解局｜瑞銀倫敦總部大樓即将易主 長實急回籠資金逾10億英鎊

觀點地産網 “實現增值要麼是盈利提高，要麼是改善盈利質素。現在外面有時候風大浪大，盈利質素可能更加重要。”2018年，才入座交班椅的李澤钜于業績會中坦言項目盈利質量更受重視，而這句話似乎也暗示了長實交易動作的基調。

繼9月以人民币35億元抛售上海世紀盛荟股份後，據市場消息傳，長江實業正在交易倫敦金融城瑞銀集團倫敦總部大樓5 Broadgate，作價12.5億英鎊。據悉，該輪接盤的買家為韓國國民年金公團與領盛投資管理。

資料顯示，5 Broadgate坐落于英國倫敦金融城核心地段Broadgate建築群，總建築面積達6.53萬平方米，最早于2012年由老牌英國地産公司British Land和新加坡主權基金GIC共同開發持有。

轉折點出現在2017年，British Land以11.5億英鎊将倫敦金融城最高建築“奶酪刨”大樓，即Leadenhall大廈50%股權溢價出售予中渝置地後，随即開始尋找瑞銀集團倫敦總部大樓的合适買家。

在Leadenhall大廈易主不久後，長實揮别其與香港市區重建局前身土地發展公司合作開發的香港中環中心，回籠約402億港元的資金。其在交易公告中稱，基于香港中環中心于2017年中期報告内賬面值，此次出售得益将約為145億港元，出售事項所得款項将用作集團一般營運資金。

資金充足，加上海外投資欲望強烈，長實集團無疑成為了British Land轉讓資産的最佳選項。果不其然，于2018年6月，長實集團以10億英鎊（約105億港元）将5 Broadgate收入囊中。

觀點地産新媒體從FMI Investment Group Limited管理合夥人口中得知， 從瑞銀大廈交易可以看出，整個倫敦金融城區域受脫歐及疫情的影響並不大，英國寫字樓市場及商業地産市場于每年價格漲幅大概在3~5%，瑞銀大廈以12.5億英鎊出售，是符合商業規律的，而從長實此次交易要求10億英鎊起賣來看，其回籠資金現金流傾向明顯。

據悉，長實集團曾與多個潛在買家進行了初步磋商，買家的出價只有高于10億英鎊，長實集團才同意出售。

源于回報率

2018年8月，競得瑞銀集團倫敦總部大樓不久後的長實集團對外公告稱，香港中環和記大廈的重建計劃正式落實，将于2019年展開，預計2023年完成。重建後的和記大廈樓面面積将超過49萬方呎，市值将達到335億港元。

從表面上看，重建大廈将在未來為長實帶來新一輪利潤增長，但同時這也意味着在重建完成之前，該大廈寫字樓的租金收入将消失在業績報告中。如此一來，這部分消失的收益自然需要其他具有競争力的項目進行替補，而座落于世界金融中心之一的5 Broadgate憑借其租賃收入貢獻迎來了“高光時刻”。

據長實2019年中報内容，其物業租務收入較2018年有所下跌，收益基本保持穩定。長實集團于 2018 年中購入倫敦 5 Broadgate 商用物業，其租金收益有助填補重建中的和記大廈的租務收入貢獻。長實2019年全年業績報告就曾指出，年内物業租務整體收益輕微下跌，而位于倫敦的 5 Broadgate 商用物業于 2019 年提供全年租金收入貢獻，有助抵銷部分因2018年出售The Center（中環中心）後不再錄得租金收入，以及和記大廈于2019年展開重建工程而僅錄得數月收益。 

至2020年，疫情席卷全球，長實集團截至2020年中期海外物業租務收益由2019年4.08億港元直降至2.54億港元。雖然其在報告中稱由于若幹租予Greene King並提供租金收入之英國零售物業，自2019年10月起已成為英式酒館業務一部分，故海外租務收益減少，但數據下滑也側面印證5 Broadgate 盈利能力較疫情前相比有所削減，但總體保持穩定。

按照2018年6月長實10億英鎊買下5 Broadgate時的收益率3.95%來算，一年租金為3950萬英鎊。三年過去，長實應收取的租金約為1.19億英鎊，如果疊加市場消息所傳12.5億英鎊售價， 5 Broadgate帶給長實的利潤約為3.69億英鎊。如此算下來，其年投資回報率約為12.3%。

但是，趨于穩定的回報率相比英國現階段不明朗的局面來說，對長實的吸引力已不如以往。

長實于2021年中期報告中，其表明英國脫歐已對英國及歐盟的未來關繫帶來重大不确定性，長實集團相繼于英國就物業、基建及英式酒館業務作出投資，随著英國業務規模擴大，目前及日後可能日益承受當地各種政治、經濟及監管規定不時轉變的影響。盡管英國脫歐引發的長遠影響仍待觀察，但與其相關的持續不明朗因素可能會對當地經濟及英鎊價值構成不利影響，繼而可能對英國業務、資産價值及盈利業績帶來影響。

據此，在這期間若能出售持有長期穩定租約（5 Broadgate租約延至2035年）、回報率較穩定的商業物業項目，買家競價自然不會少。

據消息人士向觀點地産新媒體透露，長實已就5 Broadgate出售一事與不少潛在買家進行初步商讨，並且只會同意高于10億英鎊的價位。

英國華人房地産協會會長、盛金石商業（Goldstone Commercial）執行董事蕭克認為，從長實的角度，其2018年以10億英鎊買樓，現在大概12.5億英鎊賣出，按照數據來算，這筆交易增值近25%。“其以核心位置，優質租戶、長租約穩定現金流為主要增值點的物業，其實在市場上依舊受追捧，得以吸引韓國NPS與中東買家、其他亞洲買家共同競標且最後勝出，所以5 Broadgate出售反映了目前英國市場的趨勢，目前來看，5 Broadgate應該是賣出了周邊物業的最高價。”

“李超人”的英倫棋盤

2008年，李嘉誠在接受采訪時曾言：“風險預判可以從二元對立中查看，好比燒水加溫，其沸騰程度相應，過熱時自然會出現大問題。”這句話與外界稱其“保守”的商業理念環環相扣。譬如，在其于英國的投資中，基建、不動産項目占比例最多。

早于2005年，李嘉誠家族就出資24億英鎊收購英國北方天然氣80%的股份；2010年，以91億美元收購英國國家電網；2011年，英國内部開始出現脫歐情緒，英鎊由高位下跌，李嘉誠以48億英鎊收購英格蘭北部自來水公司；2012年，其旗下長江基建6.45億英鎊收購英國天然氣公司Wales and West Utilities；2015年，25億英鎊收購英國鐵路車輛租賃公司，于同年，以102.5億英鎊收購英國電信公司O2，以35億英鎊購入了英國客運列車公司Eversholt Rail Group；2016年，以110億英鎊收購英國國家電網天然氣管線業務。

視線轉向2018年，英國脫歐程序已經正式啟動，同年，李嘉誠之子李澤钜斥資10億英鎊收購倫敦地標級寫字樓5 Broadgate，並于2019年以46億英鎊收購彼時英國最大的酒吧運營商Greene King。

據觀點地産新媒體不完全統計，李嘉誠家族曾于英國布局的基建項目價值高達497.95億英鎊，約合5144億港元。

據稱，長實大範圍于英國投資基建項目是因為在未來不确定的環境下也有幾率取得長期穩定的資金回報，而以5 Broadgate為代表的單個項目考量，李嘉誠家族並非為了持有項目而進行購買，而是為了在适當時機進行抛售攬金。蕭克認為，長實出售5 Broadgate代表了近期市場對優質穩定物業的追捧。因此，長實目前通過出售英國物業實現利潤，時間點卡得恰好。

與李嘉誠家族持有相同想法的資本並不在少數，此次5 Broadgate的新晉買家韓國國民年金NPS（又稱韓國國家養老基金NPS）便是一例。

于2018年8月8日，NPS已經被高盛選定為其歐洲總部大樓（倫敦金融城40 Shoe Lane）的較後買家。消息指出，其收購價格約為13億英鎊，彼時，若以13億英鎊成交，NPS将打破2017年7月香港李錦記12.8億英鎊收購倫敦金融城Walkie Talkie時所創造的對英地産投資歷史紀錄，最終該筆交易成交價為11.6億英鎊。

值得注意的是，倫敦金融城40 Shoe Lane交易落槌前，曾有三名投資者入圍較後一輪，其分别為NPS，Amancio Ortega旗下的投資公司Pontegadea，以及長江實業集團。

交易高盛歐洲總部大樓並非NPS首進倫敦，其曾于2009年以7.73億英鎊買下倫敦匯豐銀行總部大樓,後于2014年以11億英鎊轉售予卡塔爾主權财富基金。

資料顯示，韓國國家養老基金NPS目前在全球範圍内投資固定收益、公共股權、另類投資項目。據其今年8月公布的2020年投資狀況來看，截至2020年年底，NPS共向731支基金投資了約722億美元，房地産基金是獲得NPS投資最多的，190支基金共獲得約252億美元，占比34.9%。而在這250多億美元的房地産投資中，有大約20.9%的資金流向了歐洲。

除韓國資本外，蕭克指出，北美買家以及德國買家為首的歐洲買家，尤其在疫情期間非常活躍。而以中國、韓國為首的亞洲買家交易動作相對來說是2021年下半年才漸漸復蘇。

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