與“殼後”的交易 華潤物業收購朱李月華香港物管業務

觀點地産網 在與潛在買家洽談商議長達一年半時間後，“殼後”朱李月華旗下上市公司升捷控股最終為其香港物業及設施管理業務尋得“接盤方”——華潤物業。

11月26日，升捷控股公布，于當日（交易時段後）,與獨立第三方華潤物業管理簽署相關協議，約定以5.39億港元出售香港物業及設施管理業務全部股權予華潤物業管理。

具體交易操作，升捷控股全資附屬Synergis Holdings (BVI) Limited拟向華潤物業管理有限公司的全資附屬Central Luck Developments Limited出售True Hope Group Limited100 %股權。

公告指出，相關代價則是參考歷史财務表現，行業未來前景，以及目前港股上市有在港業務物業管理公司豐盛生活服務、雅居投資控股及偉工控股介乎約5倍至18倍的市盈率确定，交易事項的市盈率為約14倍。

随着該公告的發布，這項從2020年4月上旬便公告與潛在買家簽署可能出售物業及設施管理業務事項諒解備忘錄的交易，終于塵埃落定。

買下“殼後”物業管理資産

對于華潤物業而言，收購完成無疑将拓寬在香港市場的布局。

據了解，華潤物業為華潤集團間接全資附屬公司，目前已有36年發展歷史，最初的業務模式便是在港提供物業管理服務，後發展成為包括商業物業設計、建造、出租和運營；酒店業務管理與拓展；高端珠寶首飾和服裝及工藝品零售以及海外投資管理等業務的綜合型企業。

僅就在港物業服務業務而言，華潤物業主要經營的物業有香港華潤大廈、Brim28高端餐吧區、山頂豪宅、木棉花服務公寓以及灣景中心住宅等。

其中，華潤大廈為華潤（集團）有限公司總部所在地，占地7.1萬平方呎（0.66萬平方米）；山頂豪宅主要為山頂道40号及白加道2号，分别由五幢獨立别墅、十一幢别墅組成；木棉花是位于灣仔的酒店及服務式公寓；灣景中心大廈則為主要管理的住宅項目，含有商場、3座住宅大廈及120個車位……

顯然，華潤物業在香港管理的規模並不大。從數據上看，截至2020年末，華潤物業資産總額為299.33億港元，營業收入15.09億港元，利潤總額6.62億港元，淨利潤6.25億港元。

相較而言，升捷控股在香港物業管理規模上遠超華潤物業。數據顯示，截至2021年年中，在香港和中國内地管理364個住宅、商業及工業設施項目，涉及超過9.2萬個住宅單位，涵蓋820萬平方米，並且主要業務處于香港，内地業績貢獻占比不超3%。

财務數據方面，升捷控股物業及設施管理業務收益為3.12億港元，經營溢利1870萬港元。

值得注意的是，于報告期間，升捷控股成功獲授27份新主要合約，總合約金額約1.5億港元。于報告期後，尚未完成的服務合約延伸至2026年並高達總額10億港元。

其中包括一份為期3年的合約，為漁農自然護理署于香港濕地公園提供保安警衛服務；一份為期1年的合約，為長安邨（超過7000個單位的青衣公共屋邨）提供物業管理服務。一份為期3年的合約，為宏福花園（有超過1000個單位的青衣私人屋苑）提供物業管理服務……

此外，升捷控股在2021年中期物業及設施管理團隊錄得約90%的續約率。其中主要物業管理服務合約：太和邨、頌雅苑、旭輝台、運頭塘邨、天富苑及富善邨；設施管理服務合約：香港國際機場之的士服務管理、香港墨爾文國際學校的設施管理服務、香港鐵路有限公司多個項目的車站助理服務以及為港鐵将軍澳線車站、銅鑼灣站、堅尼地城站、西鐵線車站、何文田站及南港島線車站成功續約。

簡而言之，華潤物業通過收購升捷控股香港物業及設施管理業務，将快速做大在港業務規模。

華潤物業港島擴張

華潤物業雖然“偏安一偶”，但随着華潤集團重塑香港業務目標的提出，亦承擔着發展的重任。

據觀點地産新媒體了解，在過去數年，華潤物業發展可謂比較平緩，自2016年至2020年5年時間里，資産總額並沒有太大變化，分别為252.26億港元、267.43億港元、295.29億港元、310.58億港元以及299.33億港元。

營業收入亦基本保持在17億港元至18億港元的水平，具體為17.3億港元、17.34億港元、16.8億港元、18.23億港元以及15.09億港元；利潤總額亦是如此，上述五個年度内，華潤物業分别實現6.63億港元、7.52億港元、7.09億港元、6.65億港元以及6.62億港元。

穩定的經營，讓華潤物業有着較平穩的總資産報酬率，即自2016年至2020年，分别實現3.1%、3.1%、2.8%、2.7%以及2.5%的總資産報酬率。

這樣的财務表現，與内地物業管理公司快速擴張的現狀有着天壤之别，但其實也因為受限于香港物業管理市場的發展速度。

據弗若斯特沙利文資料顯示，香港物業管理服務市場的規模從2015年的370億港元增長到2019年的450億港元（復合年增長率為5.1%）；預計規模會從2020年的467億港元增長到2025年的604億港元（估計復合年增長率為5.3%）。

市場總體增速較慢的情況下，即便在香港可能存在潛在的政府将公共房屋大部分物業管理服務外包給私人物業管理公司、潔淨及護衛服務等次要服務外包、小型物業開發商外包給有經驗的物業管理公司等業務發展機會，能夠獲取到的也只是少數。

並且，由于華潤集團在香港並未過多開展不動産業務，最近開業的項目僅為華潤集團投資的香港瑞吉酒店，而該項目委托萬豪集團管理，並非交由華潤物業。

這就意味着，華潤物業來自于關聯方的業務委托少之又少，在沒有第三方拓展或收並購途徑情況下，想要實現規模擴張難上加難。

在這個過程中，華潤物業還要面對來自香港本土以及内地物業管理企業擴大在港影響力的壓力。

其中，最大一單是招商積余于去年12月稱，考慮收購香港公屋第一大物管服務供應商創毅控股逾半股份，雖然最終經反復商讨並綜合考量後認為收購條件不成熟，放棄收購機會，但可以肯定，不少内地物管企業窺探着港島物管行業蛋糕。

不過，華潤物業應有明确的業績目標。雖然對外口徑中，華潤物業並未提及相關數字，但在經營總結會上，對于增量業務要“抓住機會、積極開拓、快速發展、實現增長，全力以赴拓市場”等字眼卻重點提及。

需要注意的一個細節，在2020年社會責任報告中，華潤物業罕有披露了一組數據：在當年收集潛在投資項目52個，主要為港島區域的寫字樓及酒店物業，選擇其中4個項目進行重點跟進。此外還開展商業物業投資市場研究和分析，呈報5期投資報告給集團領導參閱。

比對升捷控股披露簽訂諒解備忘錄的時間點，與華潤物業業務收購的商談或許就是從這一時期展開。

以市盈率約14倍成交，在市盈率參考標的中靠近中上水平，也足見華潤物業對香港擴張的信心。

收購升捷控股香港物業及設施管理業務，将是其邁出規模擴張的第一步。