保利也“節衣縮食” 百億上海靜安項目欲引資頭部房企合作

觀點網 現下似乎沒有任何一家房企，能抗拒一件冬天的棉襖。

這件棉襖千人千面，可以是閥口下的一張融資路條，可以是出售價值資産迅速變現等等。背後的目的都不言而喻，讓手中握有更多的現金。

對保利來說，這件深冬的棉襖某種意義上是合作夥伴的引援。

這並不是一家需要賬面現金及償債有太多壓力的房企——據觀點新媒體統計，自11月以來，保利動用了公司債、中期票據、租賃住房資産證券化産品、商用物業資産證券化産品等工具，披露新增融資金額包括額度超464億元。

另一邊，保利先後在南京、合肥、廣州、濟南、廈門等年末集中供地中掃貨。

然而，在融資僅撕開一道小口、擴儲追規模需求尚存的情況下，保利為了天平的平衡，選擇了讓渡部分土地與權益，尋求更多資金以降低風險。

12月23日，由保利發展控股的太倉錦雍置業有限公司通過北京産權交易所公開挂牌增資，拟征集1個投資方，拟募集資金對應持股比例或股份數35%。無獨有偶，近日保利發展轉讓杭州保源置業50%股權予華潤信托。

據觀點新媒體查詢發現，這兩項轉讓事宜背後，均指向了保利今年集中供地中“高價”摘獲的華東項目。

靜安百億項目引援

以太倉錦雍置業有限公司為例，該公司設立于2021年6月7日，注冊資本為2億——同日，保利發展成立了包括太倉錦雍置業有限公司、太倉錦頌置業有限公司、太倉錦意置業有限公司、太倉保耀置業有限公司共4間公司，法定代表人均為傅小君，注冊資本均為2億元人民币，且由保利發展100%持股。

成立的時間點正值首批試點城市集中供地，而傅小君為保利發展上海公司總經理。

随後可以窺見的是，這些新成立的公司先後參與報名了上海地區的土地競拍。

其中，諸如此次挂牌增資的太倉錦雍置業，便在2021年6月19日上海首輪集中供地中，以總價105.13億元拿下了靜安區靈石社區N070403單元095a-02、095b-01地塊，樓面價51707元/平方米，溢價率8.39%。

據悉，該地塊位于上海中環内靜安區大甯闆塊，規劃用地性質為商住辦綜合用地，出讓面積約7.1萬平方米，容積率3.07，而地塊周邊已有許多已售罄商品房項目，包括地塊北面的地王項目大甯金茂府。

彼時出讓文件顯示，該地塊的房地聯動房價查詢結果為10.5萬元/平方米，未來地塊商品房銷售價格将基本參考該價格進行微調，說明地塊有一定的利潤保證。

因為，地塊吸引了保利旗下太倉錦雍置業和華發的争奪，報價甚至一路飙升至上限價；後在一次書面報價中，保利報價105.356億元，華發報價105.018億元，保利更為接近平均值成功勝出。

相繼保利過往在上海的布局，此次核心區域的低密度産品顯然是一個不錯的補充。

10月份，作為首批集中供地宅地，靜安區靈石社區地塊方案出爐。

據設計方案顯示，其中095a-02地塊的用途比例為住宅≤60%、商業≥20%、辦公≤19%，建築限高100米；住宅套數下限660套，共規劃7棟23-32層高度不等的住宅建築（限高100米）、1棟物業用房以及部分商業辦公樓。

另外還沒規劃公示的095b-01地塊用途比例為住宅≤84%、商業≥16%，建築限高80米；住宅套數下限633套。則是說，保利靜安項目總共将新增約1300套左右的房源。

而12月23日北京産權交易所的這則公告，則說明保利将為項目引入資金與合作夥伴。

據北京産權交易所披露，太倉錦雍置業拟募集資金對應持股比例為35%，拟征集投資方數量為1個。增資完成後，原股東持有比例為65%股權，新增投資方持股比例為35%股權。

保利方面的口徑表示，此次募集資金主要用于項目開發運營。

值得注意的是，此次保利對于投資方的條件中提出，意向投資方或其關聯方須為中國房地産企業銷售排行榜前50名企業，且意向投資方或其關聯方2020年信用評級為AAA級，意向投資方或其關聯方具備一級房地産開發資質。

這也可反映，随着行業“雷聲”不斷，房企對于合資方的選擇也愈發謹慎。

規模與權益選擇

除了增資挂牌中的上海項目，事實上，保利也針對杭州項目進行引援。

12月23日消息，浙江保利城市發展有限公司轉讓杭州保源置業有限公司50%股權，華潤深國投信托有限公司接盤。

觀點新媒體查閱工商信息确認，于12月17日，杭州保源置業有限公司股東結構發生變更，新增股東華潤深國投信托有限公司，持股比例50%。

轉讓前，杭州保源置業由浙江保利城市發展有限公司持股100%；轉讓後，杭州保源置業由浙江保利城市發展有限公司及華潤深國投信托有限公司各持股50%。

據資料顯示，華潤深國投信托有限公司是一家綜合金融服務機構，前身是成立于1982年、有“信托行業常青樹”之稱的“深圳國際信托投資有限公司”，公司注冊資本為110億元。

該公司為中國華潤集團旗下，目前華潤信托由華潤金控投資有限公司持股51%、深圳市投資控股有限公司49%。

相比上述引進開發商合作開發，華潤信托入局似乎更像是純粹的投資人角色。

該引資的公司與上述太倉錦雍置業等一衆公司一樣，成立于2021年6月7日。據觀點新媒體了解，雖然杭州保源置業沒有直接獲取土地的相關訊息，但在一則12月發布的杭政儲出【2021】2号地塊商品住宅（設配套公建）設計-采購-施工（EPC）總承包-交易結果公示中，招標單位正顯示為杭州保源置業有限公司。

據悉，杭政儲出【2021】2号地塊即是拱墅區華豐單元XC1006-R21-10地塊，該地塊為住宅用地，容積率2.2，出讓面積38818平方米，起始價153780萬元，最高限價199780萬元；配套用房起始面積100平方米，配套用房最高投報面積76859.6平方米。

這宗主城區地塊在今年5月7日競拍出讓，引來開發商們争搶，經過47輪競價，最終由浙江保利城市發展有限公司以最高限價19.98億元摘得，樓面價23394元/平方米，溢價率29.91%，自持3%。另悉，該地塊限精裝均價33000元/平方米。

随後10月杭州市拱墅區杭政儲出【2021】2号地塊商品房住宅（設配套公建）項目公示時，開發企業已變更為浙江保利城市發展旗下持股100%的杭州保源置業。

因此，雖項目總價不高，但在杭州土拍市場拿下這麼一宗主城區最高限價地塊，保利顯然也不輕松。

除了出于行業寒冬下節衣縮食、把控風險、儲備資金的考慮，事實上合作拿地也是保利這些年平衡規模與财務的一把利器。

于央企保利來說，自2103年以來一直按照國資委相關要求嚴控負債率，在财務紅線内進行發展。因此，為保持一定的市場張力，保利通過逐步增加合作項目比重，在減少投資成本的同時又能增加企業賬面銷售。

據觀點媒體統計，保利土儲權益比例從2015年76%降至2019年上半年65.3%。雖從2019年下半年開始，保利有意識地提高拓展項目權益比例，但截至目前其新增土儲權益占比也僅提高至71%左右。

尤其如今三道紅線之下，合作仍舊是保利重要的拿地方式，尤其在一些大體量或具有一定市場壓力的項目上。

如今年1-2月份，保利在北京先後摘得的兩宗地塊均是以聯合體形式獲取，包括聯合金地以20.5億拿下順義不限價宅地、溢價率近16%；聯合華潤85.77億斬獲順義新國展不限價宅地地塊。

5月份，經過291輪角逐、近7小時持續鏖戰，保利聯合招商以65.05億元封頂成交價摘得溫州濱江雲谷未來社區一期地塊，溢價率30%。

一直到近期，保利仍在持續這種趨勢，與國貿、聯發聯合體以99.6億元競得廈門湖里區高林金林2021P07地塊，成交樓面價43419元/平方米，溢價率7.33%等等。

可以窺見，這樣的拿地方式幾乎是保利重要的一件過冬棉襖，不管是當年的央企紅線，還是如今行業寒冬。