中植繫羊城潛行 中海晟融全面參與廣州城市更新的模式與變局

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2022-01-24 00:06

  • 中海晟融的介入,更大程度上或是解決舊改盤活運轉最重要的資金問題。

    觀點網 羊城舊改市場在經過一段時間整改陷入“沉寂”後,罕見出現了新面孔的入局。

    1月20日,據中海晟融官微消息,中海晟融(北京)資本管理集團有限公司決定投資並全面參與廣州核心區域城市更新項目,首批儲備項目預計建築面積将達100萬平方米。

    按照中海晟融的表述,此次投資是其首次進入羊城,具有重大戰略意義,是公司積極參與大灣區城市更新的重要舉措,也是完成大灣區城市更新布局的關鍵一步。

    據該公司介紹,此番決定投資廣州核心區域城市更新項目,經過了數月市場調研及深入分析研判。

    資料顯示,中海晟融為中植繫旗下獨立運營的資産管理公司,中植繫則以“萬億金融版圖”頭銜為外界熟知。

    此番參與廣州城市更新項目更多是以投資者的身份,這與過往大舉進入的開發商以操盤開發為主模式大不同。

    值得注意的是,中海晟融的介入,更大程度上或是解決舊改盤活運轉最重要的資金問題。

    首進羊城

    根據工商信息,中海晟融成立于2014年2月26日,注冊資本為5.1億元,經營範圍為項目投資、投資管理、技術推廣、技術服務、經濟貿易咨詢、企業策劃;由中海晟豐(北京)資本管理有限公司、解直锟分别持有99.93333%、0.06667%股權,其中前者由解直锟全資持有。

    據觀點新媒體了解,中海晟融設立的三大業務主線分别為核心城市核心位置存量資産改造、大灣區特殊資産投資、新農村建設,該公司在1月初的新年賀詞中開篇即強調城市更新發展模式的重要性。

    以北京總部為核心,中海晟融在深圳、南京、青島之外,亦在廣州設立了不動産投資事業部,實現與總部協同運營管理。此番廣州100萬平方米建面的首批儲備項目,則被中海晟融視為“完成大灣區城市更新布局”。

    但首批儲備項目涉及哪些舊村並未公開,可以确定的是,有明确的建面規模公布,意味着相關舊改項目的投資談判已基本敲定。

    在此之前,中海晟融在大灣區的投資更多集中在深圳、珠海、惠州等城市。

    從股權投資看,中海晟融直接全資控股公司超過25家,間接參股多達上百家,其在大灣區的主要投資中心為珠海。

    針對大灣區的項目投資,被中海晟融納入“大灣區特殊資産投資”業務主線中。自2017年起,中海晟融與頭部開發企業共同設立多支粵港澳大灣區城市更新不動産股權投資基金,投資深圳、珠海、惠州等城市核心區域舊改項目。

    以不動産基金投資為核心業務,中海晟融主要涉足棚改、工改、産城融合以及再開發項目等。截至目前共運營管理4支大灣區不動産股權投資基金,涉及項目15個,基金規模近66億元,項目可售貨值超過700億元。截至2020年底,投資的不動産基金項目儲備貨值超過2300億元。

    根據該公司官微介紹,深度參與到各個項目開發全流程中,通過引入頭部地産開發企業及金融機構進行合作,在資産端搭建完整的投資方案及後期開發運營方案,解決債務剝離、産權明确、工程復工等常見的疑難問題;在資金端發揮的作用則傾向于優化資金結構。

    盡管無法知悉中海晟融此番介入的舊改項目信息,但值得注意的是入局時機。

    自2021年下半年以來,奧園、佳兆業、恒大、升龍、雪松、寶能、雅居樂等一衆房企均傳出撤場、減持舊改項目或引入合作方開發的消息,背後原因一方面指向的是開發商無法擔負舊改前期投資支出的資金問題,另一方面則是“大拆大建”禁令下舊改市場的洗牌和整改。

    在解決舊改項目股權及資金問題上,去年以來出現了國資大量接盤的現象,參與形式多是與房企設立資金投資項目、股權質押、成立廣州城更基金等。

    有業内人士分析指,廣州城市更新将從拆建為主走向改造為主,引入類似中海晟融的基金,亦是市場選擇的結果。

    投資角色

    核心城市核心位置的存量資産改造業務線,中海晟融此前相繼投資了北京工體西路“IN 三里”高端公寓項目、工體北路13号院3号樓項目、慈雲寺6号樓項目、南京新街口某商業項目等。

    上述三個位于北京核心地區的商業地産項目,是在近期不到一年半時間内拿下的,可見其在存量改造上的動作。中海晟融官微中表示,2022年還将繼續投資核心城市核心區域的存量資産改造項目。

    按照此前多進行機會投資參與不良資産的更新改造來看,業内人士表示,不排除中海晟融将介入民企撤退的廣州舊改項目。

    從北京項目看,中海晟融多以不動産股權基金及股權合作為主要投資途徑,包括司法拍賣獲得項目並與第三方合作模式,發起設立主動管理型基金並進行項目收購等方式;此後與頭部地産開發企業合作,對項目進行重新定位、設計、營銷、運營等資産管理工作。

    其中,慈雲寺6号樓項目是中海晟融以低價收購城市不良資産並盤活的典型案例,也是其城市更新領域的代表性項目。

    該項目由于歷史原因停滞多年,2020年中海晟融及其下屬公司以與第三方合作模式,通過司法拍賣競得該項目。

    針對這樣的不良資産,中海晟融的投資邏輯為通過自身資源整合能力、金融服務能力、投後管理能力為城市老舊資産、不良資産賦能,“修復”後再入市。

    據悉,中海晟融的資金來源多為自有資金和第三方資金,過往合作夥伴包括隆基泰和、世茂、藍光、佳源國際、佳兆業等一衆房企。

    至于與開發商之間的股權問題,以北京工體西路“IN 三里”高端公寓項目為例,中海晟融發起設立主動管理型基金收購該項目,同時與世茂集團達成合作,向世茂轉讓該項目公司40%權益,雙方合作操盤。

    這期間,中海晟融以資管、私募股權基金出資並持有項目股份的模式進行合作,後續則将獲得固定收益或特殊分紅退出。

    可以發現,中值集團内部目標是“做中國的黑石”,中海晟融在投資邏輯上也堅持“買入、修復、賣出”,引入知名開發商以及金融合作機構,並依托自身資源整合能力以及主動管理能力進行資産盤活。

    這樣的投資角色在其余項目上也有所表現,中海晟融均預留了退出方式。

    據悉,2017年,中海晟融與地産開發企業共同設立城市更新基金——鵬城大灣區壹号基金,用于投資深圳布吉南門墩城市更新項目,全程參與項目拆遷談判、業态規劃、産品定位等開發工作,在基金存續期間加速項目價值轉化,並在2020年獲得基金收益後實現退出。

    此外,中海晟融與佳兆業、隆基泰和也均以共同設立發展基金的形式落地城市更新項目。

    撰文:林海研    

    審校:徐耀輝



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