蘇州第三批集中供地：25宗地攬金402億收官 9成底價成交

觀點地産網 有别于南京的速戰速決，蘇州第三輪集中供地一共進行了3天。在這72小時内，供應的25宗地塊無一流拍，共攬金401.88億元。

至此，蘇州年内最後一次大規模拍地結束。

縱觀2021年蘇州土拍市場，上半年萬科首入吳中城南、綠城、保利發展摘得太湖科學城熱門地塊、華僑城上演帽子戲法連收三宗地；下半年曾入局的房企玩家們拿地熱情減退、底價成交、地塊流拍，本土房企們來到舞台中央。

從土拍表現來看，蘇州三批集中拍地結果的确要比二批供地穩定。畢竟，在民企們不願拿地的當下，沒有地塊流拍，平穩出讓足矣。但從成交數據來看，相比較首批土拍中24宗地塊過半地塊進入一次性報價階段，第二批15宗地塊也有1宗封頂進入一次性報價，三批土拍溫差逐漸明顯。

盤點此次參與蘇州集中供地的房企，蘇高新、中建東、蘇州新高綠建、相城城建均拿地2宗，發揮穩定；南京安居、天地源、愛情地産、大和房屋、中建東孚、中建三局皆有所獲。

底價成交

除平江新城地塊與園區湖東地塊有溢價外，蘇州此次土拍中的其余地塊均為底價成交。

結果並不意外，2宗熱門地塊自帶高光，競拍争奪的房企不乏中海、華潤、保利置業，況且此次土拍中，蘇州還進一步放寬了參與門檻。

此輪地塊品質優于第二輪，多數位于熱門闆塊，並且參與門檻也出現明顯降低，将保證金比例從第二輪集中出讓30%-50%全部改調為30%；除去土拍園區地塊外，剩余參與集中供地的地塊均取消市場指導價；更改土地出讓金首付款比例。

但即便如此，房企們依舊不太買賬，除達溢價率的2宗地塊人氣旺盛，剩余23宗地參與報名的房企基本只有1個。

譬如，愛情地産集團有限公司以底價6.09億元競得吳江開發區錦湖路北側、龐山路東側3.28萬平方米地塊，樓面價1.03萬元/平方米。這宗地塊位置並不差，闆塊内有運河實驗學校、北大新世紀蘇州外國語學校、吳江經開區愛心小學等教育資源以及奧斯卡廣場購物中心、萬客隆購物中心、匯金中央廣場等商業配套，生活氛圍濃厚。此前于3月，愛情地産就曾以底價18.45億元拿下蘇州張家港位于經開區紫荊路西的9.11萬平方米商住地，成功首入港城。與此次愛情地産拍得吳江區地塊相似，該地塊周邊有暨陽湖實驗學校、市二中南校區及暨陽小學南校區，張家港澳洋醫院，新城吾悅廣場、紅星美凱龍、麥德龍，地理位置優越。

底價拿到好地的房企不止愛情地産。于蘇州集中土拍第二日，上海中建東孚就以約64億元底價摘得2宗地塊。其中，以36.3億元競得位于新區科技城的蘇地2021-WG-76号住宅地塊，面積11.49萬平方米。地塊處于科技城核心位置，就擁有科技城錦峰實驗幼兒園、科技城實驗小學校、科技城實驗初級中學三所學校環伺，此外，地塊周邊還有在建的星悅里商業、諾貝爾湖公園。

除了科技城地塊外，高新區通安鎮規劃普陀山路南北、規劃龍塘港路東西科學城地塊也被上海中建東孚拿下，總價27.23億元，地塊用地面積20.24萬平方米，規劃為住宅+商業用地，周邊小區均價在2.3-2.5萬元/平方米左右，距離南大蘇州校區較近，地塊投資監管協議中還明确要求建設冰雪世界。據悉，此前蘇高新已經與融創文旅集團簽約引入"冰雪世界"業态。

集體兜底

蘇州土拍的降溫，除了大環境因素，實則反應出蘇州本地樓市的問題：高庫存。截止2021年10月，蘇州存在361個存量住宅項目待開發，目前新房庫存為70495套，以目前狀況來看，蘇州房産市場将迎來漫長的去化周期。

在這種情況下，本地房企選擇兜底出價買地，有利也有弊。

有業内人士告訴觀點地産新媒體，目前市場上有兩種聲音，一部分認為國企、本地房企托底拿地只會加劇蘇州地産市場的存量堆積問題；另一部分認為托底拿地是先以低價成功摘地，承擔部分資金壓力，之後在二級市場上争奪話語權，更能夠與其他房企共同合作操盤。以蘇高新為例，該企業就曾與仁恒、恒泰攜手開發蘇州奧體地塊，該地塊十分熱門，在開拍前就已獲得30輪報價，最終蘇高新地産聯合蘇州恒泰以35億元總價競得，溢價率高達29%。

由此可見，蘇高新的拿地策略是以合作為導向。此次土拍中，蘇高新也以底價70億元斬獲浒關74号地塊、浒關75号地塊，2宗地塊僅一路之隔。

縱觀此次拍地，民營房企報名不多，除了與資金有關，還涉及到部分開發商拿地金額不能超過年銷售額40%、準入門檻參拍資質等硬性條件，即便推出的地塊整體質量較高，對房企資金要求放寬、降低競拍門檻，民企們也沒法大方舉手。