風向標意味 碧桂園發行年内首筆民營房企ABS

觀點網 政策為優質房企融資松綁，結出了果實。

1月20日來自上交所消息，碧桂園地産集團作為共同債務人的“建投匯宇-弘基保理供應鍊金融1号資産支持專項計劃”正式發行，發行金額5.2億元，票面利率5.3%。

這是碧桂園集團今年以來完成的首筆融資，也是民營房企今年成功發行的首筆ABS。

“只能說冰火兩重天。” 某民營房企内部人士在接受采訪時對此表達了羨慕，但稱對某些困難房企而言，融資放松的暖意目前仍難以感受得到。

“碧桂園ABS的落地至少是風向標之一。”有分析人士就認為。去年10月以來，官方不斷釋放房地産趨穩的信号。在“穩預期”之下，11月開始，市場傳遞的信号相當積極，不少短融、超短融與中期票據都通過了審批，一些開發商的融資通路正被打開。目前則似乎落到了實處。

當時有關優質房企特别是優質民營房企，将受到“照顧”的傳聞不胫而走。部分聲音在讨論，面對經濟下行的風險，2021年嚴格的地産相關政策将得到一定程度的改善。

而碧桂園被認為是當前房地産行業内少數幾家資質優良的民營房企之一，除此之外還有龍湖、萬科（國資背景大股東）等。它們是“政策放松預期”下的首批獲益者，這批公司在去年年末已紛紛釋放發債的訊息。

就碧桂園而言，該集團去年12月初一筆在銀行間市場交易商協會申報的50億元中期票據，就進入了預評環節。據悉，這是碧桂園首次在銀行間市場發債。

其背景是碧桂園等8家房企于11月9日，參加了銀行間市場交易商協會舉辦的房地産企業代表座談會。會議上透露相關企業主體可在銀行間市場發行債務融資工具，如中期票據等。

12月5日，碧桂園就為上述那筆ABS向上交所申請發行供應鍊ABS産品。如今不到兩個月就成功發行。

同時，龍湖集團旗下重慶龍湖企業拓展有限公司于12月7日完成發行10億元中期票據，利率3.7%，發行期限3+3+3+3+3年。該公司今年1月中旬亦成功發行了2022年公司債券（第一期），發行規模為28億元。

另外，重慶龍湖一筆50億元住房租賃專項公司債券，也在1月19日獲得上交所反饋。

除此之外，龍光地産、萬科集團、新希望地産、仁恒置地等企業，也向交易所申請發行相關的ABS産品，類型多種多樣，包括供應鍊、購房尾款、CMBS、類REITs等。

如以成都仁恒置地廣場為底層資産，金額26億元的“華泰資管-成都仁恒置地廣場資産支持專項計劃”，在1月13日就獲得受理。去年12月28日，龍光集團則發起了深惠龍光城CMBS，募資規模6.65億元。

回望過去，ABS（資産支持證券）自2017年開始引起業内大範圍關注。原因是當時房企受宏觀調控及金融信貸全面收緊的影響，ABS就成為了企業融資的重要補充手段。如今情景再現，ABS亦繼續發揮了這一優點，幫助企業拓寬融資渠道。

尤其是目前房企們第一大回籠資金的手段已不算通暢。在過去的2021年，絕大多數開發商的合約銷售額，都呈現了負增長狀态。行業寒冬之下，部分分析更提出現房銷售的基礎已不復存在。

擴張時代結束，包括碧桂園在内的頭部房企，過去一年的表現也不佳。資料顯示，碧桂園2021全年權益合同銷售金額為5580億元，銷售目標達成率僅89%，同比下降2.22%。這将對碧桂園未來的回款造成影響，還不用說風險爆發後陸續加強的商品房預售資金監管。

而目前有市場消息顯示，國内正準備全國範圍放松對地産開發商預售資金的使用限制，以緩解全行業的現金緊缺問題，幫助開發商償債、支付供應商及維持運營。據悉，現時已有成都、煙台等地作出松綁。

放松的信号漸近，但並不意味着所有房企都将輕松渡過難關。部分企業過去釀下的苦澀果實，仍有待自身消化，至少是通過市場化的方式解決。

據悉，現時各地政府也在持續協助風險房企與國企、央企連線，幫助風險房企出售項目回流資金，緩解流動性壓力。