廣州亞運城12載流年 雅居樂、世茂終向中海出售股權（更新）

觀點網 雅居樂、世茂又傳變賣資産消息，這一次賣出的不再是“非核心資産”，而是曾經取得“全國總價地王”桂冠的廣州亞運城項目股權。

1月24日早間，雅居樂發布公告，拟以近18.44億元出售廣州利合地産26.66%的股權，已于1月21日與買方（中海間接全資附屬公司）簽訂協議，代價包括13.8億元現金及賣方應付予利合地産的貸款金額4.64億元。

據公告，利合地産分别由雅居樂、中海、碧桂園及世茂擁有約26.66%、20%、約26.67%及約26.67%，擁有“廣州亞運城”的土地使用權。

在雅居樂退出亞運城，中海接手前者持有股權後，昔日三家聯合拿地公司将只剩下碧桂園，後來者中海則将成為持股該項目46.66%權益的最大股東。

同日有市場消息稱，世茂亦正與中海洽談出售持有的廣州亞運城項目股權。對于上述消息，世茂集團回復觀點新媒體稱，以公告為主。

1月24日晚間，世茂集團正式發布公告，向買方（中國海外發展(00688.HK)間接全資附屬公司）出售廣州亞運城商住混合式綜合體項目26.67%股權，總代價為約人民币18.445億元。

資料顯示，廣州亞運城位于廣州市番禺區石樓鎮，是一座商住混合式綜合體，總建築面積約為585萬平方米，地盤面積約為252.1萬平方米。

于該公告日期，項目約406萬平方米建築面積已開發為住宅及商業單位以及停車場，余下建築面積仍在施工中，有關建設預期将于2025年底竣工。于公告日，該綜合體約347.3萬平方米的建築面積（包括住宅及商業單元及車位）已出售。

十二年變遷

“遙想公瑾當年，雄姿英發”。回顧廣州亞運城的過往，從項目土地拍賣到而今已有十二年歷史。

彼時于2009年12月22日，富力、雅居樂和碧桂園三家民企聯合體以255億元的高價拿下廣州亞運城項目，“爆冷”戰勝保利、萬科和中海三家聯合體，風光一時無兩。同時，該地塊價格也刷新了當時的中國地王紀錄。

拿地不久之後，市場出現消息稱中信與世茂兩大巨頭将加盟亞運城項目，成為當時廣州地産界讨論的焦點。

2010年6月24日，該消息得到證實，世茂宣布與中信分别支付1.5億港元入股廣州亞運城項目。此外，地價的支付及後續營運費用也将由5家分攤。

在這之前，雅居樂、碧桂園和富力的股權比例分别為33%、33%、34%，引入新股東後，5家公司的股權比例均為20%。

富力地産董事長李思廉于同年9月份的亞運城發布會上指出，中信主要主管财務；碧桂園則管理建築與物業管理；富力地産主要是前期土地規劃、銷售等手續處理；雅居樂負責營銷工作；世茂負責相關合作公司架構管理。

合作伊始，五家房企迎來過一段甜蜜的歲月。

拿地不足一年後（2010年9月26日），亞運城迎來首次開盤，掀起一輪搶購熱潮，僅廣州花園酒店和富力盈信大廈兩個銷售點就有近5000市民排隊搶房，創下一天賣掉1000套的神話，全年累計銷售3900套。

但好景不長，不久之後國家出台鞏固樓市調控成果措施（國五條），收緊了貸款資格、提高了首付比例。樓市的調控、房地産行業整體遇冷的困境，導致此後亞運城的銷售一直略顯乏力。

自2011年至2014年，成交量不斷下行，甚至于2014年，因樓市回落等各種因素，廣州亞運城成交量跌破1000套，均價落至1.22萬元/平米。2015年廣州亞運城雖然憑1364套成交獲得番禺銷冠，但銷售均價卻不為所動。

2016年，富力成為亞運城第一家出走房企。其稱因項目股東太多，合作帶來的權責難分。但據業内人士分析，富力退出項目很大一部分原因是達不到投資回報的要求。

李思廉早在2010年就曾指出，廣州亞運城項目成本超過了1.18萬元/平米。以這個作為參考的話，該項目當時的利潤是相當微薄的。

另外，當時有消息人士對觀點新媒體透露，原本中信亦要求退出廣州亞運城，但與中海整合後，中海選擇了不退出合作，最大的原因或為中海當時在廣州可售項目基本就剩下廣鋼新城花灣壹号一個項目。

不過，在富力退出亞運城之後，項目卻有了轉機。世茂着手操盤，碧桂園則負責營銷，項目進入加速軌道。

世茂操盤後，第一個大動作就将是補足亞運城的商業配套。當中，亞運城廣場已于2017年開業，為亞運城闆塊帶來6萬平米體量購物中心，填補亞運城闆塊商業空白。

此外，中原地産廣州項目總經理黃韬曾提到，在碧桂園負責營銷之後，采取了比較高調的銷售模式，包括一些刺激政策、渠道推廣、海報計劃等都做得比較到位。

種種加持下，亞運城銷售與均價出現回升。2016年，該項目售價實現從1.3萬元/平米到2.5萬元/平米的飛躍，同時賣出1864套。自2017年以來，亞運城連續五年排在廣州商品房項目銷售金額榜首位。

黃韬同樣對觀點新媒體表示，亞運城近幾年發展較好，在番禺區域算是標杆項目，目前售價為3萬多/平米，處于闆塊的中上水平。

由此觀之，雅居樂選擇退出廣州亞運城項目，應與此前富力退出的考慮不同。

高位套現

雅居樂于公告披露，預期于出售亞運城股權交易完成後，公司将會錄得估計收益約6.99億元，其乃參考于買賣協議日期雅居樂持有合營公司股權26.66%的公平值約18.44億元，扣除雅居樂持有合營公司以未經審計權益法核算的投資淨值約7.93億元，以及有關出售股權的稅務影響約3.52億元（包括遞延稅項）計算得出。

雅居樂拟将交易所得款淨額用作一般營運資金及日後業務發展。

黃韬分析認為，亞運城作為優質資産，在現在狀态不錯的情形下出售該項目可以獲取更高的利潤，其目的就在于高位套現。

事實上，雅居樂近期並非第一次出售資産。

1月10日，借物業股“抵押”發債24億港元後，雅居樂再處置非核心物業獲取現金。雅居樂表示，于2021年7月1日至12月31日止期間，已就14項非核心物業的出售訂立若幹物業認購書及/或物業買賣合同，售價合計約人民币28億元。

1月18日，評級機構標普及穆迪均對雅居樂做出下調評級動作。標普估算，2022年上半年雅居樂将有110-120億元人民币的境内債券、境外優先債券及境外銀行借款到期，2022年下半年還将有65-70億元債務到期。

標普指出，雅居樂目前于境内外控股公司層面的可動用資金較少，且市場高度波動使得雅居樂在短期内重新在資本市場融資的可能性渺茫，預測2022年雅居樂将通過資産出售獲得100億-110億元人民币的資金。

1月24日晚間，世茂集團發布公告，向買方（中國海外發展(00688.HK)間接全資附屬公司）出售廣州亞運城商住混合式綜合體項目26.67%股權，總代價為約人民币18.445億元。

事實上，世茂從去年12月開始，先以20億港元出售香港西九龍地王項目。

1月21日晚間，世茂再發公告稱，已出售一宗位于上海黃浦路的商業地塊，作價10.6億元。

另有名單指出，除了此次成交的北外灘地塊，目前世茂集團擺上貨架的上海項目還有9個，包括已經抵押的世茂集團總部大樓上海世茂大廈、上海世茂廣場、蒲城小區等，對外報價總價近282.26億元，已經抵押融資163.18億元。