邁進第四 換帥保利2021銷售5349億與拿地1799億

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2022-01-09 22:48

  • 縱觀保利的銷售趨勢,也基本與市場走勢契合。

    觀點網 房企們2021年的銷售成績單紛紛發放。

    1月9日傍晚,前五強頭部房企中保利最後一個披露銷售業績。在掌舵者宋廣菊退休這一年,保利邁出的每一步都備受關注——外界期待看到,這家經歷高層叠代的央企在行業巨變中會有怎樣的變化。

    從銷售層面看,2021年1-12月保利發展實現簽約面積3333.02萬平方米,同比減少2.23%;實現簽約金額5349.29億元,同比增加6.38%。

    可以窺見,自2020年因疫情影響銷售增速降至個位數8.88%之後,2021年再次下探至6.38%,這也是保利近十年來最低增速。

    數據來源:企業公告、觀點指數整理

    縱觀保利的銷售趨勢,也基本與市場走勢契合。

    以上下半年為分界線,上半年單月銷售成績同比並不低,尤其在1-3月,單月銷售增速整體達到60%-80%;累計同比來看,截至5月也有超50%的增幅。

    随後,因年中廣州、佛山、東莞等保利重倉城市的疫情,不管是簽約金額或同比數據錄得近幾年來最低點,銷售502.87億元同比減少27%——如2019、2020年,保利都在6月份錄得了全年最高單月數據,攬金接近700億元。

    下半年以來,受新房市場降溫、調控收緊、房貸利率上行等影響,保利單月錄得銷售業績跌至三四百億量級,均呈現同比下降。

    數據來源:企業公告、觀點指數整理

    而保利最新披露的12月成績單,持續反映市場冷淡情緒。

    2021年12月,保利發展實現簽約面積244.70萬平方米,同比減少15.59%;實現簽約金額367.07億元,同比減少7.78%,也将累計增幅拉至6.38%。

    值得一提的是,盡管如此,保利2021年銷售增速仍高于其余前五強房企——融創錄得增速4%,如萬科均錄得負增長為-10.08%。

    此外,在恒大近四成銷售降幅影響下,保利2021年銷售排名也有所前進,位列行業第四。

    除了銷售層面的上升,保利2021年在投拓拿地上也頗為積極,尤其是在集中供地浪潮中開啟了土地收割模式。

    從2020年至今,保利在公開市場拿地上就呈現出積極态勢。如2020年整年拓展項目成本2353億元,同比增長51%,拿地銷售比46.79%,2019年則為33.7%。

    而在2021年5月份召開的年度股東會上,觀點新媒體了解到,保利前總經理劉平披露2021年計劃房地産及相關産業直接投資總額3950億元——相較2020年上調後的金額增長17.9%。

    因此一定程度上也可預判,2021年集中供地趨勢下,保利作為資金較為充裕的房企,在拿地上将更為積極。

    觀察可知,保利全年拿地節奏也呈現曲線波動:上半年計新增84宗地,總拓展成本963億元,新增全口徑建面1651萬平方米,權益支付價款640億元,在上海、廈門等一些集中供地土拍市場上斬獲大體量地塊。

    下半年伊始,伴随着行業資金面收緊,房企拿地積極性普遍下降。于保利而言,第三季度則仍保持一定的投資力度,直到第四季度才有所下降,其中10月、11月合計拓展成本141.88億元。

    最後一月,保利如往年一樣再次反彈。

    最新公告披露,12月保利發展新增加房地産項目17個,分布于佛山、東莞、中山、南京、溫州、常州、台州、石家莊、福州、鄭州、太原等地,涉及用地面積合計322.51萬平方米,共需支付地價223.44億元。

    按此計算,2021年保利發展累計新增145宗地,累計拿地金額約1799億元,按此計算拿地銷售比約為33.63%,相比2020年46.79%的投資力度有所回調。

    但整體而言,保利2021年拿地力度相較同行還是更大,因此杠杆率有所上升。截至三季度末,保利發展錄得淨負債率67.6%,同比上升11.05個點。

    為了平衡風險,保利也用合作或讓渡股權方式降低資金占用。

    如在12月底,先後通過挂牌增資等方式為上海、杭州項目尋找合作夥伴。其中,上海靜安項目為保利2021年6月份集中供地中以總價105.13億摘取,樓面價51707元/平方米,溢價率8.39%;杭州主城區地塊則在2021年5月7日由保利以最高限價19.98億元競拍獲得,溢價率29.91%。

    另一邊,保利自11月以來動用了公司債、中期票據、租賃住房資産證券化産品、商用物業資産證券化産品等工具,披露新增融資金額包括額度超464億元。

    另悉,保利于同日披露了2021年度業績快報。

    2021年全年,保利發展實現營業收入2850.48億元,同比增長17.2%;營業利潤497.32億元,較2020年下降4.85%;利潤總額500.01億元,較2020年同期下降4.83%;歸屬于上市公司股東的淨利潤275.77億元,同比下降4.74%。

    從結算層面看,保利2021年整體呈現“增收不增利”的趨勢,其中歸母淨利潤漲幅更是延續這兩年不斷收窄的趨勢,相比此前市場給出的約300億淨利預期有所降低。

    對此,保利發展于公告中也表示,報告期内收入取得一定增長,主要源于已銷售房地産項目在年内竣工交付並結轉收入,同時由于結轉項目毛利率下降,所以營業利潤出現一定下降。

    撰文:林心林    

    審校:徐耀輝



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