解局丨朗詩美國業務，Are You OK?

觀點網 1月18日，朗詩地産發布公告稱，拟透過美國子公司LANDSEA HOMES向第三方收購Hanover Family Builders, LLC（下稱“目標公司”）所有已發行的股本權益，于完成後，目標公司将成為買方的全資子公司。

據觀點新媒體了解，目標公司為一家于美國佛羅里達州注冊成立的公司，業務主要包括土地收購及開發、建設及佛羅里達州中部及奧蘭多市場的單戶住宅銷售。

此次交易的基礎購買價設定為1.79億美元，而目標公司2020年末的淨收益1638.8萬美元，相當于市盈率約10.9倍，目標公司及其附屬公司的資産淨值及總資産價值分别約為5147.84萬美元及1.47億美元。

朗詩收購的市盈率價格相對較低，目前市場上可資比較公司的市盈率倍數介乎約10.5倍至約20.5倍不等，平均約為14.6倍。

針對2022年開年交易，朗詩表示目標公司的開發項目位于佛羅里達中部及奧蘭多地區，收購事項讓公司得以将其品牌戰略性擴展至佛羅里達州中部及奧蘭多市場，並提升其在美國高性價比住宅市場的占有率。

這是朗詩第二次收購佛羅里達州的相關資産，然而卻並沒有像過去一樣披露具體的資産包項目。

在去年4月份，朗詩宣布5460萬美元收購Vintage Estate Home，首次進入佛羅里達和聖安東尼奧。後者主要負責土地收購及開發、建設及佛羅里達州中部及德克薩斯州大奧斯汀-聖安東尼奧市場的單戶住宅的銷售。

至此，朗詩初步完成了在美國“微笑曲線帶”區域的布局，即亞利桑那州鳳凰城市場、德克薩斯州的奧斯汀和聖安東尼奧市場、佛羅里達州的奧蘭多市場，以及在美國一開始就進入的經濟較為發達的北加州灣區、南加州大洛杉矶地區、以及紐約大都會區。

朗詩美國業務CEO John曾談到，朗詩目前的布局在美國主要還是加州、亞利桑那州為主，包括一小部分紐約，我們會繼續擴展德州、佛州這些地區。

EB-5的美國夢

回看朗詩從2013年開始出海，彼時一起伴随“走出去”目標的企業無一例外都已經折戟，朗詩成為少有選擇繼續留下來深耕當地市場的“遠洋獨苗”。

當初，英國、澳大利亞、東南亞以及美國是房企出海的4個主要選擇，而大家實際上都是“僞出國”，絕大多數項目的主要銷售對象仍然是以中國人和華人同胞為主，不少項目仍然同時在國内開設銷售中心，向國内的群衆推銷海外置業的投資理念，還包括了投資移民。

美國便是一個主要以投資移民為主的國家，其中，EB-5是泛海、綠地們跨過太平洋進行投資的主要項目。

所謂EB-5項目是美國對申請人條件最寬松的一項移民政策，外國移民申請人在美投資創設有利于美國經濟的商業性企業，並創造10個全職的美國工人就業機會，即可獲發二年期的條件式移民簽證。二年屆滿前90天，若移民投資者的投資行為仍存在，可申請“條件移除”，而成為永久居民。

具體來說，此方案的投資額為美金100萬美元。如果投資標的是位于目標就業區（Targeted Employment Area），則投資額可降為50萬美元。

即使如今在當地紮根完成蛻變的朗詩亦不能免俗，曾發行超過10期的EB-5項目，為公司在美發展提供了資金。

例如，朗詩在美國首個全資投入獨立開發的地産項目“凱撒莊園”，坐落于舊金山灣區。在2013年12月購買了這塊6.3英畝的土地，位于加利福尼亞丹維爾市。從2014年10月開工至2017年末完工，于2018年3月19日全額償還了1400萬美元的EB-5貸款。

朗詩在公告中也提及美國EB-5項目也為其提供長期低利率融資，保證了公司發展的資金需求，提供了大量的低息資金。

截止2021年上半年，朗詩依舊有EB-5貸款人民币1615萬元，按年利率4.00%至6.00%計息並由Landsea Holdings Corporation擔保，須于2023年6月29日償還。

同時，EB-5投資人出資款人民币7.56億元入賬列作金融負債，朗詩在報告中表示，集團可全權酌情決定豁免還款予EB-5投資人，直至基金成立日期起計第25周年為止，按實際年利率介乎0.1%至1.0%計息。

衆多境内投資者對于EB-5的期待並不是從中賺取豐厚的利潤，而是通過其獲得美國綠卡。2018年綠地與泛海項目被SEC調查所導致的移民問題，依舊給這類融資和企業帶來了不小的麻煩。

當時，因美麗家園區域中心的實際控制人涉嫌通過虛設的EB-5項目，騙取45位投資者的2250萬美元資金中飽私囊，而被美國證監會起訴，而綠地與泛海的項目正是挂靠在美麗家園區域中心治下。

随後，綠地與泛海便逐漸減少甚至撤回了在美國的投資，當然其中不免國内在政策和債務端給予的壓力，其次便是因水土不服發展不順而打起的退堂鼓。

“美國人”的美國業務

房企在國内最主要的辦法是參加土地招拍挂，從政府手中獲得土地進行開發，土地的未來實際上已經被規劃好。

然而，英國、美國等西方國家，其土地多數由私人或公司持有，在收購土地後，其進行改規劃的時候不僅僅是來自政府的阻力，更多得是來自社區和民間組織的抗議。

綠地曾收購舊金山的一宗土地，原定為一座集生物科學和醫藥科學于一體的高新技術園區，但綠地嘗試改變規劃将其建設成一片海濱住宅時，便遭到了衆多公司和周邊居民的反對。

另一方面，國外對于建築上的管控要更嚴格，内房企在進入海外市場時多選擇的是洛杉矶、紐約、舊金山這一類的城市，固然其擁有成熟的房地産市場和穩定的客流，但開發難度也相當大。

在施工建設給周邊居民産生影響時，項目往往會遭到市政府的罰款或相關懲罰措施，這也導致了“中國速度”難以在海外復制，原本習慣了快節奏的房企們難以适應。

對于朗詩來說，進入美國市場走的第一步棋便是搭設美國團隊，而不是照搬中國模式，這一舉措是其時至今日能夠活躍在美國的關鍵，總部只在一些投資、融資上進行管控。在朗詩美國的15人董事會和高管團隊中，僅有4位亞洲面孔。

例如朗詩此次收購的佛羅里達資産，原主要負責人将繼續受雇于目標公司。除非訂約方延長期限，否則自交割起6個月内的過渡期間，在自由雇傭的基礎上擔任實質上同等的職務，整體而言薪酬結構實質上相稱，其中職位包括聯席總裁和法律顧問。

團隊本土化所帶來的一個重要結果便是銷售本土化，其所面對的主要購房者絕大多數都是美國客戶。在國内的中介網站中，除了朗詩早期項目仍有影子留存外，朗詩的主要項目都鮮有選擇國内的渠道進行售賣，美國朗詩官網上的所有内容也是全英文並沒有留下中文選項，具體的聯繫方式也為美國電話。

朗詩總裁黃征透露，朗詩美國業務的主要消費群體大概應該90%多以上就是美國當地人，主要是通過重資産並購進行項目開發銷售。

2021年1月8日，朗詩美國地産業務主體Landsea Homes通過SPAC方式在美上市。在上市文件中，Landsea Homes稱其為一家總部位于加州的住宅建築公司，主要建設高性能繫列設計住宅，也就是綠色節能建築，目標群體為首次置業和首套改善型住宅。

值得注意的是，Landsea Homes在分拆後的市值達到3.41億美元，約合超過人民币21億元，而母公司朗詩地産的市值僅為16億港元，約合人民币13.4億元。

不過，在母公司朗詩地産的報表中， 2020年基于謹慎原則還是進行了存貨減值，導致美國核心淨利潤由2019年的盈利1.9億元，下降到2020年的虧損0.7億元。

最初，朗詩進入美國走的是中高端路線，因為其主要市場為經濟發展較快的灣區，随後逐漸轉向更加現代化的科技綠建，将售價控制在更“可觸及”的範圍内。

朗詩認為，對入門級住宅的高度關注使其能夠滿足不斷變化的市場，並在戰略上降低投資組合風險。在此前收購亞利桑那州資産時，其主要房屋資源便是剛需住宅。

近兩年，伴随疫情導致的經濟影響，美國抵押貸款利率首次降至3%以下。在2021年初，美國30年期抵押貸款平均利率創下歷史新低，低至2.65%。

2021年1月至10月，標普CoreLogic Case-Shiller美國房價指數上漲了19.1%，創下了45年來的最大增幅。

美國房地産的火熱度也讓朗詩得以從2020年疫情影響下有所恢復。截至2021年9月30日的9個月，朗詩住宅銷售收入同比增長34%，交付量同比增長18%，從去年同期的940套增加到1106套。

其中，前文提到的Vintage收購，朗詩在9個月期間一共交付了162個房屋，僅從該次收購便産生了6380萬美元的收入。

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