濟南第三批集中供地216億收官 保利、龍湖綜合體擴充

觀點地産網 12月6日，繼上周上海、廣州、福州等城市完成供地之後，濟南亦迎來今年的第三批收官供地。

據觀點地産新媒體了解，本次濟南拍地共有主城區75宗土地出讓，包括涉宅用地64宗、商服用地1宗、商務金融用地10宗，總占地面積約234.08萬平方米，總起價238.96億元。

延續之前兩場供地不溫不火的态勢，此次濟南集中供地僅持續半日左右便宣告結束，其中57宗地塊底價出讓，溢價土地4宗，流拍土地14宗，總成交金額216.46億元。拿地企業上，保利、龍湖、綠地泉、銀豐、大華、中建、軌交、瑞馬、萬融置業、葛洲壩等企業均有所獲。

保利、龍湖綜合體擴充

對于濟南今年的集中供地而言，保利應該是一張生面孔，前兩次集中供地均未出現其身影。而本次甫一露面，保利便以超30億元的拿地金額位居榜首。

據公告，槐蔭區五里牌坊棚戶區改造項目A、B、D三宗地塊須一並出讓、整體實施，由保利以總價30.21億元競得。該項目總出讓面積10.48萬平方米，容積率2.6，為城鎮住宅、商務金融用地。

根據出讓條件，競得人須以4500元/平方米的價格向槐蔭區政府提供地上建築面積約7.78萬平方米的住宅安置房和建築面積約0.92萬平方米的商業安置房，以約10300元/平方米的價格向貨币補償、具有回購資格的被征收居民提供建築面積約2萬平方米的住宅商品房。

實際上，若聯繫過往情況，保利本次拿地並不顯得突兀。

早于2016年3月份，五里牌坊項目就開始進行土地熟化投資人招標，其後濟南保利新城置業有限公司成為中標單位。保利置業集團有限公司曾宣布，全資附屬公司濟南保利與關聯企業山東和順訂立合作開發協議，雙方将透過項目公司（即保利新城置業有限公司）共同開發五里牌坊項目。

這之後過了近四年，2020年1月13日，保利率先拿下五里牌坊棚戶區改造項目地塊C，成交價10.43億元，總面積4.46萬平方米。

濟南槐蔭區人民政府曾對五里牌坊（光明街）片區的未來發展走向有所披露，計劃建設商住一體項目，位于經十路陽光新路路口東南角，總建築面積約76萬平方米，計劃總投資約126億元。

據此來看，保利本次再獲3地，五里牌坊綜合體項目應該是邁出了一大步。

除此之外，龍湖以總價11.51億元競得經十路北側、臘山河西路東側地塊A1/B1地塊，亦是受市場關注的對象。該兩宗地塊須一並出讓、整體實施，總出讓面積9.41萬平方米，容積率2.67，為城鎮住宅、商務金融用地。

地塊出讓要求顯示，競得人須引入一家在國内開發並以自有注冊馳名商標品牌持有運營的商業購物中心，並自持商業建築面積不少于13萬平方米的集中式購物中心，自持部分建設階段總投資額不低于12億元，且自持部分竣工開業運營後前三個完整自然年内，累計運營收入達到4億元以上。

據悉，這兩宗相連地塊位于濟南槐蔭區西客站片區。此前于2019年，“新槐蔭”黨政客戶端里就曾提到，建設濟南西客站片區龍湖天街項目，有利于完善片區配套設施，提升居民生活品質，希望雙方共同努力推進項目順利落地實施。

有分析稱，該項目位于濟南西客站片區地鐵4号線臘山河西站附近，商業面積10萬平方米左右，且屬于新興商圈，各方面都符合龍湖天街商業綜合體項目的選址特點，很可能将建設濟南第三座龍湖天街。

目前，濟南已經有兩個龍湖天街，第一個為龍湖奧體天街，位于CBD，已經建成開業；第二個在工業北路以北、鳳凰北路以西，為龍湖北宸天街，正在建設當中。

濟南集中供地收官

随着今次拍地結束，濟南2021年兩集中供地亦告收官，全年收金約650.5億元。

回顧前兩次濟南集中供地表現，第一批次共計出讓114宗地塊，總出讓面積342.7萬平方米，起始總價276.27億元，總成交價282億元。其中，6宗地塊流拍，30宗地塊溢價成交，78宗地塊底價成交，底價成交的比例為68%，整體熱度一般。

雖整體較為平淡，但仍有多宗地塊由于位置較好，出現較高溢價。比如明星地塊之一南北康組團的5個地塊，經過143輪競價，被萬科以總價36.3億元拿下，溢價率達到64.41%。

另一宗溢價率超過50%的地塊為山塑A2地塊，被大華以總價4.15億元摘得，競價超過30輪，溢價率為54%。

第二批次供地中，濟南調整部分競拍規則，如對房企的開發資質及資金進行限定，居住用地設置最高溢價率不超過15%的“紅線”，達到最高限價後出讓方式由“限地價競政府儲備性公有房”調整為“限地價抽簽确定競得人”等。

随着規則調整，濟南不少地塊或因無人報價而終止出讓，原本挂牌的108塊地，在正式開拍之前，僅剩76宗。最終，濟南第二輪集中供地76宗地塊均底價成交，總成交價近152億元，整體表現冷淡。

濟南第三批集中供地，底價成交率76%，表現同樣較為平穩。

有分析指，從前兩次集中供地來看，此次結果是意料之中，未來在“房住不炒”主流大趨勢下，房地産市場将逐漸降溫回歸理性。