魯商生活服務上市謀劃 利潤、轉制命題下二次遞表

觀點網 在第一次向港交所遞交招股書失效後，魯商生活服務于1月19日再次遞表。

據了解，魯商生活服務于2021年5月進行分拆預告後，趕在去年7月2日向港交所主闆遞了表。在此之前，魯商生活服務做了很多上市籌備工作。

這家擁有國企背景的物業公司，與大部分民營企業分拆物業上市的步驟有所不同。由于不是直接成立境外上市主體公司，更多工作集中在股權變更及資産騰挪梳理上。相應的的資産注入、業務選擇、關聯融資等也在其中體現。

首次遞交的招股書披露，魯商生活服務淡化了“物業”概念，着重将健康服務、城市更新納入業務範圍。但從整體經營看，該公司仍然存在依靠母公司輸血、區域發展過于集中、毛利率低下、缺乏新的盈利增長點等問題。

據觀點新媒體了解，最新的招股書中更新了魯商生活服務截至2021年10月31日的經營數據，關于前述問題的相關指標也均有變化。此外，招股書亦披露了魯商生活服務2022年的收購投資計劃。

二次遞表

從在管面積這一基本維度看，魯商生活服務仍屬于小規模的物企。截至2021年10月31日，魯商生活服務簽約管理81個物業，已簽約總建築面積超過2280萬平方米，覆蓋12個城市；在管81個物業，在管總建築面積約1950萬平米，相比截至2021年3月底的數據增長了160萬平方米。

而在項目布局上，其中74個已簽約物業（已簽約建築面積2050萬平方米）及74個在管物業（在管總建築面積約1690萬平方米）位于山東省，區域占比超過了八成，布局較為集中。根據招股書，其在山東之外還布局北京和哈爾濱。

此外，魯商生活服務業與大部分尋求上市的物企一樣較為依賴母公司。

截至2021年3月底的數據顯示，其有41個在管物業由魯商發展集團開發，在管總建築面積為1180萬平方米，占同期在管總建築面積的66.2%。該部分面積占比對物業管理的營收貢獻超過了九成，而物業管理服務的收入占整體營收過半。

截至2021年10月底的數據顯示，其45個在管物業由魯商發展集團開發，在管總建面達1240萬平方米，占在管總建面63.6%，這一占比因整體面積增長而有所下降。

至于收入貢獻，于2018年、2019年及2020年以及截至2021年10月31日止十個月，魯商服務向魯商發展集團開發的物業提供物業管理服務産生的收入分别為1.61億元、1.78億元、1.98億元及1.85億元，分别占提供物業管理服務産生的總收入的98.8%、98.7%、97.0%及87.0%

整體在收入占比上，于2018年、2019年及2020年以及截至2021年10月31日止十個月，來自魯商發展集團的收入分别為5060萬元、7110萬元、1.17億元及1.397億元，分别占總收入的17.9%、22.2%、29.1%及30.5%。

招股書中亦披露了該公司在外拓增長的表現：于2014年，魯商生活服務邁出了與獨立第三方物業開發商合作的第一步，接管了山東省一家領先的融資租賃公司的寫字樓管理。

截至2021年10月31日，其已簽約管理和已管理由獨立第三方物業開發商開發的30個物業，已簽約總建築面積為620萬平方米及在管總建築面積為620萬平方米。按此計算，目前第三方在管占比為31.79%。

在業務劃分上，魯商生活服務三項主要業務分别為物業管理服務、非業主增值服務和社區增值服務。

其中物業管理服務的毛利率于截至2021年10月31日止十個月僅錄得18.5%，2020年僅為13.1%；相比之下非業主增值服務和社區增值服務毛利率較高，于截至2021年10月31日止十個月分别錄得34.1%和27.8%，兩項業務占收入53.5%。

于往績記錄期内，魯商生活服務的整體毛利率分别為16.4%、17.4%、19.8%、20.7%及25.7%，盡管盈利水平一直在提升，但仍然遠低于行業均值。2021年毛利率增長則因為三條業務線各自的毛利率增加。

毛利率較低與低廉的物業費有直接相關。招股書顯示，目前魯商生活服務獨立第三方的平均物業費僅為0.72元，關聯方山東商業余下集團的平均物業費為0.86元，只有魯商發展集團開發的物業收費超過2元，達到了行業平均水平。物業費低廉的第三方項目的增加無疑将使整體物業費下降。

值得關注的是，港交所提高了主闆上市盈利門檻，修訂後的盈利調高幅度将于2022年1月1日生效。

根據港交所披露的咨詢文件，主闆上市申請人于三年營業記錄期的股東應占盈利必須符合以下最低要求：三年累計盈利，不低于8000萬港元。盈利分布改為56%：44%，即營業紀錄期首兩個财政年度所須的最低盈利總和不低于4500萬港元，最後一個财政年度不低于3500萬港元，引申歷史市盈率約14倍。修訂後的主闆上市盈利規定，較此前上調約60%。

于往績記錄期間，魯商生活服務的純利以36.1%的復合年增長率從2018年的0.25億元增至2020年的0.45億元，並由同期的0.36億元增加73.0%至截至2021年10月31日止十個月的0.61億元。

目前魯商生活服務的利潤表現已達到門檻，但依舊有較大的提升空間。

上市謀劃

此外值得注意的是，港交所上市企業還須符合的條件包括最低公衆持股量一般為25%，至少300名股東，管理層最近三年不變，擁有權和控制權最近一年不變，至少三名獨立董事，並必須占董事會成員人數至少三分之一。

可以發現，魯商服務自2020年8月便有謀劃上市的意圖，包括進行股權變更、資産騰挪、注冊資本變化等。

于2020年8月，魯商置業轉讓其于魯商生活服務的100%股權予魯商發展；2020年10月12日，經過魯商發展的注資9500萬元，魯商生活服務的注冊資本由500萬元增至1億元。

于2021年1月29日，魯商發展轉讓其于魯商生活服務的4.9%股權予魯商發展的全資附屬公司魯商創新。于完成上述轉讓後，魯商生活服務由魯商發展及魯商創新分别擁有95.1%及4.9%的股權。

于2021年3月12日，考慮到上市需求，魯商生活服務由有限責任公司轉制為股份有限公司，名稱也從“山東魯商物業服務有限公司”變更為“魯商生活服務股份有限公司”。

值得注意的是，本次招股書中關于股權結構比例有了變化。此前招股書線顯示，代表山東國資的魯商發展擁有52%的魯商生活服務股份，處于控股地位，其他股東擁有48%股份；本次招股書中則披露，魯商發展與其他股東分别擁有魯商生活服務股53.7%和46.3%。

此外上述變動亦涉及關聯債務的變化。根據招股書，于往期記錄期間，由于魯商生活服務在2021年之前參與了魯商發展集團的集中資金管理機制，與關聯方訂立若幹融資安排。在籌備上市過程中，魯商生活服務進行了一繫列重組。出于财務獨立目的，于2021年初停止參與該集中資金管理機制。

截至2020年12月31日，魯商生活服務的附屬公司藍岸園林和魯商設計于2020年産生來自關聯方的計息借款人民币9000萬元，年利率為10.0%。該等計息借款在魯商發展集團的集中資金管理機制下産生，並由藍岸園林和魯商設計于魯商生活服務重組後于2021年第一季度償還。其于2020年的借款，包括計息借款1.103億元，截至2020年12月31日的資産負債率為42.8%。

本次招股書中披露，由于2021年第一季度向關聯方償還了計息借款，魯商發展的資産負債率下降至截至2021年10月31日的零。

更新後的招股書中，魯商生活服務直接控股的公司仍然為3家，分别是藍岸園林、魯商設計和魯商唐安，前兩者為2021年1月份新增投資，涉及景觀美化、建築設計服務；魯商唐安是于2020年12月新增的投資，主要經營業務為市政環衛方面。

在尋求業務拓展上，可以發現，魯商生活服務已簽約物業包括住宅小區、寫字樓、商業綜合體、市政設施（例如城市道路）、公寓、學校、主題小鎮、醫院、銀行、産業園及航空基地物業。

據了解，魯商生活服務計劃戰略收購及投資的物業主要為住宅物業即非住宅物業（如商業綜合體），計劃優先選擇已發展業務的城市或地區（包括山東省的城市、北京及哈爾濱）的物業管理公司，以提升管理效率及促成資源共享。

招股書中關于具體的收購計劃闡述為：“我們已考慮目標為于2022年收購不超過五個潛在目標（平均市盈率為11.0倍）的不少于51.0%股權；在目標于收購及業務整合後三個财政年度的目標平均年純利合計約2420萬港元。”

有分析指出，魯商服務與魯商發展在戰略規劃上大致相近，城市更新和大健康是魯商服務在傳統物業服務之外的兩個重點發展方向。

這在高管的公開講話中有所體現。于2021年3月正式成為魯商服董事長和非執行董事的趙衍峰，此前以魯商集團首席戰略官、魯商發展董事長身份出席公開活動時，曾談及城市更新計劃，並強調魯商服務在城市更新上下遊的關鍵作用。