解局 | 派發特别股息的金茂服務上市寒冬路

觀點網 2022年伊始，物管行業上市浪潮與並購戲碼還在上演。

前不久，萬物雲啟動上市計劃、龍湖智創生活遞交招股書……而今，一些中小物管企業似乎也加快了IPO的進程。

1月18日，中國金茂發布公告稱，建議以實物分派金茂服務股份的方式，向合資格股東派發特别股息，股息分派将與金茂服務股份發售同步進行。

觀點新媒體了解到，2021年8月31日，中國金茂全資子公司金茂物業曾向港交所遞交招股書，中金公司和匯豐擔任聯席保薦人。

招股書顯示，金茂物業主打高端物業管理，服務範圍包括住宅物業、商業物業、公共和其他物業，公司于去年12月更名為“金茂服務”。

在地産二十強光環加持下，中國金茂物管平台一直是市場關注的重要標的，而此次中國金茂派發特别股息，也被資本市場看作金茂服務推進上市進程的一大步。

不過，受地産行業下行與政策環境影響，2021年下半年物管闆塊在資本市場的熱度明顯下降。物業股下跌、闆塊估值回調……以至于不少分析人士認為，現在确實不是一個傳統意義上特别好的上市時機。

上市浪潮持續翻涌，但荊棘遍布，規模等多個方面不占優勢的金茂服務，未來如何定價、估值幾何，依舊不明朗。

派發特别股息

金茂服務在努力追趕物管上市未班車，而這一次派息，或将成為登陸資本市場的重要一步。

據觀點網報道，1月18日晚間，中國金茂發布公告稱，該公司建議以實物分派金茂服務股份的方式向合資格股東派發特别股息，前提是須待全球發售落實並同步進行。

分析人士認為，金茂此次派發特别股息，是為了加速金茂服務的上市進程。

一方面，港交所《上市規則》第15條明确，進行分拆上市，母公司應充分考慮股東利益，方式是向他們分派新公司的現有股份，或是在發售新公司的現有股份或新股份中，讓他們可優先申請認購有關股份。

這意味着，本次派息，使得中國金茂完成港交所分拆上市的指引，與此同時，這種實物派息方式，因為不涉及到實際的現金分配，能夠減少企業資金流出。

過往，碧桂園分拆碧桂園服務、瑞安房地産分拆瑞安新天地均使用過實物派息這種模式，更為人熟知的或許是去年年末騰訊以京東股票作為實物派息，達到變相減持的目的。

另一方面，自2021年初，中國金茂就以多種方式整合、推進旗下物管平台上市。

同年4月，金茂服務接手中國金茂旗下金茂物管、南京甯高、金茂上海、創茂科技、金茂商業等公司，上市平台的架構基本搭建完成。

而金茂服務接手的這幾家公司，不僅有金茂旗下住宅物業管理合同，還擁有中國金茂、中化集團旗下諸多寫字樓和購物中心，學校、政府設施等公共空間，以及部分城市運營項目。

此次收並購不僅讓金茂服務的上市資産有所增厚，更重要的是，打造“商管+物管”平台能夠大幅拉升其估值。

金茂服務的計劃在這一次展露無疑。

2021年8月31日，金茂服務首次向港交所遞表上市，中金公司和匯豐作為其聯席保薦人。

根據招股書透露，截至2021年3月31日，金茂物業在管總建築面積為1810萬平方米，包含67個住宅項目及34個非住宅項目；合約建築面積約4130萬平方米，涵蓋中國22個省、自治區及直轄市的45座城市，其中71.4%位于一二線城市。

與衆多物業上市公司相比，金茂服務規模並不算大，不過從盈利能力來看，近些年均呈現出上行态勢。

數據顯示，金茂服務營業收入從2018年的5.75億元漲至2020年的9.44億元，三年復合增長率110%，整體毛利率亦于2020年達到24.9%。

2021年第一季度，金茂服務實現營收3.21億元，同比增長67%；淨利潤0.15億元，較2020年同期淨虧損0.16億元實現正增長。其中，來自物管服務的營收占比57.7%，非業主增值服務占比33.7%，社區增值服務8.6%。

自推進上市計劃以來，金茂服務每一步都有其意義，如果将最初的收並購視為增厚資産、穩定根基的動作，那麼派息這一步，是上市加速跑的標志。

上市寒冬路

過去幾年，物管行業一度是資本市場的香饽饽，甚至在很長一段時間，物管企業市值遠遠超過地産公司，一大批房企陸續分拆物管平台上市，掘金資本市場。

據觀點指數不完全統計，2020年全年，共有18家物業服務企業成功上市，其中，17家在香港聯交所上市，1家在深交所上市，上市企業數量創下新高。

另外，由于物業股具備輕資産、低負債、類永續經營、弱周期、現金流穩定等多種特性，資本市場一般在給予此類企業的估值會較高，甚至是地産股三倍之多。

觀點指數随機抽取了2020年某天（12月17日）的數據發現，當日，雅生活市值427億元港元，超過地産母公司雅居樂，而綠城服務287億港元市值，也與綠城中國基本持平。

從市盈率數據來看，這一現象或許更為明顯。彼時，保利物業市盈率超過50倍，而母公司保利地産市盈率不到7倍；中海物業市盈率為25倍，中國海外發展僅有5倍。

不過，這種狀态在2021年迎來了轉折，特别是下半年，行業分化加劇同時，物管行業在資本市場的熱度亦大幅下降，行業估值回歸理性。

從數據來看，這一年仍舊是遞表高峰期，但“待遇”卻大相徑庭。年内，全國上市物業公司達到55家，其中2021年新增14家，正在排隊上市的物業公司超過30家。

與此同時，“招股書失效”也成為這一年物管企業上市途中的一道坎。年内，包括中南服務、融信服務、中梁百悅智佳等10余家物業出現招股書失效的情況，而禹洲集團旗下禹佳生活服務，二次遞表仍未逃脫“失效”命運。

但物管行業的驟變不止于此。

這一年，已上市物管企業表現亦不如人意，耗時增加、首日破發、股價大幅回調、市盈率出現大幅下降。

統計顯示，2021全年物企上市首發PE約23x，低于2020年上市首發PE約46x，接近40%物企低于20倍，不少企業首日即破發。當中，宋都服務上市首日收跌36%，而具備稀缺商管屬性的中駿商管與星盛商業首發PE高達40x。

另外，全年恒生指數錄得14.7%累計跌幅，恒生中國内地地産指數累計跌幅達30.5%，恒生物業服務及管理指數則錄得約43.4%累計跌幅，物業股闆塊整體表現劣于上遊H股地産闆塊和港股大盤。

物管行業迎來巨變，一方面源于住建部等8部委聯合印發的《關于持續整治規範房地産市場秩序的通知》引發監管趨嚴擔憂；另一方面，也是最為重要的原因，在于中高風險房企面臨資金鍊斷裂的危機。

在物管上市寒冬之下，金茂服務的征程注定荊棘滿布。不過，也有分析認為，“短期的PE變動不再是行業關注重點，他們更關注企業的長期發展，從這個角度來看，就不存在什麼上市時機了”。

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