馬軍退出、胡冉補位 告别房地産的奧園美谷管理團隊大洗牌

觀點網 12月29日晚間，奧園美谷宣布多名高管辭職，一時引起關注。

根據奧園美谷公告，因工作調整原因，馬軍申請辭去董事、董事長及董事會各專門委員會職務，陳勇申請辭去董事及董事會各專門委員會職務，胡冉申請辭去總裁職務，範時傑申請辭去執行總裁職務；因個人原因，張樹軍申請辭去獨立董事及董事會各專門委員會職務。

辭職後馬軍、陳勇、張樹軍将不在奧園美谷擔任任何職務，胡冉仍繼續擔任董事職務，範時傑仍繼續擔任職工董事職務。

根據公司第十屆董事會第二十五次會議決議，胡冉擔任董事長職務，範時傑擔任總裁職務。

值得注意的是，在此之前，12月14日，申司昀因個人原因辭去奧園美谷董事、執行總裁職務，辭職後申司昀将不在奧園美谷擔任任何職務。截至該公告日，申司昀持有公司股份487,100股。

這看起來更像是管理層的重新換血。

馬軍、陳勇、申司昀等退出奧園美谷，胡冉由總裁升任董事長，範時傑由執行總裁轉為總裁。

管理團隊換血

奧園美谷前身為“京漢股份”，由中國奧園于2020年4月收購得來，派駐進奧園美谷的管理團隊也均來自奧園集團。

從幾位管理層各自擅長的領域判斷，有業内人士表示，此番人事變動或與奧園美谷剝離地産業務聚焦醫美有關。

馬軍自2015年6月起獲委任中國奧園營運總裁，現任執行董事、聯席總裁，主抓地産開發的經營管理；陳勇為奧園集團副總裁，地産投資中心總經理，主要負責公司投融資管理、資金管理及資金風險管控工作。

因個人原因辭任的申司昀同樣在房地産管理方面有比較豐富的經驗，其于2014年3月至2020年5月任奧園集團韶關有限公司總經理。

升任董事長的胡冉于2020年任職奧園美谷董事、總裁，有分析指，胡冉有着復合深厚的學術背景，在科技界、産業界積累了大量資源，具備行業頭部企業的豐富管理經驗，其個人背景、經驗與奧園美谷發展方向高度契合；此前為執行總裁的範時傑，于科技産業管理、學術及公共管理經驗豐富，被認為有較強的專業互補性。

從奧園美谷近幾個月對外的動作看，主要在推進地産業務資産出售予中國奧園旗下投資公司的交易。

奧園美谷于2021年6月抛出出售地産業務的計劃，通過産權交易所公開招標和投標，涉及京漢置業100%股權、北京養嘉100%股權、蓬萊華錄35%股權。

外界曾認為，奧園美谷選擇對外轉讓，以達到回籠資金、減少經營成本、減少關聯交易等好處。

最終中國奧園旗下投資公司深圳市凱弦投資作為唯一意向受讓方，将該3個標的公司納入，相當于奧園繫“左右倒右手”。

中標奧園美谷房地産業務的凱弦投資，成立于2021年4月，為中國奧園間接全資附屬公司，主要從事投資控股，實際控制人郭梓文。

7月9日，中國奧園曾公告稱，指定凱弦投資為投標人，參與奧園美谷的本次招標。彼時，中國奧園稱：“正在優化其組織架構並推進戰略實施，預期招標完成後奧園美谷及其附屬公司将專注于醫療美容業務，而中國奧園的其他附屬公司則繼續主要專注于物業發展及投資。”

由此可見，奧園實際並無抛售上述地産業務的意圖，而是通過資産轉移推進集團内部重組。

年初劃分房地産及非房業務時，奧園曾對外表示，成立非房集團的目的是産業賦能和打通壁壘，做好後疫情時代非房業務的賽道選擇；而非房闆塊，内部目標是要助力集團邁進世界500強。

從奧園美谷中剝離出來的地産資産，或将並入中國奧園“幸福生活闆塊”，歸屬于房地産業務的大範疇中。

據觀點新媒體了解，京漢置業、北京養嘉于2021年8月30日完成工商變更登記手續，蓬萊華錄于2021年11月4日完成工商變更登記手續。

此次交易完成後，奧園美谷主營業務收入結構發生重大變化，原本主營業務為房地産、化纖新材料和醫美業務，目前以後兩者為主。

資産内部轉移

回過頭看，2020年4月奧園斥資11.6億元收購京漢股份並改旗易幟成為第一大股東，完成交易過戶手續後，以馬軍、申司昀等為代表的奧園班底正式進駐。

收購京漢股份時，外界的普遍認知是，奧園目標指向了獲取這家老牌開發商的土地儲備資源，其位于在雄安新區内和環京區域的土儲，恰好解決了奧園在環京一帶布局的“執念”。

京漢股份項目主要位于北京、天津、重慶、成都、南京、太原、廣東省及河北省等地，共計約18個項目，總可售建築面積約124萬平方米。

奧園彼時亦稱，通過本次收購，可深耕已有區域，豐富公司土地儲備資源，進一步增加一二線城市占比；同時，收購事項促進集團與目標集團的戰略整合。

值得一提的是，2015年出任奧園集團營運總裁後，馬軍曾在接受觀點新媒體采訪時表示，有意拓展復合地産開發模式，重點養生養老産業、文化旅遊地産。

目前可以發現，京漢股份旗下多個項目發展内核與馬軍所提出的“復合地産開發模式”發展計劃相契合。

京漢股份于2000年進入房地産行業，2015年借殼上市，是一家在健康養老、綠色纖維、主題小鎮、健康住宅、建築工程等領域布局和多元化發展的企業。

新入主的奧園團隊，在收購後半年主要梳理解決京漢股份的流動性危機，包括通過利用旗下奧園健康2.48億元收購京漢股份物業公司、深圳奧園科星投資有限公司注資5億等為京漢股份輸血；2020年8月中旬，奧園引入信達資産為京漢股份的19.79億債權進行收購重組，稍解流動性壓力。

具體在規劃該平台未來發展方向上，2020年10月26日，京漢股份宣布更名為“奧園美谷”，並選擇了原有的綠色纖維業務作為基本盤。

但實際在被收購後，奧園美谷很長一段時間都處于戰略搖擺狀态，這一定程度上亦與奧園正處内部改革進行各大闆塊調整有關。

直到奧園美谷接手了奧園健康醫美闆塊的有關營運（包括接手對醫美機構連天美的收購）、宣布出售旗下物業開發闆塊等動作後，确立了醫美定位，完全放棄地産開發業務。

在此之前，房地産開發與銷售仍是京漢股份營業收入主要來源，2019年、2020年均占比超過70%。

2021年初，奧園集團劃分旗下房地産業務成立“幸福生活闆塊”，非房業務則成立“悅康闆塊”，奧園美谷被劃歸到後者。

可以發現，奧園美谷2021年兩場業績會上，均是由時任總裁的胡冉帶頭出席。

根據胡冉在業績會上的說法，奧園對醫美闆塊極為看重，且已經規劃了清晰的發展路線。

“大家千萬不要低估原來以房地産為主業的中國奧園集團在醫美行業投入、成為醫美行業頭部品牌的決心。（奧園美谷）整個定位對標小米、特斯拉、蘋果這樣的優秀企業，打造醫美生态，希望成為一個醫美生态的集成商，我們一定不會放過任何一個進一步擴大公司收入和利潤水平的機會。”

“當發現戰略是對的、商業邏輯是成立的、項目是現成的時候，我們就要靠兩個：一是錢，二是人。我們将籌措各種未來發展基金，同時最重要的一個環節是團隊的人。”但此處所指的“人”，主要強調的是推出全球合夥人計劃充實隊伍。

目前來看，奧園美谷醫美闆塊還處起步階段，但有較好的盈利能力。2021年上半年，醫療美容業務收入1.55億元，占該公司營業收入比重13.33%；第三季度單季，該公司實現營業收入2.75億元，同比減少76.32%；歸屬于上市公司股東淨利潤1.61億元，同比增長66.17%。

至于剝離出來的地産業務，以京漢置業資産最為優質。截至2020年末，京漢置業正在開發的房地産項目為9個，銷售的房地産項目為5個。

從各項盈利指標來看，2020年，京漢置業實現總營收15.92億元、營業利潤2.45億元、淨利潤1.27億元，分别較2019年下降約37.04%、23.13%、29.34%。同期，京漢置業整體毛利為4.89億元，同比減少約25%；整體毛利率為30.12%，同比增長4.76個百分點，主要是由于主營業務毛利率增長所致。