廈門第三批集中供地首日 規則變化下保利聯合體百億拿地

觀點地産網 在2021年的最後一個月里，緊接着福州之後，福建另一個主要城市廈門也開始了年度集中供地的收官之戰。

12月8日，廈門第三批次集中供地正式開拍。此次供地共推出14宗商住用地，涵蓋思明區、湖里區、海滄區、集美區、同安區、翔安區六大行政區，總建築面積143.83萬平方米，起拍總價356.4億元。

首日過去，10宗出讓地塊中5宗流拍， 其余5宗收金228.6億元，且其中4宗為底價出讓，唯一一宗溢價地塊為湖里區高林金林地塊，溢價率7.33%。

有業内人士指出，廈門此輪拍地整體基調還是以謹慎和理性為主，樓面價、溢價率較過去還是處于大幅下調的狀态。

規則之變、“王炸”遇冷

值得注意的是，廈門此輪集中供地出讓規則有所調整，在限房價、限地價之外，新導入搖号和定品質要求，對地塊内的商品住宅、配建的保障性住宅的室内裝修標準，綠色建築等級均提出了明确要求。

這次規則調整，與9月18日廈門市住房保障和房屋管理局等五部門發布的《關于進一步加強房地産市場調控的通知》内容相呼應，商住地綜合采用限房價、限地價、定配建、定品質、搖号等聯動出讓方式。廈門商品房開發也迎來定品質時代。

從住宅全裝修標準來看，各區都有不同規定，具體為，思明區、湖里區不低于3000元/平方米；集美區、海滄區、同安區、翔安區不低于2000元/平方米。其中定配建的保障性住宅不低于1000元/平方米。住宅全裝修標準指計容住宅的裝修，不包括地下建築。

除此之外，土地出讓價款支付條件也做了新的要求。第二批集中供地中，規定一月内繳清50%價款，剩下50%六個月内付清。此次出讓文件中，島外地塊大多要求五個工作日内付清50%，剩余價款60天内付清，島内地塊要求剩下50%價款在4-6個月内付清。

在具體出讓方式方面，島内3宗商住用地采用“限房價、限地價、定配建、定品質+搖号”的方式進行出讓，起拍樓面價均為4.04萬元/平方米，競價溢價率達到15%時，通過公證搖号方式确定競得人；島外11宗商住用地，采用“限房價、限地價、定品質+搖号”的方式進行出讓。 

從出讓結果來看，島内3宗商住地中，湖里區兩宗地塊成功出讓。其中，保利、國貿、聯發聯合體以99.6億元競得湖里區高林金林2021P07地塊，成交樓面價43419元/平方米，溢價率7.33%。湖里區濕地公園TOD 2021P0地塊則由軌道集團底價92.9億元競得，樓面價40400元/平方米。

而思明區的湖濱一里2021P05地塊則因無人競價終止出讓，該地塊位于思明區湖濱社區03-04湖濱南路與湖濱一里路交叉口西北側，用地面積1.6萬平方米，計價建築面積7.23萬平方米，起拍價29.4億元。

據悉，該地塊是近年來廈門商住用地市場中唯一一宗位于思明老城區的地塊，處于老城核心闆塊。地塊不僅擁有一線湖邊水景，附近還有外國語附小，湖濱中學等學校，一度被市場認為是本輪拍地的“王炸”地塊。 

上述分析人士也指出，思明區湖濱一里地塊位置優越，但地塊限制條件較多，對拿地房企的開發實力提出了較高要求。據了解，該地塊在總價、銷售均價、車位方面均有限制，地塊上限價33.7億元，住宅銷售限價75000元/平方米，車位限價60萬元/個。此外，住宅戶數要求控制在485戶以下，最大戶型建築面積不得超過180平方米，144平方米以下戶型不得涉及為躍層，銷售方面規定一次性全部公開對外銷售，采取搖号，限售10年。

流拍之勢、保利搶地

在開拍前飽受關注的思明湖濱地塊流拍之後，下午場次的出讓結果也是不溫不火，僅3宗地塊底價成交，其余5宗地塊接連流拍。分析人士指出，廈門從2008年之後便很少出現土地流拍的情況，此次情況則顯得比較特殊。

從下午成交的三宗地塊來看，分别是建發與翔發聯合體、集美城發、聯發以底價摘得，三宗地塊分别為翔安新店X2021P02地塊、集美灌口J2021P01地塊、海滄區馬銮灣新城H2021P03地塊，總成交價36.1億元。

相較于島外的這三宗地塊，位于島内湖里區的兩宗商住地則是廈門第三批供地首日的最大吸金來源，兩宗地塊出讓價格均在百億左右，總成交價達192.5億元。尤其是高林金林地塊，作為當日唯一溢價地塊，也成了這輪土拍中的吸睛之處。

據觀點地産新媒體了解，高林金林地塊在經歷69輪競拍後，由保利、國貿、聯發聯合體以99.6億元競得，樓面價43419元/平方米。該地塊位于湖里區06-08五緣灣片區高林北路與金寶路交叉口西南側，計價建築面積26.53萬平方米，起拍總價92.8億元，起拍樓面價40400元/平方米，住宅銷售限價71800元/平方米，車位銷售限價60萬元/個。

值得一提的是，這也是保利在島内拿下的首宗地塊。據觀點地産新媒體了解，保利近期于集中供地市場較為活躍，除了此次在廈門摘得靓地，在前兩日的濟南集中供地中以超30億元摘得五里牌坊棚戶區改造項目，拿地金額位居榜首。

此外，湖里區濕地公園地塊則是次輪拍地的另一個關注點，該地塊位于湖里區06-08五緣灣片區環島幹道與通嶼二路交叉口東南側，由軌道集團底價92.9億元競得，計價建築面積36.72萬平方米，起拍樓面價40400元/平方米。該地塊定位廈門本島站城一體、功能復合的TOD示範項目；要求商業部分竣工之日起6個月内開業，開業面積不低于4萬平方米 ，辦公部分需打造成成長型總部認定標準的科技類、健康類總部。

整體來看，廈門此輪集中供地還是延續了年内土拍市場冷靜審慎的風格。盡管“限房價、限地價”給予了房企一定的利潤空間，但市場似乎仍持觀望情緒。

“特别要看明天島外的情況，島外地塊的表現才能真正體現出市場的真實狀态”，分析人士如是指。