現場 | “穿衣”禦寒 郁亮如何過冬與迎春

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2021-10-22 21:54

  • 在郁亮看來,行業冬天來了,首先要自己解決自己過冬問題,救人先要保證自己的安全。

    觀點地産網 每年接近年尾的時間,萬科總會舉辦一場業務交流會,談談行業的看法、談談自身的發展……

    因為疫情反復,今年地點定在了上海,與往年不一樣的是,今年将過去拆分舉辦的各個區域交流會堆在了一塊,10月22日至23日短短兩天要舉辦三場交流會,來面對不同區域的媒體。

    而因為集中,往年例牌交流會後再晚宴的流程有所變化,也讓郁亮提前接收到了外界最想了解的信息。所以未等詢問,郁亮便主動開了口:“對行業的基本看法,可以概括為十六個字:尊重常識,回歸常态,陣痛之後,仍有機會。”

    “今天有許多事大家都覺得看不清楚,也很迷茫,在這種情況下,我認為常識能發揮很大作用,幫助我們在迷茫中找到一些判斷的依據。”提出這點,想來郁亮最重要的想法是不要迷戀過去。

    “很多人留戀房地産黃金時代,但過去行業也存在占用了過多金融資源、引發年輕人買房的焦慮和壓力、房價走高導致人口和産業流出、按揭比例加大可能增加居民債務風險以及城市記憶留存等問題。”

    郁亮用簡單的物極必反的道理,再次去強調在萬科看來行業早就已經進入的新常态——2017年十九大報告明确“房住不炒”後,行業開始回歸到民生行業。回歸,則是方方面面都需要回歸。

    “回歸常态必有陣痛”,郁亮指出,回歸必然帶來金融行業減少金融資源在房地産行業的投入占比,對于開發商而言,最直接的表現就是縮表,而縮表就是要降債務、控杠杆以及去金融化。在此期間,資産端必然發生變化,投資、開工下降再疊加前期高地價拿地,将導致行業短期業績受重大沖擊。

    事實上,過去一段時間,從泰禾、華夏幸福、再到藍光發展、恒大,陣痛的症狀已經完成從顯現到爆發的過程。房地産行業來到“至暗時刻”,已經成為行業公認的事實。

    房地産行業現在已是寒冬,郁亮在談及人才流動問題時甚至調侃:“現在還有人加入地産行業嗎?地産人才要轉行,還有誰收留我們?還是好自為之吧,人才流動問題不是那麼大。”

    “冬天都差不多,都冷,要禦寒。”郁亮認為寒冬之下人人自危,抵禦寒冷的辦法也無非兩種,一種是多穿點衣服,另外一個累一點,如跑步生産更多熱,哪怕衣服少一點,也能扛得住。

    但也許是常年跑步,懂得寒風中跑步的艱辛,馬拉松健将郁亮選擇了給萬科加衣服。

    據觀點地産新媒體了解,萬科留在手上的錢一年比一年多。自2019年之後,萬科每一個季度的貨币資金都處于同比增長狀态,最新的數據(2021年半年),萬科手上已經拿着1952.16億元的貨币資金。

    而跑步産熱,也就是如今不少其他開發商所選擇的加快周轉、加快結轉,以此來換取更好财務表現的做法,被萬科所放棄。可見的數據是,萬科毛利率不斷在下降——同行都在通過大幅度增加營收來确保利潤增長的時候,萬科卻出現了利潤下滑。

    其中,在2021年上半年,萬科營業收入1671.1億元,同比增長14.2%;實現歸屬于上市公司股東的淨利潤110.5億元,同比下降11.7%。

    郁亮調侃起了自己:“别忘了,過去幾年多少人罵我保守。”手中拿着這麼多錢要怎麼花?他表示萬科仍在尋找機會,依然會把錢用在發展上。

    但這個發展以目前萬科的表現而言,依舊處于保守階段。郁亮指出,萬科沒有停止拿地,只是拿地的要求標準高了。“萬科自己有投資標準,達到標準的就拿。現在來看投資標準有更高要求,要特别好的項目才拿。”

    機會是什麼?收並購顯然不是,因為在郁亮看來,行業冬天來了,首先要自己解決自己過冬問題,救人先要保證自己的安全。

    雖然郁亮仍希望對行業做貢獻,“我們會積極地想方設法,在能力許可的情況下願意做一些對行業有利的事情,如果給一些具體的機會,我們在市場化原則之下去考量。”

    換而言之,就是要達到投資標準。

    陣痛之後,仍有機會。

    “天下沒有做完的生意,只有沒做好的生意。”郁亮繼續談起對未來的看法,他沒有在國内同行中找到參考案例,但他稱看到了其他行業,看到了國外同行的答案,給了萬科很大的啟發。

    在同行中,郁亮提及,萬科在黃金時代找到了“帕爾迪”(美國地産開發商),越上了千億。“現在我們找到了'大和房建'(日本地産開發商),在縮表的時候行動比較堅決,如今已連續十余年位列世界五百強企業的300多名。”

    只要有成功經驗可以參考,就已經給了郁亮信心,更何況在他看來,中國的房地産行業情況肯定比日本好,從城市和客戶的需求維度來看,仍有很多機會。

    而這個寒冬,就是萬科為春天做準備的時間。“在冬天要備受煎熬,能否熬下去,要看能不能在為春天做準備。”郁亮表示,具備活下去的能力,不是冬天過了奄奄一息。他強調,在冬天禦寒的能力,首當其沖要尋找在下個春天,活得好,活得久的能力。

    可見的變化是,如今萬科旗下萬物雲、商業、萬緯物流、長租等多個闆塊發展已經逐漸成熟。其中萬緯物流已經入駐46個城市,倉儲規模超1100萬平方米,倉儲項目150個,冷鍊園區33個;泊寓目前已管理房間數20.07萬,開業14.97萬,平均出租率95%;萬物雲也分别在萬科物業、萬物梁行、萬物雲城三個闆塊提出30%以内、30%-60%以及大于60%的增速目標。

    其中以萬物雲為例,據其CEO朱保全介紹,萬物雲城在去年成立時給定了一個“小目標”: 計劃三年内落地100個城市服務項目,目前已經簽約了40個城市服務項目。“三年百'城'計劃可以提前完成。”

    他預計,經過一年的發展,萬物雲今年的收入将同比增長37.4%到250億元,利潤達到20億元左右。

    “物業、商業、物流、公寓等業務方面,已經找到一些模式,這些賽道已經夠萬科未來幾年做的。”這些賽道,都可以被視作郁亮要走回春天所需要的創新點。

    但需要注意的是,萬物雲作為萬科目前最拿得出手的業務之一,其利潤規模可能僅有地産開發業務5%左右的水平。為什麼會被視為走回春天所需的創新點?

    是因為在郁亮看來,這些都是能讓萬科開始在下個春天被需要。“城市需要我們做這些東西,我們也需要這點小錢,有點小錢我們就很滿意。”邏輯要變化,從大錢到小錢,快錢到慢錢。

    郁亮強調一個理念,面對新業務,對錢衡量的標準不太一樣,千萬不要想着賺大錢,要賺小錢。“萬科賣樓都是以萬為單位,到物流公司都是以角為單位。萬科有個項目叫一塊錢項目,到了物流,要按分為單位。”言下之意,萬科要更精細化。

    此外,萬科亦為了能在未來被需求,一直努力在“讨好”年輕人,包括成立“筋廠”品牌等。而針對萬科賺年輕人錢的想法,郁亮笑稱:“年輕人錢難賺,因為錢少了,賺年輕人錢是為了以後賺他們錢。”

    撰文:廖堯    

    審校:劉滿桃



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