原報道 | 易小迪的網紅明星“創新工場”

觀點地産網 易小迪創立陽光100已有二十余年時間。

過去這些年，易小迪被外界貼上了“佛繫”的標簽，但抽絲剝繭可以發現，陽光100並非“看淡一切”，易小迪也在努力創新與改變。

據了解，在地産行業進入深度調控的這些年，房地産企業過往的發展模式難以為繼，身處其中的陽光100宣布轉型非住宅，從物業開發商向物業運營商轉型。

與此同時，陽光100不斷通過與網紅、明星們的合作，将業務範疇擴大。這一次，易小迪将觸角延伸到了物業和社區商業。

10月20日，陽光100集團與TST淘不庭簽署戰略合作儀式。按照簽約儀式上的說法，雙方将在物業服務和社區商業方面合作，淘不庭以陽光100為敲門磚，發展社區商業，而陽光100則借淘不庭的電子商業、直播帶貨優勢，為業主提供服務。

随後，觀點地産新媒體致電陽光100相關人士，該人士僅表示，上述簽約還未有實質性的戰略和進展。

事實上，自2014年上市以來，陽光100的戰略與業務範疇幾乎換了一遍，其中也不乏網紅、明星的身影。過往，陽光100聚焦二三線城市，當下則主要在長三角、珠三角、環首都經濟圈外圍城市布局；過往，陽光100聚焦公寓、住宅，當下則不斷向文旅、商業等多個方向轉型。

轉型與創新不易，但易小迪對轉型這件事依舊堅定，在2020年3月的業績會上，他曾表示，“我們走了一條最難的路，但這是一條最有前景的路，一開始就不容易。”

試錯

這個世界沒有不敗的神話，只有永不言敗的精神，和不斷試錯的過程。

從教書先生到創辦印刷廠、涉獵房地産；從萬通分家，到創立百貨、重回地産……易小迪骨子里就有探索與嘗試的基因，他的地産旅途，又何嘗不是一次一次的試錯過程，但試錯的成本可能是一個地産人的“寬路”與一個企業的發展前景。

時間來到1992年，那時，易小迪才28歲，他只身前往廣西，創立了廣西萬通，這是陽光100的前身。

時代給予契機，那一年，市場上還出現了碧桂園、保利、綠地以及建業等衆多房企，他們與陽光100踏上同一條起跑線，而楊國強、張玉良、胡葆森與潘石屹、易小迪等“92派”也成為了活躍在房地産市場中的關鍵人物。

三十年前，沒有誰能夠預測未來房地産的發展，更沒有誰敢打包票稱“某某房企宇宙第一”。但在那個年代，以“萬通”之名，收獲少許名氣的潘石屹、易小迪成為了地産馬拉松的種子選手。

老潘和小易同樣不負衆望，前者流連于微博、訪談、影視劇，連同他的SOHO中國大獲人氣；後者經營的陽光100抓住了一二線城市房改後的機遇，2003年創下40億元的業績，跻身行業十強，巅峰時期，更與王石的萬科比肩。

但岔路口出現在2003年，彼時，中國土地市場推行招拍挂制度後，萬科、保利等房企在一線城市掘金，易小迪劍走偏鋒，将目標鎖定在了三四線城市。

三四線的探索過程，並沒有帶來預期效果，反而讓這個長跑選手開始掉速。17年後，碧桂園已經發展成為近六千億銷售的房企，綠地超三千億，就連專注河南市場的建業集團，也突破千億，但陽光100不進反退。

一帶巨星的隕落，有人歸咎于時代，也有人歸咎于契機，但易小迪也曾嘗試轉型，企圖“曲線救國”。

2015年，易小迪牽手影視明星李亞鵬，打造麗江雪山小鎮，這場合作被外界看作是轉型文旅與商業的重要標志，然而，雪山小鎮並沒有給陽光100帶來預期收益，2019年顆粒無收，2020年去化不到千分之一。

此前，易小迪還牽手創業名人毛大慶，打造聯合辦公項目，如今，與淘不庭合作，被看做是物業發力的一個重要轉折點。

錯步、過于謹慎……這是業界對易小迪的表層印象，但所謂的錯步，或許只能算是一次次探索帶來的代價。

變革

“做大大難，做小小難，不做更難。”

的确，對易小迪和陽光100而言，轉型和探索不易，但不做改變，将會面臨更艱難的境地。

2014年，我國宏觀經濟環境呈現低迷狀态，而作為國民經濟重要一環的房地産市場，自然也無法獨善其身，那一年，地産行業亦受到了一繫列宏觀調控政策的影響。

見過海南地産泡沫破裂的易小迪，對時局的判斷更加敏感，于是從那一年開始，陽光100踏上了轉型的道路。

從萬通六君子之一到陽光100掌門人……萬通六君子的時代早已過去，而易小迪，也不斷通過這個時代的新鮮事物，尋找轉型路徑。

易小迪是地産圈的明星人物，他深知“名人效應”在市場當中的優勢，因此，與網紅、明星合作，成為探索新路的重要途徑。

易小迪創新的每一次嘗試，也是陽光100的又一次變革。

七年前，在得知明星經理人毛大慶離職創業做“中國版WeWork”的第一時間，陽光100立即尋求合作，畢竟優客工場、SOHO3Q這種衆創空間的模式，與易小迪當時考慮的“鳳凰社”社交資源共享型公寓的概念不謀而合。

雙方的合作很快敲定下來，優客工場首個項目落戶陽光100朝陽寫字樓的負一層，這也是優客工場的旗艦項目。

據了解，這場合作並非簡單的租賃模式，易小迪在此前接受觀點地産新媒體的采訪中提到，上述項目當中，陽光100與毛大慶各占一半股權，但陽光100不直接操盤項目，共享收益與分紅。

據CBRE世邦魏理仕調查，加上2020年疫情影響，優客工場項目的工位出租率平均值是83.6%，其中大多數項目的工位出租率約在80%-95%。

或許是優客工場旗艦項目的成功，給易小迪提供了新的思路，而毛大慶這種出租工位+出售股權的模式，也是陽光100後續發展的商業街和喜馬拉雅項目的雛形。

除了創業明星毛大慶，陽光100還與影視明星李亞鵬合作開發麗江雪山小鎮項目，但雪山小鎮的合作模式，與毛大慶的優客工場完全不同，這一次，項目交由易小迪的團隊操盤。

彼時，易小迪以1.938億元的價格拿下雪山小鎮51%的股權並獲得項目控制權後，陽光100開始了實際的操盤動作，團隊更換、項目負責人更換、項目定位變更……易小迪按自己喜歡的模樣，刻畫雪山小鎮。

有市場人士猜測，拿下雪山小鎮，是因為易小迪和李亞鵬私下關繫較好。但資本逐利，合作的初衷不會浮在表面，細細觀察會發現，在2014年那個階段，也是陽光100“清庫存”的階段。

由于前些年三四線城市拿地便宜，陽光100加速擴儲，但在調控之下，盤活資本回籠資金變得尤為重要，于是，陽光100選擇在文旅概念風口之時，接盤雪山小鎮，試水文旅地産。

雖然雪山小鎮後續發展不算圓滿，但這種将住宿、餐飲、購物、玩樂等需求集合的模式，是郊區大盤陽光100阿爾勒小鎮的發展原型。

得失

對比陽光100的發展歷程，易小迪和網紅、明星們的合作，往往是陽光100探索新路徑的墊腳石，通過這種合作模型，陽光100的産品業務，也逐漸成型。

翻看陽光100歷年的财報發現，2014年，該公司開始探索商業街和街區綜合體的模式，同時2015年開始推出公寓--陽光100鳳凰社，而後發展成為喜馬拉雅。

2017年，陽光100開始探索郊區大盤阿爾勒小鎮，将住宅、商業街等多種模式融合到一起。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

與此同時，毛大慶優客工場旗艦項目“出租+出售”的模式，同樣與陽光100的商業街和喜馬拉雅公寓“租售結合”的商業模式項目有諸多共通之處。

“租售結合”的模式，即将項目的一部分出售，以收回投資成本，同時一部分進行出租與經營管理，以賺取運營的利潤。

易小迪在此前的采訪中說道：“商業街如果采用整體持有模式操盤，就必須等到租金達到一定的水平，才能打造第二個項目，速度就慢下來了，先賣掉一半，錢就回來了，一口氣做了十幾個。”

實際上，這種少量持有、主導運營的模式，讓陽光100能夠依靠高溢價的銷售回款來反哺，從而實現自身的持續發展。另外，這種租售結合的模式，能夠讓陽光100的項目得到有效的復制，從而形成良性的産品循環。

時間回到當下，10月20日，陽光100集團與TST淘不庭簽署戰略合作儀式。對于此次合作，陽光100相關人士表示，未來淘不庭的合作主要集中在物業領域，但目前沒有實質性的合作。

不過，物業是當下房企轉型的新風口，特别是在房地産行業步入“管理紅利”時代，疊加新一輪的房地産調控來襲，房企的壓力可想而知。

于是，越來越多房企分拆物業上市，尋求新的增長極，易小迪本次與淘不庭的合作，也有發力物業的意味。

按照簽約儀式上的說法，雙方将在物業服務和社區商業方面合作，淘不庭以陽光100為敲門磚，發展社區商業，而陽光100則借淘不庭的電子商業、直播帶貨優勢，為業主提供服務。

分析人士則認為，如果借助第三方平台打造社區商業，要提前明确收益來源，一般來說，淘不庭通過陽光100社區出售産品，前者收取平台管理等費用，而後者則通過這種社區商業收益，賺取分紅。

“當然，也可以采用純服務的模式，收取固定的入場費用。”

事實上，此前陽光100就提出，要從物業開發商轉型向物業運營商轉型，透過此次合作，或許其能夠借力淘不庭，尋求物管發展新方向，但這種探索，能為其業績帶來多大的增值尚不可知。畢竟，前面七年的探索，還沒能給陽光100帶來最終的方向。

數據顯示，2020年全年，陽光100錄得銷售105.29億元，同比增長1.9%，而2021年前九月，該公司銷售下降至26.11億元（包含小股操盤項目5.98億元），按年下跌53.6%。

今年上半年，陽光100錄得收入為33.95億元，同比出現了小幅下降，期内公司淨虧損為2.75億元，公司權益股東應占虧損為3.6億元。

此外，上半年，該公司的貸款和借款為126.28億元，現金和現金等價物為13.12億元，受限制存款為5.12億元，償債壓力較大。

另外，今年9月，一筆美元可轉換債券的違約直接暴露了陽光100目前的财務狀況。彼時，陽光100再次發布公告表示，這筆美元債在延期10日之後仍無法順利兌付，出現持續違約，並觸發了其他債券的交叉違約。

一次次的試錯與變革，為陽光100鋪就了發展新路，但這種試錯，也讓陽光100付出了較大的成本。

2020年，陽光100提出加大住宅比例抗擊疫情沖擊；2021年陽光100透過淘不庭尋求物業新路……易小迪和他的陽光100，依舊前路漫漫。

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