解局 | 華僑城兩日連續挂牌穗滬公司股權

觀點地産網 華僑城連續兩日挂牌轉讓子公司股權的動作，承接了“雙十一”的售貨熱情。

11月12日，據上海聯合産權交易所披露，深圳華僑城房地産有限公司拟轉讓廣州華僑城置業發展有限公司42.4%股權，轉讓價格為15.39億元。

前一日（11月11日），據北京産權交易中心披露，華僑城旗下上海天祥華僑城投資有限公司拟以底價4.86億元轉讓上海鵬鲲置業有限公司50%股權。

就標的企業來看，二者成立時間並不算長。其中，廣州華僑城置業成立于2019年8月，上海鵬鲲置業成立于2020年9月。從披露的2020年财務數據中發現，兩公司的營業利潤總額與淨利潤皆顯示為負數狀态。

事實上，這並非是華僑城近期首次轉讓。僅9月至今，華僑城已涉及近10項股權轉讓項目，涉及金額逾30億元。而在2020年，華僑城完成了包括重慶悅岚等11個股權轉讓項目，合計交易對價68.9億元。

買賣之間

在11月11日至12日連續兩天，華僑城分别轉讓旗下廣州華僑城置業發展有限公司、上海鵬鲲置業有限公司的42.4%、50%股權，合計挂牌底價為20.25億元。

觀點地産新媒體了解到，廣州華僑城成立于2019年8月15日，注冊資本為10億元，法定代表人為笪雲平。經營範圍包含房地産開發經營；汽車産業園的招商、開發、建設等。該公司由深圳華僑城房地産有限公司持股100%，無對外投資。

根據廣州華僑城官方公衆号披露，2019年2月華僑城拿下白水寨白水仙瀑景區項目首進廣州，獲得其20年經營權，投資總額10億元。同年6月、7月、9月連續三個月摘得廣州增城區派潭鎮背陰村、石灘鎮鄭田村、荔城街羅崗村三宗地塊，總成交價為52.37億元。

此後，廣州華僑城幾乎再未對外界披露新增土地信息。

據了解，廣州華僑城目前主要開發項目為位于廣州增城荔城的“華僑城·雲尚”，已于2021年9月23日開盤，均價約為21000元/平方米，尚未售罄。

根據北京中天和資産評估有限公司作出的資産評估，評估價值為10.04億元，相比企業淨資産賬面價值9.93億元略高，即轉讓標的（42.4%股權）對應評估值為4.26億元。

此外，根據轉讓協議，受讓方成功受讓後，標的企業将對一期住宅、二期住宅單獨開立銷售監管賬戶，並對一期住宅、二期住宅成本及資金支出進行獨立核算。轉讓方負責項目公司操盤，受讓方不參與標的企業日常管理。另外，該項目交易價款支付方式為一次性付款。

不難看出，華僑城對該項目的價值仍有較高期待。

對此，有業内人士向觀點地産新媒體表示，廣州華僑城所持項目經歷拿地、開發等前期階段，即将步入收獲期，因此還是會吸引不少買家，但要看市場對該項目的認可情況。

與標的企業廣州華僑城不同的是，另一被華僑城在同一時間挂牌轉讓的上海鵬鲲置業有限公司，仍在前期階段。

據北京産權交易所11月11日披露，華僑城拟挂牌轉讓上海鵬鲲置業有限公司50%股權，轉讓底價4.86億元。

上海鲲鵬成立于2020年9月，注冊資本為3.6億元，經營範圍為房地産開發經營，由上海天祥華僑城投資有限公司持股100%。

該公司資産為上海市闵行區浦江123-3地塊，該地塊用地面積57310平方米，總建築面積136160平方米，地上建築面積84800平方米，地下建築面積51360平方米，建築容積率1.48，用途為商業用地。

據悉，該地塊土地證正在辦理中，目前還有一條市政道路未完成拆遷，地塊上還有三棵古樹需做保護。

财務數據顯示，截至2021年9月30日，上海鵬鲲置業無營業收入，資産總計約3.60億元，負債總計負51.85萬元，所有者權益約3.60億元。

另據此前媒體報道，2005年，華僑城和上海天祥投資出資50億元，共同開發浦江鎮130萬平方米地塊，目前項目稱為“浦江華僑城”，仍有尾盤在售。

置換背後

這並非是華僑城頭一次密集轉讓動作。

據不完全統計，自9月至今，華僑城已挂牌至少9項股權及債券轉讓項目，已公布金額超30億元。

數據來源：公開資料、觀點指數整理

另有媒體統計，此前三年間，華僑城至少出售或轉讓30多家子公司及債權。其中，在2020年，華僑城通過公開市場完成了重慶悅岚房地産開發有限公司70%股權、襄陽文城實業發展有限公司80%股權等11個項目的轉讓工作，合計交易對價68.9億元。

對此，業内人士分析稱，華僑城轉讓項目公司的背後，是為了“以舊換新”，出讓部分不太賺錢的資産，從而騰出資金買進其他優質項目。

财報顯示，華僑城今年前三季度主營收入494.45億元，同比上升47.97%；歸母淨利潤34.19億元，同比下降34.85%；扣非淨利潤28.56億元，同比下降42.9%。

對此，華泰證券報告分析稱，華僑城前三季度增收不增利主要源于兩個方面，一是受行業利潤率下行以及結算結構影響，報告期綜合毛利率同比下降27.2個百分點至30.0%，較中期進一步下降3.3個百分點。二是合作項目結算放量，少數股東損益由去年同期的1.9億大幅提升至20.5億，占淨利潤的比重同比增加34個百分點至37.5%。

在今年土拍市場，華僑城明顯發力。例如在6月的蘇州首批集中供地中，華僑城連摘3宗地塊，總金額約85億元。上述報告期内，華僑城新增土地儲備項目18幅，總面積222.13萬平方米，權益總對價157.4億元。

分析人士指出，華僑城由于此前疫情影響，文旅闆塊受挫，進而轉向住宅市場。但文旅購地與公開招拍挂市場資金運作方式不同，華僑城近年項目並購、土地投資規模較大，肯定會對資金産生一定壓力。通過對于流動性不好的資産調整，能夠回籠資金。

三季度末，華僑城三條紅線延續“綠檔”表現，但資産負債率呈現出上升态勢。其中，公司淨負債率、扣除預收賬款的資産負債率、現金短債方面，分别較2020年末增加1.8、減少1.1、增加40.7個百分點至75.2%、68.9%、264.2%。

另據披露，華僑城平均融資成本4.38%，總有息負債1380.7億元，短期借款占比為12.13%。

關于資産轉讓，華僑城方面曾向外界回應，資産置出是根據戰略規劃前提以及業務發展需要作出的調整。這種做法有利于華僑城進一步聚焦主業，保證企業有更多的精力和資源集中到文旅産品的開發建設中，不斷提升文旅核心競争力，通過資源優化配置，為消費者開發建設更優質的文旅項目。

11月12日晚，華僑城公布2021年10月主要業務經營情況，10月實現合同銷售金額45.06億元，期内無新增土地。于2021年1-10月份，華僑城累計實現合同銷售金額708.6億元，較2020年同期增長3%。

同時披露，于2021年國慶節假期，華僑城景區、酒店及開放式旅遊區合計接待399.7萬人次，恢復至2019年同期的135%。

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