香港傳真 | 英皇套現銅鑼灣物業與香港商鋪市場這一年

觀點網 香港“娛樂之王”楊受成旗下物業開發商英皇國際，最新通過套現幾間臨街商鋪回籠4.29億港元資金。

雖然位于香港著名商業區銅鑼灣，但這幾間商鋪被英皇集團視作可供出售的非核心資産。

“透過出售非核心資産釋放資産價值，集團一直致力于将資源集中于具增長潛力的優質物業。”英皇國際稱。

該公司今年以來，對收購舊樓物權展現出持續的行動，並拿下兩棟分别位于港島上環和筲箕灣的大廈物業。

另一方面，在經歷一段持續的低迷後，香港零售業在餐飲門店和本地消費帶動下，正逐漸恢復生氣。

最新消息顯示，銅鑼灣地區零售商鋪的空置率已從高位回落到超過5%。

但事實上則是兩極分化嚴重，一些位于核心區的熱門行業門店煥發活力，其余則保持着低迷态勢。

英皇套現

根據公告，英皇國際此次出售的物業為銅鑼灣駱克道478-484号及波斯富街21-27号本德大廈地下G号鋪、駱克道474-476号地下及1樓連平台，和禮頓道46号地下及1樓及禮頓道44及48号禮智大廈地下。

出售代價為4.29億港元，交易方是英皇國際主席楊受成一間通過信托控制的投資公司New Global Develepments。截至11月30日，這幾間商鋪資産總值約為4.31億港元，因此交易價格合理。

按照公告，這些商鋪截至2020年及2021年3月31日止兩個年度（即2019年4月1日至2020年3月31日、2020年4月1日至2021年3月31日），均出現虧損情況。

其中前一個年度收入701萬港元，除稅後虧損則高達6389.5萬港元；後一個年度則收入646.9萬港元，除稅後虧損為1862.1萬港元。

這就不難理解，為什麼英皇國際稱它們是非核心投資物業組合。

“（商鋪）位于核心購物地區外圍，通過重建及翻新獲得增值的機會有限。”該公司認為。

據了解，上述提到的本德大廈位于銅鑼灣地鐵站C出口對面。而禮智大廈則位于禮頓道，不與任何地鐵出口相鄰。如果以區域内有代表性的購物點崇光百貨、時代廣場、利舞台廣場以及世貿中心為標志畫一個圈，兩棟物業确實屬于外圍地帶。

據了解，英皇國際營業收入主要分為三部分，以2021年半年度數據為例，收入13.93億港元，其中物業發展銷售收入錄得7.32億港元，占比超過50%為52.5%；租金收入4.41億港元，占比31.6%；酒店服務（博彩）收入2.21億港元，占比15.9%。

由于類似英皇國際這類港資開發商住宅項目推盤不具持續性，因此在物業銷售收入下降的年份，租金收入就占了總收入的大頭。如2020年，英皇國際租金收入占比就達到70.2%。

資料顯示，英皇國際截至半年度在香港擁有辦公樓、購物商場、工業大廈、公寓和零售商鋪多種業态的出租物業，總面積為420萬平方呎。

包括如位于灣仔的英皇集團中心，位于中環的英皇商業中心，位于屯門的山齡工業大廈，位于北角的健威坊購物商場，位于銅鑼灣羅素街和波斯富街的多間商鋪等。

英皇國際的經營方針是奉行組合優化策略，每段時間持續檢視投資組合，並擇機透過收購優質物業擴大組合，通過對現有組合進行重建及翻新工程，或直接出售一些非核心資産來釋放資産價值。

收購舊樓物權進行重建是如今較為方便的一條路徑，2021年以來，英皇國際就通過強拍統一兩棟商住物業高升大樓及仲齊大廈的物權，以便日後重建。

香港商鋪這一年

縱觀英皇國際此次與主席楊受成的關聯交易，物業的控制鍊條變更，但最終控制權其實並沒有發生變化。将連續虧損的門店置換出上市體繫，改為由私人代持，楊受成向上市平台輸血4.29億港元，以便進行更有價值的投資。

這宗交易背後，亦凸顯出近兩年來香港零售業的境況——由于新冠疫情導致的旅行限制，國内外遊客正從香港繁華街道上消失。

“全年焦點均集中在餐飲及本地需求上，餐飲業成為最大赢家。”第一太平戴維斯在一份報告中稱。

由此，尖沙咀、旺角及銅鑼灣這類過去比較依賴遊客的核心商業區備受打擊。盡管香港政府派發了大量消費券，但這很大程度上惠及的是餐飲和市郊的零售市場。

之前，銅鑼灣羅素街在2012年首次超過美國紐約第五大道，成為全球最昂貴的零售地段，並在此後多年内蟬聯這項殊荣。這里入駐的均為高端奢侈品牌，在香港零售業占據重要地位。

據報道，2014年3月份成交的一間位于銅鑼灣波斯富街的“鋪王”，交易單價超過147.5萬港元，面積僅有122平方呎。

因此在經濟波動之下，褪去光環的銅鑼灣成為前後表現落差最大的地區。

據第一太平戴維斯收集的數據，截至2021年第三季度，銅鑼灣年内租金跌幅為3.8%，較2013年最高位時跌去超過八成。

同時，尖沙咀年内跌幅為6.1%，並較最高位時跌去73.6%；旺角年内數據則為5.2%，亦較最高位時跌去68.9%。

“前10個月月均零售銷售不足300億元，市道復蘇步伐未及預期。”萊坊商鋪部主管麥海倫在接受媒體采訪時表示，2021年香港零售商鋪鋪租沒有升幅，2022年亦可能只會保持穩定。

但體現在空置率上，根據中原工商鋪數據顯示，目前核心商業區商鋪空置率都有不同程度的下降，例如銅鑼灣就從11.35%降至4.95%。

只是銅鑼灣空置率下降的原因，為不少業主為了不使店鋪丢空，開始接受一些短租客戶的租約，如位于羅素街一間原本由鐘表品牌承租的店鋪，最新就改為一間利是封店。

據報道，該店鋪2018年續租時租金高達94萬港元/月，如今接受短租，租金跌去89%，大約只有約10萬港元。

根據最新工商鋪成交消息，香港盛匯基金以2750萬港元購入旺角洗衣街一間面積約960平方呎的商鋪，原業主虧損850萬港元。

另一邊，尖沙咀北京道國都大廈一間面積500平方呎商鋪以約11萬獲零售商承租，尺租約220港元，租金較前一份租約跌去兩成，回到十年前水平。

尖沙咀“名店街”廣東道一間臨街商鋪最新獲得某鐘表品牌以約150萬港元月租承租，呎尺租約350港元，較舊租金下跌約57%，回到十五年前水平。

奧密克戎毒株肆虐，新冠疫情反復。香港零售業在長期承壓後，經由本地市場需求和餐飲零售復興，但在遊客缺失前提下，壓力仍将持續。

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