解局 | 仁恒置地三線攻略

觀點地産網 繼無錫連續出手拿地後，如今仁恒又将目光瞄準了江蘇鹽城。

11月10日，江蘇鹽城東台市成交1宗住宅用地，由仁恒聯手鹽城城投&東台城投競得地塊，成交價7.7億元，成交樓面價8100元/平方米。

據觀點地産新媒體了解，這並非仁恒在鹽城第一次拿地，此前曾通過股權合作和公開市場獲得5幅地塊。

談及仁恒，大部分人都會想到“豪宅”。事實也是如此，在2020年，仁恒全口徑銷售均價高達36638元/平方米。

公開數據顯示，截至2021年6月30日，這家在新加坡上市的房企，僅有2.5%的土地儲備位于新加坡，其余均位于中國。

其中，新一線城市土儲占比達52.9%，一線城市占比19.8%，二線城市占比18.1%，而三線城市占比最少，僅有6.7%。

一向善于在一二線城市打造高端住宅的仁恒，為何會将目光放于三線城市鹽城呢？在此前舉行的2021年中期業績會上，管理層便有所提及。

彼時董事局主席鐘聲堅表示，江蘇的經濟活力很強，例如鹽城，作為地級市GDP總量堪比廣西首府南甯；其次，江蘇許多城市都呈現出人口流入，例如無錫、南通等；再者，仁恒置地在江蘇擁有被驗證過的品牌知名度和認可度。例如新盤在鹽城可以做到日光，而在南通每一次都需要搖号。

自1993年仁恒置地布局長三角以來，江蘇一直是深耕的重要根據地。從地域分布來看，在2021上半年仁恒置地物業銷售中，江蘇省貢獻占比高達38.2%。

業績會上，鐘聲堅進一步指出，當前下沉江蘇是集團的土地戰略之一。

觀點地産新媒體了解到，此次仁恒聯手鹽城城投&東台城投競得的編号20211254地塊為住宅用地，出讓面積3.8萬平方米，容積率2.5，建築面積9.6萬平方米。

該地塊位于海陵路東側、華聯路北側，屬于東台市核心闆塊，周邊有東台市中醫院、東台市婦幼保健院、東台市第四人民醫院、東台市華聯路小學、東台市實驗小學等教育醫療資源，以及蘇中商城、大潤發、東台百盛國際購物中心、東台圓融奧特萊斯等購物休閑配套。

有市場人士表示：“這幾年來，仁恒打造的南通仁恒公園世紀、鹽城仁恒濱河世紀等項目都紛紛成為當地標杆，所以地方政府對仁恒也是頗為歡迎，希望在企業帶動下可以提高當地建築品質。”

他認為，此次在東台市拿地，是仁恒首次走出市區向縣級布局，標志其在江蘇進一步下沉。

與此同時，近年來在一二線城市嚴格的限價政策之下，主打高端住宅物業的仁恒也面臨巨大的考驗。

根據2021年中期報告顯示，近年來仁恒置地毛利率呈現明顯下滑的趨勢，該數字由2020年同期的35.9%下跌了9.2個百分點至26.7%，而2019年同期該數字為46.5%。

分析人士認為，雖然仁恒下沉至地級市及強縣市，但所拿地塊主要集中在經濟較好的核心區域，未來能以産品力實現溢價，使公司利率空間得到一定改善。

以鹽城仁恒濱河世紀為例，該項目銷售均價為25000元/平方米，相較于區域内的綠城曉風印月、綠地香港新天地高出近2000元/平方米，而比碧桂園珺尚府、中梁·首府壹号高出約8000元/平方米。

該人士還指出，相比于獨自在公開市場拿地，仁恒大多通過與地方國企股權合作的方式進入這些城市，這樣使得獲取土地的成本更低，且可以減少資金投入，對仁恒降低财務費用和擴大規模都有幫助。

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