估值重塑 物業服務行業未來之争

（2022年1月23日）回首2020，物業服務行業可謂春風得意，物業闆塊成為資本市場青睐對象。2021年，延續上年的利好影響，物業股股價一度持續拉升，達到新的峰值。

然而自2021年7月以來，受行業政策調控以及關聯方信用風險擔憂的影響，物業闆塊頹勢頻現，闆塊走勢較為低迷。關聯方信用風險的壓制也使物業闆塊的投資邏輯産生較大的變化，股價大幅度受挫，已經回吐了年初絕大部分漲幅。

全年來看，目前55家上市物企2021年股價平均漲跌為14.3%，與2020年差值明顯。主要是由于部分母公司出現流動性風險，市場擔憂情緒顯著，導致其物管平台股價大幅度下跌。

數據來源：Wind、觀點指數整理

盡管部分物業股股價下跌明顯，但是可以看出，部分國企央企股價浮動相對較小，其中中海物業股價更是較2020年上漲超100%。同時，部分經營穩健的房地産開發企業，其物管平台股價波動亦不顯著。

數據來源：Wind、觀點指數整理

反映在市值方面，37家于港交所上市的樣本物業服務企業2021年初的總市值為7238.48億元，到了2021年末，總市值下降至5360億元，跌幅達到26%。細分來看，得益于穩健的經營策略，仍有不少企業取得了正向增長。

但整體來看，當下物業服務的市值分化程度仍舊顯著，強者恒強的局面仍未打破，超過6成的企業市值範圍在100億以下。同時，市值區間的差值更是達到了1569億。 

數據來源：企業财報、觀點指數整理

從經營角度來看，物業服務行業業績增長持續向好。以2021年上半年的數據來看，大部分物業服務企業營收增幅實現40%的增長水平。

結合以上表現來看，不存在運營獨立性問題的物管企業，其市值並未出現明顯調整。從各家企業的營收狀況來看，各家物業企業都處于淨現金的狀态。在業績增幅以及規模增長方面，國有物業服務企業也沒有明顯占據優勢。但由于随着部分房地産行業企業頻繁暴雷，延伸至物業服務行業信用開始受到重新的審視，國企不存在控股股東資金鍊斷裂風險，更容易獲得信任。

另一方面，得益于2021年各項支持物業服務行業業務邊界發展的政策相繼出台，物業服務行業空間再一次迎來擴容。增值服務成為衆多物業服務企業未來重點攻堅的方向，據觀點指數模型測算，預計2021年物業服務行業平均營收增幅将超45%，未來一年物業服務企業高增長态勢仍會持續。

整體來看，目前上市物業服務企業市值分化态勢将持續，但物業服務行業仍屬高速增長行業，随着基本面持續優化，規模、業務水平持續升高，加之物業服務企業抗周期性、強現金流的基本屬性仍在，預計2021年上市物企或會迎來估值回調。

為此，觀點指數研究院将通過長期對行業進行跟蹤研究與數據分析，綜合各項指標如運營、财務、管理、品牌表現等，發布"2022物業服務上市企業資本市場卓越表現"研究成果，盤點過去一年在資本市場中表現卓越的物業企業，為物業企業的發展樹立榜樣並提供借鑒經驗，把脈行業風向與前景。

同時，今年3月，觀點機構将繼續舉辦"2022觀點物業大會"，聚焦探讨物業管理行業業績成長、多元業務開拓、資本對接以及經營的經驗和趨勢。屆時現場嘉賓陣容強大，将匯聚物業管理行業龍頭企業與模式創新先行者，並邀請權威投資機構及金融投行領袖與高層，共話行業拓展内核、增長要點以及發展趨勢。