解局 | “橙檔”首開 銷售破1100億後拟發60億公司債

觀點網 每年年初，每家企業都會陸續制定並通過年内相關融資計劃。

近日，首開股份召開董事會議，會議審議通過公司拟發行不超過45億元定向債務融資工具的議案，另将于1月21日召開2022年第一次臨時股東大會，審議《關于公司拟面向專業投資者公開發行公司債券方案的議案》，票面總額不超過60億元。

1月18日有投資者提問稱，2022年度首開股份公司債券到期本金約為138.65億元，拟發行的公司債注冊額度僅為60億元，是否存在債券融資額度被監管壓降的情況？

對此，首開股份回應：“由于不同債務品種的到期時間不同，于2022年将統籌規劃新發額度及時間，不存在被監管壓降的問題。”

一位接近首開股份的人士對觀點新媒體稱，發債額度基本都是置換對應即将到期的公司債，不同時期到期的公司債，額度會在年内不同節點進行審批。

據悉，此次債券募集資金将用于償還即将到期（或回售）的各類有息債務、補充流動資金、兼並收購及法律法規允許的其他用途等。具體募集資金用途提請股東大會授權董事會或董事會授權人士根據公司資金需求情況确定。

全年銷售1149億

面對下半年驟冷的市場，首開股份算得上是為數不多完成年度目標的房企之一。

2021全年，首開股份實現簽約金額1149.07億元，同比增長6.94%；簽約面積392.65萬平方米，同比增長2.91%。

于1-12月，首開股份各月簽約銷售情況分别為：1-2月136.38億元、3月141.4億元、4月119.56億元、5月115.78億元、6月149.51億元、7月104.4億元、8月83.62億元、9月79.36億元、10月73.91億元、11月63.25億元、12月81.9億元。

當中，前8個月單月均維持銷售正增長，但受行業整體環境影響，9-12月同比降幅分别達到2.71%、20.7%、40.94%與58.8%。于2020年12月，首開股份簽約金額198.79億元，而2021年同期僅為81.9億元，同比降幅近六成。

整體來看，首開較上一年銷售大幅增長的月份為疫情折損較大的3月和4月，同比增幅分别為172.55% 和100.87%，余下月份增長保持平穩。

首開股份曾在年報中透露經營計劃，2021年公司全部項目銷售簽約金額1100億元、並力争達到1200億元，計劃銷售面積400萬平方米，銷售回款1053億元。

按銷售金額目標下限1100億元與上限1200億元計算，2021年首開股份銷售目標完成率分别達到104.46%、95.76%。

作為一家以“合作”模式著稱的企業，首開對控股子公司及合作公司項目的銷售均設定了目標。其中，控股子公司項目計劃銷售簽約金額588億元，銷售回款588億元；合作公司項目計劃銷售簽約金額512億元，銷售回款465億元。

而從實際簽約情況看，2021年，首開股份及控股子公司共實現簽約金額601.14億元，

合作項目共實現簽約金額547.93億元，均達到既定目標。

縱觀多年，自2018年踏進千億陣營後，首開股份的規模就未有大幅度提升。2017-2021年，首開股份分别實現簽約收入691.9億元、1007.27億元、1013.44億元、1074.55億元與1149.07億元。除了2018年的增速達到46%，余下年份增速均不高。

資金是發展的“糧草”，随着首開規模逐年增大，對于資金的需求愈加強烈。對于這家負債仍較高的老牌房企而言，“三道紅線”規定的出台，也大大掣肘其發展速度。

“橙檔”首開

根據首開近期發布的債券預案公告，本次債券的票面總額不超過60億元（含60億元），期限不超過7年（含7年），可以為單一期限品種，也可以為多種期限的混合品種。

按照要求，“三道紅線”将房企分為“紅-橙-黃-綠”四檔設置信貸增長規模，分檔設定有息負債規模的增速阈值，對應有息負債增速0、5%、10%、15%。

據觀點新媒體了解，首開确實在逐漸控制有息負債規模。2021上半年，首開股份累計新增融資共計225億元，其中銀行貸款41.5億元，保債計劃35億元，信托貸款35.5億元，中期票據83億元，超短期票據30億元。

對應累計歸還各類籌資241億元，合並範圍減少融資36億元，當期淨減少帶息負債規模52億元。

同時，保持短期債務零新增，貨币資金由2020年末355.53億元提升至390.59億元，提前半年完成現金短債比大于1的目標。

數據顯示，截至2020年末，首開股份剔除預收賬款之後的資産負債率為74.83%，淨負債率為178.56%，現金短債比為0.89，三道紅線全部踩中。而于2021上半年，首開股份“三道紅線”指標已有一定改善，剔除預收款後的資産負債率為74.6%，淨負債率為162.1%，現金短債比為1.23，指標仍有二項超阈值，為“橙檔”行列，有息負債增速不得超過5%。

觀點新媒體了解到，截至2021年6月末，首開股份持有的金融負債合計1918.36億元，當中，計息金融工具包括固定利率金融工具1161.24億元（短期借款/短期融資券30.1億元）及浮動利率金融工具155.66億元。

從現金流量表同樣能窺探一二。2021年前三季度，首開股份經營性現金流由負轉正，籌資活動産生的現金流量淨額大幅下降至-118.58億元，這一數值于2020年期末為78.77億元，主要得益于取得借款的降低。而在2021年以前，首開股份幾乎每年新增上百億元的淨借款。

即便負債問題有所改善，但首開股份仍一直面臨 “增收不增利”的難題。

首開股份2021三季報顯示，公司主營收入439.3億元，同比增長79.99%；歸母淨利潤6.99億元，同比下降49.16%；扣非淨利潤6.25億元，同比上升2.57%。其中第三季度，單季度主營收入106.12億元，同比上升66.33%；單季度歸母淨虧損1.49億元，同比下降256.14%。

首開對于淨利潤大幅下降的解釋是：“主要是公司房屋銷售毛利率降低、投資收益降低及結利項目少數股東占比較高的影響，公司本期歸母淨利潤有所降低。”

最近首開股份進行的部門職能調整或許能夠改善經營現狀。據悉，調整包括裁撤項目管理一部、項目管理二部、項目管理三部，由原來的項目部分管區域調整為各機關職能部門抓業務，直接對接城市公司或者平台公司。

第二，将原有職能部門拆分強化，成立新的職能部門，加強對整個開發流程的把控與管理。比如，原有的戰投部一分為三，細化為戰略管理部、投資管理部、運營管理部；而産研部也被一分為三，細化為：信息管理、設計研發、工程管理。

據悉，首開股份新成立職能部門信息管理部、創新業務部、工程管理部；投資管理部與運營管理部分别獨立。在此之前，首開投資部由區域管理，調整後則由股份公司統一管轄，協調全國城市公司之間的布局。運營也從原來的抓主要節點，變成抓全運營周期，強化管控動作和效果。

這是一場醞釀已久的調整。2021年7月，首開股份總經理趙龍節曾在接受觀點新媒體采訪時稱：“首開股份始終要抓住重要的投資權、人事權、重大事項的決策權，還有内部不同業态的發展方向。總部要把方向指出來，但是怎麼走，需要大家一起行動。”

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