壓力與去化 萬科、深國際梅林關舊改攪動鵬城樓市

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2022-01-24 23:15

  • 萬科從項目代建方一路躍升至持股65.7%的大股東,相應地也需要更多消化這種潛在風險。

    觀點網 剛剛過去的周末,深圳樓市繼續被“萬科在售項目降價促銷”消息攪動,其中龍華梅林關舊改三期“深國際萬科和頌軒”被傳在備案價基礎上打6.7折促銷。

    上述消息主要來源于中介人士,但6.7折的說法並未獲得萬科方面認同。

    1月24日,包括深國際萬科和頌軒在内的項目工作人員,均向觀點新媒體否認了低價促銷一事,理由是按照當下政策,售價低于8.5折房源基本無法在房管局備案。市場分析人士亦指,正常商品房應該不大可能具備6.7折促銷的可行性。

    盡管折扣力度並不及市傳版本,深國際萬科和頌軒在售公寓目前仍有大約9折促銷優惠。實際上,過去兩個月個别房企在深圳甚至推出了85折購房活動,目的均是加快套現以應對市場不确定性。

    項目股東層面,同樣存在另一種套現的情況。

    1月21日,深國際萬科和頌軒開發主體“深圳市深國際聯合置地有限公司”(簡稱聯合置地公司)的35.7%股權,由深圳國際轉移至萬科名下,萬科為此付出的代價是27.88億元。

    深圳國際出售梅林關舊改權益的理由,一是提前釋放項目收益,二則是降低房地産調控持續所帶來的潛在經營風險。

    而萬科從項目代建方一路躍升至持股65.7%的大股東,相應地也需要更多消化這種潛在風險。

    梅林關舊改促銷

    近期深圳萬科促銷傳聞的熱點項目——深國際萬科梅林關舊改(即萬科悅城),位于深圳龍華區民治街道,東臨梅觀快速,南靠民樂立交,西接民治大道,北為民康路,更新範圍包括原華通源物流中心及梅林收費站。

    項目規劃土地用途主要為居住、商業等功能,綜合容積率預計5.06。項目開發建設用地為9.6萬平方米,計容建築面積48.7萬平方米,涉及住宅24.6萬平方米,以及商務公寓11.2萬平方米。

    深圳市房地産信息平台披露,深國際萬科梅林關舊改于2018-2020年間獲批過三次預售證,分别對應和風軒、和雅軒、和頌軒三期項目,命名靈感源于《詩經》的“風雅頌”。

    三期“和頌軒”已于2020年11月27日獲預售,包含住宅、商務公寓共計3352套,對應總建面達28.86萬平方米,約占項目體量6成;其中住宅720套,主要戶型為84-141平方米三至四房,均價7.6萬元/平方米,這部分房源在同年12月初已開盤,當月中旬售罄。

    剩余公寓部分即“和頌軒·V寓”,則在2021年1月底開盤,主推39-56平方米戶型,對外口徑總價168萬起,並可享受開盤9折起優惠。

    據觀點新媒體查詢,過去一年間和頌軒一直在去化公寓,所獲批預售的1棟四、五單元仍有相當一部分房源處于“期房待售”狀态。

    最新被傳大幅度促銷的也主要是上述公寓房源,網上流傳的中介說法稱,深國際萬科和頌軒在備案價基礎上打6.7折,原價200萬的房子現價135-150萬起。除此以外,消息稱包括萬科大都會、萬科都會四季也在降價促銷。

    在房地産一二手房市場,涉及到價格變動往往會觸及利益博弈,也更能吸引關注,比如2018年廈門萬科将别墅房源6折甩賣的消息便引發熱議。但對于和頌軒等項目打折一事,截至發稿時,深圳萬科方面人士並未回應。

    和頌軒項目工作人員則對觀點新媒體表示,市傳6.7折的說法是“假的”,項目並沒有那麼低價。該人士解釋,低于8.5折在房管局比較難獲得備案。

    據其介紹,公寓房源均價約5.2-5.3萬元/平方米,折後價約4.7-4.8萬元/平方米,以此計算折扣為9折左右。去年同期,項目公寓部分對外銷售均價也基本是5.2-5.3萬。

    萬科都會四季花園項目工作人員也否認了大幅折價的說法,並表示項目售價仍基本是備案價8.8萬元/平方米左右,剩余房源大約30多套,具體折扣要根據房源而定。該人士同樣強調,低于備案價太多很難通過房管局審批。

    限跌主要是監管部門為了防止商品房惡意炒作,破壞規範市場秩序等情況發生。戴德梁行研究院副院長、華南區研究部董事張曉端認為,商品房在備案價上下浮動一定區間是具備可行性的,但過高折價應該不被允許。若真存在高折價情況,可能是二手房或者還工程款的房源。

    深圳萬科促銷傳聞同樣反映了當前樓市壓力,據第三方統計,包括安聯尚璟府、東海富匯豪庭、龍光玖瑞府、電建洺悅鵬著華遠等項目,近期盤去化率低至0.3%,最高也不足25%。為加快去化,相當一部分項目開始打折促銷,個别還打出“備案價打85折”的促銷廣告。

    舊改銷售套現史

    就目前而言,已推售一年的和頌軒公寓房源仍是深圳萬科面臨的去化挑戰之一。

    更何況,一個月前萬科還行使優先購買權,從項目大股東手中接盤了35.7%股權,這容易提高企業的經營風險。

    深圳中原地産發布報告稱,2021年並不适合投資,寫字樓、商辦、公寓産品依然比較困難,這些産品投資屬性高,而市場依然以剛需為主。去年全市公寓批售項目26個,供應面積84.4萬平方米,同比下滑42.6%;成交面積69.5萬平方米,同比下滑2.8%。

    公寓去化周期,也與萬科過往介入梅林關舊改以及開發銷售的節奏有所偏差。

    2017年10月25日,深圳國際舉行龍華區梅林關城市更新項目代建合同簽約儀式,正式引入萬科作為項目代建方。當時萬科董事會主席郁亮為合作站台,體現對梅林關項目的重視。一種說法稱,萬科距離上次在龍華開發金域華府項目已有十年光景。

    2018年9月底,深圳國際透過深圳高速公告,将為聯合置地公司引入萬科作為戰略投資者,增資價格29億元;萬科借此正式持有梅林關舊改30%股權,深圳國際及透過深圳高速持有70%股權,實際權益持股53.39%。

    根據萬科年報披露,深圳和風軒、和雅軒、和頌軒2018-2020年分别開工12.54萬平方米、6.87萬平方米、29.31萬平方米。與開工對應,同期還分别推出不同貨值進行快速銷售。

    借由萬科的開發及銷售,截止到2019年底,梅林關舊改一期和風軒銷售回款達46.47億元;同期,該項目為深圳國際帶來新收入及股東應占盈利分别為45.69億港元、13.14港元。

    值得關注的是,觀點新媒體了解到,和風軒自2018年6月獲得施工許可證,僅用半年便入市,從施工許可到竣工交付並結轉也僅歷時一年半左右,項目周轉遠高于萬科平均水平;二期和雅軒2019年10月開盤,至2020年底全部單位如期竣工交付,間隔同樣約一年多。

    受此拉動,深圳國際2020年物流園轉型升級業務新增收入46.97億港元;由于梅林關确認産品增加了毛利率較低的保障房産品,期内公司股東應占盈利下跌30%。同時,項目三期年底開盤並提前一年實現了現金回流。

    深圳國際亦不止一次肯定過梅林關舊改的正面作用:“随着項目分期開發與銷售,為本集團帶來充裕的資金,同時為集團的物業業務發展提供了堅實的資金支持。”

    而2021年半年報中,深圳國際的表述出現變化,該公司提及,為避免房地産政策調控的風險,正積極考慮“提前釋放位于深圳地區的相關資産的價值”。

    截至去年6月底,深圳國際已收到項目三期的銷售所得款。

    去年10月下旬即發布半年報兩個月後,深圳國際便宣布,拟通過公開挂牌轉讓方式出售聯合置地公司35.7%股權,底價27.88億元。該公司表示,出售項目公司股權一方面可提前釋放項目收益,一方面可降低因房地産調控政策持續所帶來的潛在經營風險。

    據12月21日公告,深圳國際通過新通産公司與深圳萬科發展有限公司簽訂合同,同意以底價出售上述35.7%股權。根據初步測算,出售事項将為深圳國際帶來稅前收入約29億元。

    觀點新媒體查詢,1月21日,聯合置地公司正式完成工商變更,萬科企業、深圳萬科發展聯合持股65.7%,深圳國際透過深圳高速間接持股34.3%。與此同時,項目公司董監高出現變動,趙偲翼成為新任董事長,後者于去年7月的頭銜是“深圳萬科寶光龍華片總經理”。

    在梅林關舊改,深圳國際因綜合開發需求而引入萬科,也因項目進入銷售尾聲而逐步套現離場;萬科為打破在龍華布局的十年空窗期,由代建商蛻變為戰投,最終完成向控股方的躍遷。從頭到尾,這都是一場因勢利導的合作。

    撰文:鐘凱    

    審校:徐耀輝



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