年會演講 | 方旭東：朗詩青杉資本城市更新與商業實務

方旭東（朗詩青杉資本副總經理兼基金管理部董事總經理）：大家好，各位嘉賓上午好，我是來自朗詩青杉的方旭東，感謝主辦方給我這麼一個分享和學習的機會，我給大家介紹一下朗詩青杉資本，作為一個地産基金，在城市更新項目上的一些實踐。

朗詩集團成立20年，朗詩集團一直是以綠色建築、節能建築作為它的標志和特色，到現在為止，這個戰略一直是維持下來，沒有變。我們做的所有地産開發項目，還有我們城市更新改造的項目，都是以綠色節能作為我們的標杆。

朗詩集團目前有6大業務闆塊，第一塊是大家比較熟悉的，就是我們的朗詩地産。在香港上市的上市公司，這是大家比較熟悉的闆塊。第二個闆塊是美國的地産業務，是今年在美國納斯達克上市的，LSEA，這個公司在美國已經開發了超過70多個項目，今年是完成了納斯達克上市。第三個闆塊是朗詩綠色生活，這也是今年完成了香港上市，1965，是專門做會員服務的，和他協同的是兩個生活服務平台，一個是朗詩寓，一個是朗詩常青藤。第四個闆塊是朗綠科技，這是開發商背景里面為數不多的，或者有可能是唯一的做綠色科技的高科技公司，這是一個純的輕資産科技公司，今年準備籌備在A股的上市，如果順利可能在明年完成。

前面這四個業務闆塊都是我們已經上市或者計劃上市的平台。後面有兩個短期内不會尋求上市的平台，一個是朗詩青杉資本，一會兒詳細介紹，最後一個是朗詩家，這是我們最新的一個事業部，去年成立的，到現在一年多的時間，主要的業務是服務于一線城市的高端的，TOC的房屋改造業務。

回到朗詩青杉資本，青杉資本到現在為止已經有快9年的時間了，我們是12年成立的。主要的業務是圍繞一線和強二線的存量房地産業務，做投融管退。目前為止開發了超過12支基金，前後也操盤和改造了20多個項目。

我們投資的項目大致上可以分為四大類，第一類是傳統的持有型的辦公，這些項目包括我們在上海的朗詩綠色中心，張江朗詩中心，大連朗詩大廈，還有北京的北京朗詩大廈。我們做這些持有辦公的業務邏輯，第一是把朗詩的綠建技術加進去，第二是在這些一線城市非核心的區域，往往是園區或者是有産業基礎支撐的闆塊，尋找辦公的投資機會；持有公寓，是第二大類，是圍繞着長租公寓做的投資。長租公寓是我們非常看好和堅守的賽道，上海的深藍，南京的建發，這兩個項目已經完成了類REITs的發行，我們投融管退基本上實現了退出。

第三類是存量公寓和住宅的更新，包括上海這邊的朗詩新西郊，朗詩藏峰，這些都是可以散售的存量住宅，或者是公寓的項目。這一類是我們最擅長，也是最得心應手的，但是這樣的機會是越來越少了。第四大類，是比較傳統的困境資産，或者說叫準不良資産，大家一直在說不良，真正房地産的項目到了不良的階段，其實已經很少有人敢介入，或者說很難救活了。我們介入的時機是即将不良，或者準不良的時候，我們稱之為困境資産，這些項目我們也做了四五個，包括杭州的、甯波的。給大家介紹一下朗詩青杉資本的背景，後面我給大家分享兩個案例。

第一個案例，是在北京的朗詩大廈，這個項目是比較典型的城市更新項目，這個地段是比較有代表性的，是在東南三環拐角的地方，下面有三條地鐵線，10、14号線和即将開通的17号線，是一個準地鐵上蓋項目。這個項目本身並不是辦公樓，本身是一個酒店，這個酒店因為經營問題，基本處于半停業的狀态。

我們看了以後，就把這個項目做了一個定位，從原來的酒店改成了辦公。這個地段離國貿非常近，就是幾站地鐵，這個地段辦公的供給比較少。我們定位好了以後，就把這個項目進行了整體的收購，去年完成收購，我們今年已經做完改造。改造以後，今年4月份向市場推出，現在正在出租，我們現在平均的租金基本可以達到6.5到7塊的水平，原來的業态只有3塊多。這個項目是我們在北京做的第一個存量更新改造的項目。

大家可以看看改造之前的樣子，這是改造之後的樣子。這個項目還有一點可以介紹，對持有型的，時間比較長的項目，還要解決資金的問題，我們引入了一家險資，由他們作為我們的股東方，不是借款，也不是融資，而是一個真正的投資。因為我們在介入這類存量資産項目之前，其實最先要考慮的就是資金的問題，我們自己開發商的錢和這類項目部是最匹配的，不管從期限還是現金流，還是最後的回報。

但是市場上有這樣的資金，可以匹配這樣的資産。其中有一類就是險資，我們引入了一個險資的合作夥伴。這是我們給大家介紹的第一個項目，北京朗詩大廈。這些廣告就不多說了，這些認證也好，各類的綠建認證，在我們朗詩來說都是標配。

第二個案例，也是在北京的項目，是朝外朗詩閣。這個項目地段也不錯，貼近北京的東二環，朝陽門地鐵站北邊四五百米的地方。這個項目也是一個非常典型的存量更新項目。這個項目從去年下半年開始操作，到現在一年左右的時間，這邊從頭到尾，從投到融，到管到退，基本已經快做完了。投資的邏輯給大家做一個匯報。

大家看這個外立面，非常清楚，基本是一個辦公的樣子，地段特别好，在東二環朝陽門邊上。但是因為在原來開發商開發的時候，只是想着盡快的散賣掉，所以在十幾年前他把整棟樓造成了一個辦公的樣子，雖然産證、土地證是住宅的性質，但是當時辦公樓的售價比住宅略微高一點點，所以原始的開發商就造成辦公樓，一套一套散賣。

到現在已經有十幾年了，都是小業主，他的運營和管理一直都提升不起來，造成租金比較低，當時辦公樓散賣的價格就是3萬多4萬左右的價格，我們就抓住了這麼一個機會，去年收購的時候，是以3萬多不到4萬的價格，進行了一個産權的收購。收購以後，我們把所有的辦公都打了，按照原來的房産證，一套一套恢復成住宅，再散賣掉。

我們收購的價格，總的成本差不多在4萬不到一點，所有的這些改造成本，加上所有的這些費用，綜合起來的口徑成本是1萬左右，所以總體上持有成本是5萬左右。售出的價格，目前是在7.5到8萬，這個價格是參照附近負債和公寓的市場價格，進行了一個小小的折扣。總共是以兩期推出，現在第一期已經售謦，第二期也售出超過一半。

下面給大家看一下戶型，每層是十套房，面積從最小的94到最大的230多平米，每戶都是一個獨立的房産證，我們把每戶在室内做一個專門的戶型設計，恢復成正常可以住人的住宅或者是公寓。其中有一個點，大家熟悉北京和上海政策的知道，既然是住宅的屬性，那如果是收購下來再散賣的話，有一個限購的政策，上海是5年的時間，北京稍微短一點也要3年。

這個問題怎麼解決？我們改造很快，半年就改完了，就可以賣了，根本不用等到3年，怎麼辦？我們以前也沒有做過類似的方案，我們做了一個小小的創新，把每套房上面架了一個SPV公司，用這個公司收購這個房子，未來散售的時候，不是直接賣房子，而是把上面的殼公司賣掉，相當于做一個股權交易，這個有利有弊，好處是規避了限售政策也不需要花北京的房票，不需要購房資格，誰都可以買，這是好處。

他需要挑戰的地方，是對股權交易的認可程度，我們實踐下來，基本快要售謦了，我們發現中國的消費者學習能力是非常強的，雖然不是市場上典型的交易方式，但是經過我們給客戶的疏導，基本都認可了這個方式。最關鍵的是我們幫客戶把他買完以後退出的方案都設計好，未來不管是股權退出還是等三年以後資産退出，退出的方式，涉及的稅費，客戶的回報都算清楚。所以客戶就打消了股權交易的顧慮。而且他如果都是股權交易的話，還省了三個點的契稅。

這個項目是一個比較典型的存量更新的項目。給大家看一下改造以後的效果圖，其實很多都已經是實景圖了，這是大堂，都已經改出來了。室内就是這個樣子，室内的裝修，包括朗詩的綠建的記住，包括一部分樓層引入了華為的智能家居，包括這個地段，包括這個樓層，這些因素加在一起，實現7到8萬的價值是非常合理的。這是我們樣本房的實景圖。

簡單給大家匯報一下這兩個典型項目，我們還有一些正在做的項目，包括養老公寓。我們一直是在北京、上海挖掘這些存量的被錯配的資産，用我們的眼光、我們的資金能力，我們的改造和服務能力，把他的價值挖掘出來，給投資人帶來回報，我們的客戶也實現了他們想要的産品。今天就分享這麼多，謝謝大家。