觀點與賈凡對話：BEEPLUS要做辦公界的萬豪

觀點地産網 10月31日晚的上海迪士尼，一半海水、一半火焰。

疫情襲擾了這座川沙城堡的甯靜，而人們已經坦然接受，童話與現實在同一個時間與空間交匯着，核酸檢測台背後的煙花，是人們對美好生活的理想。

在适應疫情的同時，它也在悄然改變着我們的生活方式與工作模式。

随着居家辦公時代來臨，人們對于工作狀态下的When、Where、How提出了一次靈魂拷問，他們已經不希望在傳統的格子間固定工位模式，取而代之的是一種混合辦公理念。

這是辦公室形态的轉變，更在于對傳統辦公空間打造的模式和辦公，生活方式的重新定義。

随着國内商辦市場交易愈發活躍，BEEPLUS為代表的輕資産管理、服務公司将會迎來更大的發展空間。

創始人賈凡說，BEEPLUS是要成為辦公領域的萬豪集團，最終我們的目標是成為一個引領人們辦公和生活方式的世界級的品牌。

以下為觀點地産新媒體對BEEPLUS創始人、首席執行官賈凡的采訪實錄：

觀點地産新媒體：商辦資管行業經歷了一輪洗牌與再發展的階段，逐漸從無序到有序進入了一個新的階段。您認為在這個行業内的輕、重資産兩種發展模式該如何平衡？有觀點認為行業沒有辦法完全脫離重資産，您怎麼看待？

賈凡：我覺得這個行業既離不開輕的能力，也離不開重的能力，這和每個企業的路線選擇和發展基因有關。對BEEPLUS來說，我們是從輕資産運營着手開始發展的企業，過去6年的時間，我們在精細化運營管理，輕資産開發和運營方面花了很多的心思和精力做這件事情。我們整個創始團隊和高管團隊在輕資産運營方面都深耕發展了多年，包括設計、改造、定位、運營這些方面是我們的強項。

對于行業里面的任何一個企業來說，我覺得輕和重确實是緊密相關的，輕資産運營離不開重資産能力或者業主合作，而對重資産賽道來說也需要輕資産運營商的賦能，這是不同企業的路線選擇，或者在不同階段的路線選擇，這和每個企業的定位和初衷是有關繫的。我們BEEPLUS堅定的走輕資産運營商的路線，因為我們覺得這是我們所擅長的，也能夠發揮我們的優勢。

觀點地産新媒體：目前，BEEPLUS專注輕資産模式的發展，您覺得BEEPLUS未來在規模方面持續走輕，會減少自持的項目嗎？

賈凡： BEEPLUS只有最開始成立之時的三個項目采用了自持中資産的模式，後續發展的項目都采用了輕資産模式。

2018年，我們在觀察商業地産的發展情況，我們注意到酒店采用輕資産的模式已經非常成熟，像萬豪，洲際世界級的管理運營平台都是委托經營管理的輕資産模式，它們用自己的品牌和運營去賦能業主，幫助業主管理不動産資産。這種輕資産模式在酒店行業已經非常成熟了，同時近兩年國内不少新涌現出的輕資産商管運營平台，比如萬達商管、寶龍商業，而這種輕資産運營平台在辦公領域是空白。

這就是為什麼提出要做辦公行業的萬豪，我們希望在整個商業地産運營的細分領域能夠找到精準的定位，在很小的細分環節里面找到自己的優勢所在，找到切入點並持續的深耕下去，我們非常堅定的走輕資産運營這條路。

BEEPLUS經過近幾年的發展，有大量的業主開始認可我們輕資産運營模式和理念。

同時，我們也不排除未來發展重資産的可能性，我們或許會采用REITs這類方式，向資本市場借力來發展，但一切的前提是我們率先把輕資産的運營能力要構建完整。

我們認為中國仍然缺乏優質的輕資産運營商和優質的服務能力，商業或者不動産運營最終的落腳點還是要通過運營能夠給資産賦能和創造價值，使它的經濟回報達到更高水平。無論業主方将來選擇出售還是REITs化，在這之前考驗的是資産的運營能力，這也是我們的一個發力點。

觀點地産新媒體：如今，商業地産發展逐漸從增量轉向存量，BEEPLUS在做存量改造方面有沒有什麼比較成功的經驗？

賈凡：過去幾年BEEPLUS一直在這方面發力，我們走的比較早，也花了很多精力研究，構造自己的壁壘。無論是空間運營或者項目改造，一個項目定位能力、運營管理能力、改造設計能力是非常重要的，BEEPLUS很早建立了自己的設計研究院， X研究院。

X研究院是做商業模型的策劃，包括在辦公領域的商業行為的分析，行業研究和追蹤。設計研究院基本上是海外的青年設計師，因為他們有國際視野，能夠把國外好的理念還有人文情懷，包括對年輕人辦公需求的感同身受一起帶回來，放到我們的作品里面。一個好的作品通過這樣的改造和革新，把它的價值和活力重新釋放，然後通過高標準的精細化運營，給它持續賦能。

觀點地産新媒體：不少行業都在做數字化方面的發展，BEEPLUS在新辦公生态之下也有結合AIOT的内容，您認為科技、數字化如何與行業結合？

賈凡：我們做任何物業業态的改造，給我買單的是做辦公場景，給我付費的最主要用戶是企業端，但是終端用戶卻是C端用戶。BEEPLUS在這其中一直希望構築繫統怎麼把TO B和TO C里面的最終USER能夠很好的連接起來。

我們的項目可以定位成城市會客廳，它承載的是一個線下流量入口，是一個場景，在這樣的場景里面，我認為技術是一個工具或者手段，它是幫助提升和改善運營和管理效率的。在過去三年，BEEPLUS每年都投入超過1千萬在IT的發展上，因為這個行業非常新，很難找到成熟的管理繫統，我們下定決心做自己的管理繫統，在這個管理繫統里面需要在線下場景里面有很多智能化的終端，比如門閘，會議室、人臉識别、公共設備管理繫統，這些東西是需要跟企業端、業主端、運營端、用戶端幾個不同的角色在一起去連接，這些都需要BEEPLUS自己去研究和開發，這套繫統也是作為我們輕資産運營輸出端很重要的一端。對于很多業主來說從頭去做這件事情需要花費大量的時間成本，大量的投入，單一的項目投入可能這樣就很不劃算，這也是BEEPLUS很重要的壁壘。

我認為，對線下來說，很多工具或者技術賦能本質上解決的是效率和管理的提升，我們更多的技術賦能和管理運用是圍繞着提升效率、節約成本、改善用戶體驗的角度去出發去做的。

觀點地産新媒體：BEEPLUS在企業總部辦公空間定制方面有非常大的優勢，您認為平時在選擇和企業合作的時候有什麼樣的標準，或者傾向于進行哪方面的合作？

賈凡：我們觀察到辦公需求分兩大類。一方面是，我們認為大多數企業在未來不需要自己去打造辦公室，在經濟下行的時候，很多企業越來越注重成本和費用端的支出，更加靈活的辦公解決方案對大多數企業來說是很友好的，特别是快速成長的互聯網公司和新經濟公司，他們的擴張非常快，所以他們在使用固定成本開支的時候，其實是需要更靈活的。另一方面，針對大型企業用戶我們通常跟業主合作，就是辦公萬豪這樣的模式，我們通過跟業主的合作共同打造拎包入住的解決方案。

比較特殊的一類是大型企業總部，它的規模到成百上千人的時候，一定有私密化要求，定制化需求，比如高管和員工會有一些特殊需求。這類企業需要定制型的解決方案，在這個領域BEEPLUS持續的幫助這部分企業營造他們的辦公環境，改善員工體驗，再幫助他們管理職場，讓他們能夠聚焦在主營業務上，這是BEEPLUS能夠在這里創造的價值。

觀點地産新媒體：我們注意到BEEPLUS最近和很多地産基金有合作，您認為這方面的合作，對企業未來發展有什麼樣的幫助呢？

賈凡：BEEPLUS和地産基金合作是一個很大的賽道，因為地産基金是這個市場當中非常重要的物業資産的持有者的玩家之一，這里面細分又有傳統的地産基金，還有不良資産基金，我們覺得在這兩方面都有很大的提升空間。

BEEPLUS能做的是找到被低估的物業，幫助業主端和物業持有者來改造升級和賦能，使它的價值低估的物業通過BEEPLUS改造和運營，提升它的價值。我們認為我們在跟地産基金合作方面是有非常強的互補關繫，地産基金可能擅長的是在募和投、退方面，相對缺乏精細化運營管理能力，它們的團隊管理水平不一定比BEEPLUS有優勢，這個時候我們有很強的互補性和合作性，在這個角度來講，我們認為地産基金需要我們，我們也需要地産基金。

觀點地産新媒體：BEEPLUS有和政府、國企類方面的業務合作，在與這類型客戶的合作模式上，是否會有不同呢？

賈凡：其實是一樣的，我們是輕資産運營公司，在國企客戶里面，國企是我們蠻重要的一類客戶。特别是在産業園區運營管理，我們國家過去十年在一二線城市建設了大量的産業園區，這些産業園區都面臨不少痛點，比如說國有資産在投資了之後，它存在運營難題、保值增值問題，産業導入和賦能問題，以及怎麼去提升整個産業園區的配套和精細化運營管理的能力。恰好BEEPLUS在這個方面能夠解決和幫助業主，我們做的事情是幫助國有資産平台去管理和運營好他們的物業，幫助國有資産去賺錢，我們從中取得收入的分成。同時，我們能夠給很多地方政府和産業帶來産業的導入和招商引資，這也是很多地方政府的需求，恰恰是這樣的能力互補，才讓我們有機會産生優質的合作。

觀點地産新媒體：經歷過疫情的影響，大家對于辦公方式有了新的的思考，您認為未來這個行業還會有什麼樣的創新點？

賈凡：受到疫情影響，大家最近兩年對整個辦公方式甚至生活方式都有巨大的改變和沖擊。BEEPLUS有X研究院，在不斷的叠代我們的産品，我們就是在追蹤和研究不同的企業，不同行業的企業，不同年齡段的人群，在使用辦公場景的差異化，我們的産品已經叠代到3.0了。

最新的産品里面，我們圍繞着Bring life in to work“的理念，将生活帶到辦公中，我們一直倡導的是辦公和生活場景的高度融合，來提升人們的效率和改善人們的幸福指數。除了這個命題，我們加了很多創新的東西進去，比如原來我們開電話會議，只是在場景里需要電話間就可以了，但是現在因為視頻會議的應用，我們把很多的視頻會議變的更加的友好，更加的方便，視頻會議的設施使用更加的完善。在疫情變化之下，很多公司原來可能100個人配100個工位，現在100個人可能配70個工位，會有一些流動性的工位的配比，這些變化選擇更加靈活的方案，我們也不斷的在追蹤。

我認為在辦公形态方面，這種演變還會再持續下去，我們也希望能夠有不斷叠代的新的産品，能夠引領辦公行業里面産品的叠代和創新。

觀點地産新媒體：疫情推動了辦公模式的改變，很多員工經常在家辦公，而不像以前經常在總部進行辦公，會慢慢的轉為線上化的趨勢，您認為這樣的趨勢有沒有影響到未來辦公場所規模的問題?

賈凡：從本質上來講，人是社交動物，因為中國疫情控制比較好，中國居家辦公的企業從數據上來看，我們看到不是太多，海外是比較多的。

經過兩年的運行之後，我們觀察到到大量數據報告指出，在家辦公的工作效率是在迅速下降的。站在企業端來講，它不一定是一個好的方式。其次，人終究是社交性的動物。例如我們在上大學的時候，在宿舍可能很難學習，可能需要到圖書館。人是需要氛圍的，人是需要場景的，辦公也是一樣，線下的協作是少不了的。但是我認為未來在相當長一段時間，辦公最主要的方式還是集中型辦公為主，靈活型辦公為輔，我們會朝着這樣大的趨勢不斷的在演變和叠代我們的産品。

未來一個城市當中有更多的BEEPLUS項目的時候，相當一部分企業可以選擇讓他們的員工成為我們的辦公會員，可以在離你家最近的任何一個BEEPLUS辦公中心去上班，不一定到具體一個BEEPLUS辦公中心去上班，到每個BEEPLUS辦公中心的時候，你能夠使用最好的辦公環境，最高質量的視頻會議繫統和你的總部連接，這也是我們暢想的為什麼說BEEPLUS歸根到底希望是一個改變人們生活方式的品牌。

觀點地産新媒體：WeWork，優客工場已經分别完成了上市，資本市場對于行業的要求也在提高，BEEPLUS有沒有上市的計劃？

賈凡：我們希望做一個真正可以改變人們生活方式的品牌，給這個行業帶來改變的公司，我想上市不是目的，上市是一個重新的起點。

觀點地産新媒體：BEEPLUS是一個新辦公業态的引領者，行業内有不少前輩走過的腳印，您認為他們的發展過程中有什麼事情值得我們注意？我們可以從中學到什麼教訓？

賈凡：我先說說為什麼會做BEEPLUS這件事情，也就是我們的初心。2013年，我去美國谷歌總部參訪，看到谷歌的campus里面有很棒的健身房、自助餐廳，那里的人們都很放松，大家都非常喜歡到那里去工作，谷歌構建了非常美好的一個場景、狀态。我認為這是一個趨勢，中國經濟發展到今天，越來越多的年輕人對高品質、有調性的東西是有追求的，有認同的。不過，國内這樣的東西還是非常的少的。從美國回來之後，我們在2015年做第一個項目的時候是抱着這樣的初衷，那時候不知道這個行業叫聯合辦公。

我們最早的幾個項目的模式也是用二房東的方式，向業主交租金來租賃物業，通過裝修改造再對外出租。我們在早期融了一些資金，在深圳廣州做了幾個項目，那時候WeWork進入中國是最高光的時候，因為軟銀支持了它很多錢。當時，我們有一個判斷，在2017年、2018年的時候，我們覺得國内玩家都沒有機會，因為WeWork真的融了太多錢，我們覺得融到那麼多的錢不是一件這麼簡單的事情。

另一方面，我們當時覺得如果用這種方式去做的話，二房東是成本很重的模式，如果想規模化是需要大量的資金，這種資金是剛性兌付的。所有人都認為市場是往上走的，當剛性兌付資金不能兌付的時候，在一個項目上投的固定資産可能瞬間會減為零，這個時候這種模式會變得特别重和危險。如果市場端一旦有波動，租金端的壓力就非常大。

當時，我們去觀察業里有沒有參照的坐標，發現酒店管理集團是一個典範，像萬豪開了那麼多的酒店，很少是自己自持的，洲際開了那麼多酒店，也很少是自己的物業。我們覺得最終解決方案還是要走向酒管公司的路和業主建立合作關繫，只有真正給業主能夠賦能，並且業主願意和運營商共同去承擔未來的風險，或者共同在創造價值之後去收益分享這才是真正的共赢。

如果用過去的二房東的模式，本質上會出現兩個結果，一種結果是市場上行的時候能賺錢，但業主覺得他的價值被低估了；第二種情況，市場下行的時候，租貴了，生存不下去，一定是你赢我輸的關繫。在這個角度上，BEEPLUS在2018年堅定的做輕資産轉型，這是BEEPLUS能夠到今天活下去而且還活的不錯的一個原因。

觀點地産新媒體：受到疫情和經濟周期的影響，寫字樓市場相對處于低谷期，以深圳為例，前海區域有特别多寫字樓空置。對BEEPLUS來說，在擴張的時候有什麼注意的點?

賈凡：整個寫字樓市場或者租賃市場從去年到今年空置率都非常高，但是BEEPLUS做的事情不是把整個市場去化掉，我們做的事情是把市場當中很小的一部分去化掉。我們的問題僅僅是單一項目而不是市場，也許這個項目在一個半徑3公里的項目，可能我們的入住率是滿的，其他寫字樓只有70%。我們的邏輯是在同一個位置中，我們能找到價值窪地的物業，本來周邊物業可以賣到8塊，但是它現在因為運營不好或各方面原因導致空置率高，僅有5塊錢。BEEPLUS的能力是把這樣的物業改造和提升之後賣到8塊錢，恢復和提升它的價值。

當我的價格跟市場上别人的價格一樣的時候，如果我的産品更好，我的運營更好，我的招商能力更強，我會像虹吸效應一樣把周邊的物業吸過來，所以我們進一個市場，不僅僅只看整個大環境的市場，比如BEEPLUS在珠海的項目是100%滿租，但整個市場控制率可能達到40-50%，因為我們解決的是1-200萬平方米市場里一部分企業在落戶的時候需要拎包入駐解決方案的訴求。當他有這樣的需求的時候，首先想到的是BEEPLUS，而不是其他的解決方案。

這個市場太大了，大到不可能所有人都吃掉所有的市場，我們做的就是我們在這樣的一個藍海市場當中，去找到自己的定位，找到自己在項目上的切入點，把産品，運營做好，把客戶服務好，這個時候會有更多的市場機會。

觀點地産新媒體：您也提到輕資産與重資産是緊密相連的，現在整個重資産市場相對不理想的情況下，會給我們輕資産帶來什麼影響或者帶來什麼特别的機會呢？

賈凡：這個問題要從兩個維度思考。一方面看業主是誰，比如重資産端是房地産企業，可能它的壓力就比較大，但是對于不良資産的基金來說，恰恰是一個好的機會，所以我覺得還是取決于業主端是誰。

對BEEPLUS來說，寫字樓都在那里，不管A座還是B座都需要運營和改造，我們其實不太關注一定是地産商持有它，還是基金持有它，對我來說是一樣的，都是把一個低效的資産通過運營改造盤活起來。

當市場重資産端所謂不那麼好的時候，我相信是一部分人不那麼好，對另一部分人可能就是機遇，我們就要更多的跟有機遇的人去合作。