流；而佛山物業則是為順豐控股量身訂造，近乎全部被集團占用，作為區域樞紐以支援其在廣東省的快遞服務。

截至2021年12月31日，青衣物業、蕪湖物業、佛山物業出租率分别為92.6%、98.5%、100%（2021年6月30日分别為92.6%、97.9%、100.0%）。3項物業的平均出租率為95.8%（2021年6月30日：95.7%），按可出租面積計算的加權平均租賃屆滿期為4.1年。

據悉，早在2021年5月順豐房托上市前，順豐控股租戶便需選擇将原本已簽訂的租約均續簽了五年租期。順豐控股此舉為順豐房托提供了鞏固根基，鎖定了未來五年穩定的出租率和收入。

此外，業績公告中特别指出，順豐房托的關鍵增長動力将主要來自于一項優先購買權，即有權優先向順豐控股收購可增加收益的現代物流物業。

2022年，順豐房托管理人将與順豐控股在此策略下緊密合作，並将着眼于分布中國内地不同城市，且以順豐控股股份集團為主要租戶，以穩定收入來源的物業，藉此擴大順豐房托的投資組合。

除了順豐控股支撐外，順豐房托也通過積極投入資産管理、與租戶保持緊密合作，提升出租率及收入。

以青衣物業為例，截至3月17日，所有即将在2022年到期的租賃（9887.5平方米或占可出租面積約6.2%）已獲續約或承租。與此同時，青衣物業的出租率也獲得了明顯提升，由92.6%提升至97.3%。

得益于底層資産的良好表現以及人民币兌港元匯率上升等因素，順豐房托投資組合估值也有所提升。截至2021年12月31日，順豐房托投資組合估值為65.42億港元，該數字較2021年6月30日的64.46億港元增加約1.5%。

分派方面，作為一支REIT，順豐房托須向基金單位持有人分派最少90%的可分派收入總額。

根據公告顯示，順豐房托拟對2021年5月上市後的首次分派采取100%分派政策。

截至2021年12月底，順豐房托可供分派收入總額為1.379億港元，于5月發布的發售通函中預測持平，每基金單位分派17.24港仙。按照2021年12月31日的基金單位收市價3.48港元計算，年度分派收益率為7.9%。

财務狀況方面，截至期末，順豐房托總資産為70.10億港元，包括65.42億港元的投資物業、3.98億港元的現金及現金等價物，以及7030萬港元其他資産。

總負債為29.19億港元，包括21.42億港元借款、8770萬港元的應付關聯公司款項、6.887億港元的遞延稅項及其他負債，資本負債比率（定義為總借款占總資産的百分比）為30.6%，每基金單位資産淨值為5.11港元。