車建新賣賣賣 旭輝永升再斥7億收購美凱龍物業

觀點地産網 10月15日晚間，紅星美凱龍家居集團股份有限公司發布公告稱，拟出售子公司上海美凱龍物業管理服務有限公司（簡稱美凱龍物業）80%股權，受讓方是旭輝永升服務集團旗下的旭輝永升服務（海南）投資有限公司，現金代價為6.96億元。

根據北京卓信大華資産評估有限公司出具的資産評估報告，以2021年6月30日為評估基準日，美凱龍物業的評估價值為8.6億元。

從這個估值看，本次交易價格波動不大，應該是雙方都比較滿意的結果。

對于紅星美凱龍來說，出售資産來回籠資金已非新鮮事，今年發生的兩起相關出售事件均引起業内不少關注。

據觀點地産新媒體此前報道，6月2日，紅星美凱龍發布公告稱，出售7家物流子公司全部股權及全部借款債權，受讓方為遠洋資本。根據後續發布的補充公告，本次交易的預計價款約23.43億元。

僅過去一個半月，遠洋集團又公告宣布，以對價40億元收購紅星美凱龍控股（為紅星美凱龍母公司）旗下紅星地産70%股權。

頻繁出售資産的原因，我們或許可以從紅星美凱龍的财務狀況窺知一二。

根據此前發布的半年報披露，截至2021年6月30日，紅星美凱龍資産總計1349.08億元，但大部分為非流動資産，共1177.19億元，其持有的流動貨币資金僅為66.05億元。而負債方面，紅星美凱龍總負債805.29億元，其中流動負債351.06億元。

標普此前的報告也指出，紅星美凱龍控股自身還有約105億元未到期境内債券，且大部分将于2022年和2023年到期。紅星美凱龍控股計劃将利用股權收購款和後續利潤分成在債券到期時逐步償還。標普認為，紅星美凱龍的家具城業務已逐漸走出疫情的陰影，但較大的短期債務規模将繼續制約其評級。

據此種種可以看出，紅星美凱龍目前持有的資金恐怕難以覆蓋後續的債務，償債壓力較大。

紅星美凱龍于公告表示，本次出售物業子公司契合公司“輕資産、重運營、降杠杆”的發展戰略，有利于公司專注優質資源開展業務，旨在進一步提高公司資産盈利能力，進一步降低公司的負債率，減少财務費用的支出，優化公司的現金流水平。

再從旭輝永升服務來看，其曾于去年8月宣布進入美居行業，該闆塊擁有家裝、家具、家飾、家居、日用品、家政、家修以及未來的家紡八大産品線。财報顯示，成立半年後的美居闆塊産出1.7億元。據了解，旭輝永升服務對美居的未來很是看好，曾提出3年10億元的成長目標。

在後續發布的收購公告中，旭輝永升服務表示，目標公司為一間物業管理服務供應商，主要為大型家居商場提供服務。于公告日期，目標公司的在管建築面積超過400萬平方米。

董事會認為，收購事項、永升海南資本繳足及永升海南注資可擴大集團業務經營規模及範圍，積累及提升集團管理商場項目的經驗及能力，增強集團在商場物業管理服務市場的品牌知名度及競争力，並進一步優化集團的業務結構，這符合集團的戰略需求。

在交易完成後，永升海南将持有目標公司80%股權，紅星美凱龍則繼續持股20%。二者将按比例繳足目標公司注冊資本未支付部分9000萬元；及向目標公司注冊資本額外出資合共2.4億元，從而目標公司的注冊及繳足資本由1億元增至3.4億元。

旭輝集團于官微表明，雙方将共同經營美凱龍物業?，該平台公司将承接紅星美凱龍旗下自營商場的物業管理，並充分發揮合作雙方在商業物業領域累積的寶貴經驗。

其同時還提及美居業務方面的合作計劃，表示旭輝永升與紅星美凱龍将共同研究，從地産開發前期介入到業主拎包入住，實現裝選美居一體化的一站式置家服務。

值得一提的是，本次交易也跟旭輝永升服務之前收購紅星美凱龍另一個物業公司有關。

2021年3月，永升海南訂立協議，自天津紅星（紅星美凱龍全資附屬公司）收購星悅物業90.1%的股權，現金代價為2.97億元，于2021年6月完成。

于完成後，永升海南及天津紅星應以合共3.3億元的現金代價将彼等于星悅物業的90.1%及9.9%股權分别轉讓予美凱龍物業，其中2.97億元支付予永升海南，而3267萬元支付予天津紅星。也就是說，美凱龍物業将以3.3億元買下星悅物業100%股權。

再聯繫公告前面永升海南與紅星美凱龍分别注資2.64億元及6600萬元，合共注資3.3億元，一番操作之後，永升海南的賬面反而多了3300萬元。

實際上，這是永升海南向紅星美凱龍出售其于星悅物業的10.1%股權。事項完成後，永升海南不再直接持有星悅物業股權，但仍通過美凱龍物業間接控股80%。

根據資料，星悅物業主要業務為向家居商場提供物業管理服務。旭輝永升服務表示，出售事項可精簡業務的管理架構，使公司僅需通過目標公司而非目標公司及星悅物業投入資源以管理業務，從而降低額外管理成本並提高管理效率。

此外，出售事項使紅星美凱龍增持星悅物業的股權，有利于深化星悅物業與紅星美凱龍的合作關繫，及有利于星悅物業的進一步發展。