博鰲之夜 | 地産精英 博鰲論劍：基業長青 我的地産生涯

主持嘉賓

劉愛明 中城新産業控股集團有限公司董事長

對話嘉賓

陳淮 中國社會科學院研究生院城鄉建設經濟繫主任

王韶 廣東省房地産行業協會會長

潘軍 花樣年董事局主席兼首席執行官及彩生活董事局主席兼首席執行官

胡一平 德信中國董事長

朱靜 上坤集團董事長

劉愛明：現在已經快10點了，今天也非常有幸當一把主持人，台上除了我之外都是名人，地産行業的從業年限至少都是20年，包括我在内，最短的可能都是20年，我們一起來談談地産的職業生涯的問題，台上幾位嘉賓也是最有資格來談這個事的。

時間關繫，我就不一一介紹嘉賓了，今天時間比較晚了，我們還是抓緊點時間，我一共有三個問題，每人來一輪，如果快的話，半小時結束，如果慢的話就要一個小時。

第一個問題是，在幾十年的地産職業生涯當中，諸位最得意和最遺憾的各說一個事，順便介紹一下自己。

第二個問題，請諸位談談你計劃在什麼時候結束自己的地産生涯，還是就不結束了？

第三個問題，諸位都是專家，展望一下10年以後地産人是個什麼樣的人。

今天就這三個問題，咱們先從第一個問題開始，從胡總這邊輪過去。

胡一平：我第一個公司是1993年成立的，當時中國的《公司法》還沒出來，我的地産公司就成立了，至今已經有28年了，我這28年下來比較滿意的是我們這個團隊一直非常穩定。要說遺憾的地方，我認為每個項目、每個時間段都有遺憾。

陳淮：我的職業生涯是學者，所以你剛才說的地産行業的人，我一天也沒當過，我想陳詩濤肯定搞錯了。

劉愛明：您談的都是地産行業的事。

陳淮：說地産行業的事很難說，你跟你媽每天不說母慈子孝嗎。

說兩件有意思的事，一個是我們研究房地産，到2007年的時候，我已經當了好幾年住建部政策研究中心的主任，2007年之前政府發的房産證都是沒有法律依據的。因為到了2007年我們太有了第一部《物權法》，你跟你媳婦結婚那麼多年，後來你發現你家的結婚證于法無據。直到新婚姻法公布了，你媳婦才是你媳婦，這是第一件事。

第二個事，有一個流傳已久的傳說，在房地産行業中，包括在座的開發商中間，被主流媒體講過很多遍，十八屆五中全會之前，我們很多專家在央視憂心忡忡地說，房地産完了，很快就斷崖式下跌，房子蓋多了。咱們都是獨生子女，每家城鎮家庭都有7套房，男女結婚買套房，男方爹媽、爺爺奶奶各留一套，女方爹媽、爺爺奶奶各留一套，這麼多房子根本住不過來，全國人都信了，這種故事居然能迷惑了我們房地産業這麼多年。其實它不過是趙本山演小品，蒙一蒙範偉那種智商的。它這是假設10年下來，中國城鎮人口死6/7，你想這可能嗎？ 前段時間有一個熱映的電影《流浪地球》，地球都要毀滅了，最悲慘的設想也只是設想全球的人口死一半，我們的專家敢設想10年之内中國人口死6/7，這種絕無可能的事還在我們國内大行其道。

其實在座的各位，大家30年前全是無産階級，因為我們這個國家人人都是從無産者而來，所以對有産的事我們到今天也還沒太弄明白，造房子、賣房子、買房子、住房子、持有房子，給房地産交易定規則的人其實都是無産階級出身，他自己還沒弄明白有産論是怎麼回事，這就是咱們地産行業今天的現狀。

劉愛明：主任說得挺好，我替主任總結一下，主任得意的事是發現了把結婚證終于搞成有法可依了。遺憾的是作為一個學者，這麼多年還是沒把你們給教育過來。

陳淮：你說反了，我得意的事是我發現上億人都弄不明白的事讓我給發現了。

劉愛明：這是遺憾。

陳淮：我們研究了房地産半天，我們搞了一個沒交通規則的罰款。

潘軍：我是1994年來廣東的，因為我是學水力學跟工程建築的，剛開始來廣東的時候是當工程師，1995年進入世聯，繫統地學了一下做評估師，後來做策劃師，後來賣樓。但是我認為我的人生最得意的還是2014年，把一個大家都不看好的行業物業管理送上市了，雖然大家現在給的從屬是房地産行業，但是我仍然認為它應該單獨劃一個部分，我相信這一天很快會到來，它實際上是一個服務行業。現在我們看到在這個行業里面創造了一些很奇特的現象，就是子公司比母公司的市值還高，這是從彩生活開始的，這也是我比較得意的事情。這個部分花了12年的時間，遊說這麼多投資者認可這個理念，現在我們可以看到物業行業還是一路高歌猛進。雖然地産是很苦的，但是物業管理行業還是一路高歌猛進的。遺憾的是沒有把彩生活帶到更高的市值，沒有成為像碧桂園服務、華潤等等創造千億市值的規模，這本來應該是我的夢想，結果沒有實現，但是我還會繼續努力，在物業行業再次締造一個新的模闆供行業實施，這是我最引以為傲和最遺憾的事。

王韶：我的職業生涯非常簡單，從1994年中大畢業到廣東房協，一份工作幹到現在，也有可能幹到退休，我認為全中國這麼多房地産協會工作人員里面，我是最笨的一個。我最開心的就是我能得到廣東企業對我的認同、認可，如果講到遺憾，我經常跟我朋友講，最遺憾就是這輩子沒操過一個盤。但是廣東的企業講，王韶你用得着去操盤嗎？這些盤都歸你。

朱靜：我和王會長有點接近，我也是一個很專一的人，我是從大學畢業到現在只幹過地産行業，别的行業從來沒幹過，一直沉浸在地産行業。我是職業經理人出身，2010年開始創業，如果說是比較得意的，我其實也特别想跟各位分享，特别是到現在這個時間點還在現場的應該也都是很努力的人，我一直認為選擇比努力更重要，無論是在什麼樣的時代背景下，在大的周期背景下，在什麼樣的邏輯下，一個企業也好，一個人也好，一定得想明白你的選擇是什麼，然後你再朝着這個方向去努力，不要什麼都不想，每天就是一個簡單的體力活動，或者體力勞動，其實你很難得到自己想要的或者一些價值的體現。

我還算是想得比較清楚的，其實上坤是我第二次創業，我第一次創業也是在很年輕的時候，那時候股權結構沒調好，自己失去了公司的控制權，當時選了兩個小富即安的合作夥伴，那時候掙錢也很容易，當時是2002年、2003年，我是從房地産策劃代理公司開始做起，一份報告可以賣幾十萬，那時候幾十萬還值點錢。但是後來我就意識到，可能這個模式不是我想要的模式，所以後來我就又轉身成為職業經理人，到了建業，在建業待了7年。我覺得我要進入地産開發，從乙方變成甲方，7年沉澱之後，再到2010年創立上坤，我覺得這是非常重要的一點，也是我自己的收獲，或者是我自己覺得比較得意的方面。

如果有遺憾的話，我覺得還是出來創業有點晚了，2010年其實真的是已經過了當時那樣一個時代的大背景，所以在座的各位朋友，如果你有想做的事情一定要趁早。真正促使我創業其實是2008年我在做戈壁挑戰賽的時候，我們一個一起跑步的戈友說的話影響了我，他說有些事情你現在再不做，或許以後你就永遠沒有機會做了。所以用這句話跟大家一起來分享。

劉愛明：咱們第一輪的問題，幾位嘉賓都回答得很精彩，其實地産行業很輝煌，但是從大家的發言當中我們能感受到所謂的得意也好，成功也好，都還是來自于自己的努力，有一個清晰的目標去追求。如果有遺憾的話，可能就是努力還不夠，或者努力的晚了一點。其實對于晚不晚這個問題，我覺得你只要做就永遠都不晚，現在去做也不晚。朱靜2010年創業，我是2015年才創業，其實現在地産行業也能創業，我相信還能做出一些很輝煌的，讓自己很得意的事。

第二個問題，你計劃在什麼時候不做地産，改行幹别的事？或者說沒有這個計劃？

胡一平：首先在這個年齡再改行可能不太現實了，所以我是不會改行了。至于做到什麼時候，我想按照正常年齡做到退休，我不知道等到我們退休的時候是60歲還是65歲，我算了一下，如果是65歲退休的話，我們觀點正好30周年，我想至少做到那個時候。

劉愛明：問題你沒辦法退休，你退休應該至少90歲。

胡一平：肯定可以退休。

陳淮：我這里沒有開始，也沒有結束，我沒有什麼說的。

潘軍：那天我跟華大基因的CEO尹烨交流，他提了一個觀點，我覺得我挺認同的，他說對男人來講，工作是男人最大的春藥，如果你喪失了工作的話，男人很快會衰老。我在美國和國内都做養老院，我後來研究了一下，我們的養老院里面入住的老人平均是85歲到86歲，入住三年以後還活着的男女比例是1比9，所以男人輕易不要退休，正常的狀态應該是90歲的時候，你的工作占4成，愛好占6成，但是60歲的時候，你的工作應該占到8成，70歲的時候，你的工作降到7成，80歲的時候工作降到6成，這樣你會覺得這個老頭還是挺可愛的。因為男女基因不一樣，女生其實很容易享受一個封閉的環境，會很容易安靜下來，但是男性如果沒有了工作，他會過得很艱難。

另外我覺得開發商也沒必要放棄地産，大家一定不要想着我們一輩子只能做住宅，其實我們有很大的跨界可以做，比如說用我們空間打造的能力，用實體的服務能力，加上一些養老，我相信到2049年的時候，中國的第一大産業一定是養老産業，但是現在大家還看不到，因為看不到盈利模式，但是實際上這些老人都住在我們營造的住宅，包括居住社區、養老社區、文旅社區等等，那時候才是我們這個行業延伸出去以後的方向，這也是為什麼十四五專門把養老作為未來中國建國百年最重要的事情，到2049年的時候，中國60歲以上的老人将達到4.8億人，服務這些老人的就業崗位是7000萬人，現在中國沒有任何一個行業是能夠容納7000萬人就業的。如果我們都能活到那個時候，我們是一群幸福的老頭，我們還能有自己的工作，我覺得這是最好的不休不眠的事業，我建議大家不要輕易退休。

王韶：潘總說不要輕易退休，我記住了。我工作了28年，我的心血、汗水都在房地産里面，講一句真心話，我是不想退休的，因為這個行業非常精彩，包括今天上午很多專家都說了，這是個永續性行業。但是根據條例，我這個會長只能幹兩屆，我已經幹了一屆了，所以我不得不在5年以後離開這個崗位，我跟詩濤總講，你給我面子，我就來博鰲論壇幫你搬搬擡擡。但是未來我也不會離開房地産行業，畢竟我離正式退休還有5年，我就把對這個行業的熱愛作為我的一種愛好，也希望以後能有機會繼續跟大家有很好的交流。

朱靜：剛才潘總講男人，我作為地産界女性的代表，我也沒打算退休。為什麼要退休？我覺得這個問題可能要問一下。

劉愛明：這個問題不是問的退休，問的是你什麼時候不打算幹地産。

朱靜：我覺得地産行業還有很多要幹的事情都沒有幹，這個空間非常大，我覺得就是我們這群人，包括今天在座的很多90後的年輕人，真的幹到退休了，這個行業可能還有得幹。所以地産行業應該剛剛是一個開始，我認為它只是提供了一個物理空間，就是用鋼筋、水泥、磚砌了一個物理空間，連那個物理空間都沒砌好，何況還有未來更多的功能、服務，還有文化等等更多更有意思的東西，我覺得未來還有很多事情可以做，所以我覺得不要退休，要有價值感，你現在就可以把你退休之後想幹的事情每年安排計劃幹掉。比如說我最近有一個計劃，我想用帆船環遊世界，我擔心老了之後玩不動了，我就和帆船協會的隊友一起約定，每年有一周的時間去海上漂，大概這個時間可以累計15到20年，或許我就能把這一圈閉環，其實這也是一件很有意思的事情，所以我覺得可能每個人每個階段都要有不同的價值和使命，這個人生才更有意義，這是我的理解。

劉愛明：我之所以問這個問題，尤其這段時間，原來很多人跟我探讨，我也聽到很多聲音說，咱們不要幹地産了，去高科技行業打工，當然這也是選擇，所以我出來了這麼一個問題。台上幾位嘉賓的回答實際上是在我的意料之中，大家做了地産這麼多年，我覺得很幸運我們生活在這個行業，這個行業是不可能落幕的。因為世界上只要有人，他就要有空間，居住、辦公、生活、玩，所有的活動都要有空間，空間的經營可以簡單把它理解為地産，空間的生意永遠都會有，除非人以後不要空間。所以我一路覺得我們很幸運，工作在這麼一個行業里，以後轉型還是另外一個事，它還是地産+的概念，所以我是出于這麼一個目的問台上各位嘉賓這個問題。諸位嘉賓都非常堅決，還要一路幹到底，我是同意這個觀點的，其實地産行業會很精彩，我們談住宅僅僅是一部分，僅僅只談了銷售，要談到運營、經營上的東西會更精彩，而這些東西可能才剛剛開始。

第三個問題，諸位是老闆、是專家，給我們地産人想象一下，10年以後我們地産人應該是個什麼樣子？應該具備什麼樣的能力或者是什麼樣的素質？是不是跟現在的要求就不一樣了？

胡一平：剛才朱靜講到，未來可能我們不光是造這個房子，我覺得可能會給這個建築或者給我們的空間賦予更多的内涵，我認為10年以後後出現這樣的情況。

陳淮：這個話題我真的不知道從何說起，我覺得今天這三個話題都應該是酒桌上說的。

劉愛明：現在是夜話。

陳淮：怎麼夜話也要稍微回到正軌一點。中國的房地産業，我覺得這個大幕剛剛拉開，我們正在造福我們這個國家、歷史、民族、社會，我們正在把一個大多數人住鄉下的民族轉變為大多數人住城里的民族，我們正在建設全世界城市化200年來規模最大的、最現代化、最有活力的城市群、最新型的城市基礎設施，我想10年是遠遠不夠的，所以别說10年，我們到2035年基本實現現代化，2050年實現現代化強國，那時候我們再讨論未來房地産還有多長時間可以趕海來得及。

潘軍：我同意陳淮老師講的，房地産快速發展的時代拉上帷幕了，但是另外一個新的時代才剛剛開始，就像我今天下午講的，未來10年我相信我們這個行業應該有更多的專精特新的企業，劉愛明總是做産業的，你應該知道，有更多的專業化、精細化、特色化、創新化的企業出來，可能不一定是以規模論，但是我相信中國的城市會從大幹快上的時代到一個真正意義上能給中國老百姓做一個更帶來美好生活體驗的空間，所以這個部分我相信到我們建國百年的時候，我們這個行業會變得更精彩，就像美國、日本，雖然美國有百年的房地産，但是現在房地産仍然是它的支柱行業，它仍然給老百姓創造着美好的生活空間，我相信我們這個行業也會達到這樣的目標。

王韶：如果說過去房地産開發只是提供單一維度的物理空間，我們衆多的房地産從業人員應該是房地産各個領域里面的專業人才，随着房地産行業轉型升級的加快，包括房地産業要在未來的轉型當中取得一席之地，房地産必須要從單一的房地産開發轉向多種經營，為我們的城市，包括我們的居民提供生産生活的空間場所和服務，這樣我們的房地産從業人員除了不會飛天遁地以外，其它房地産各個環節的經營他都必須得懂，他只有把房地産的内涵和鍊條不斷延伸了，我們的企業和行業才能得到有序的發展。

朱靜：我覺得這是一個好問題，我們暢想一下10年後地産還在什麼樣的階段。我是覺得地産行業發展到現在，剛剛解決一個有沒有的問題，按照現在統計的人均居住面積，大概39平方米，但是這里面還要扣除很多鄉鎮以及一些無效的供給，其實那個面積是沒有這麼大的。而且現在還沒有完全解決有沒有的問題，因為現在無論是城市化率還是人均的套數、面積還遠遠不夠。

我們現在可以回想一下在2008年之前的時候，我對我們地産行業形容說只要有錢、人不傻，想把地産做虧也挺不容易的，想想那個階段是不是這樣的。可能地産發展到了現在這個階段，特别是在新的發展的邏輯、格局的情況下，可能未來地産開始往專業化的方向發展，你僅僅是有錢，你也不一定能做地産，所以它對未來地産人的專業能力是一個非常高的要求。第二方面就是未來地産對行業細分化的研究要進一步加強，因為地産還是有分級分類的整體市場供應繫統，但是因為我們近幾年整體的宏觀調控，因為限購、限價、限簽這樣一個大的調控環境，可能在這一塊住宅分類的産品里面的價值還沒有完全呈現出來，我想這一輪整體的調控政策，我們也很能理解，等于是拿時間來換空間，怎麼去做一個有序的調整，可能到了一定的階段之後，未來住宅的分層競争也會很清晰。

除了住宅分層之外，還有不同細分領域的分層，我剛好前段時間去參訪了一個做農業機械産業化和智能化的公司，可以暢想一下，以後所有的農村不需要農民來種地了，所有的機械都是無人駕駛的，這些機器自己耕種幾萬畝是完全沒有問題的，這樣就有大量的農民進城，在鄉鎮的邊緣地帶可能有一些小鎮，這些小鎮可能是各有各的特色，可能有向日葵小鎮、薰衣草小鎮，以及各種各樣其它的特色的小鎮，這在未來也是有很大空間的。還有中國有很多風景優美的地方，我們的旅遊地産，生活在别處的空間居所其實還是有很大的空間的。所以暢想未來，我覺得對地産人的要求來講，除了地産本身可能要跳出地産來看地産，可能你要保持一顆好奇心，保持除了對地産領域之外的，對這個時代發展到現在有更多的變化，有更多的呈現的方面，我覺得未來應該還是有很多很好玩的方面，可以讓地産人去探索、實踐，所以我也挺期待的。

劉愛明：其實這個問題幾位嘉賓都談得很透，地産行業過去是荣耀歲月，未來雖然會很精彩，但是它會有深刻的變化，跟過去不一樣，這個行業一定會有深刻的變化，無論是我們為了美好生活的初心，還是地産各種形态的呈現，原來我們做得比較單一，不管從哪個方面來說，都意味着這個行業未來會發生非常深刻的變化。從這些變化當中，反過來對我們地産人的要求就不一樣了，可能我們需要有各種各樣的能力。其實這一點我也有比較深的體會，原來我在萬科的時候，我跟我們的營銷負責人聊，我說讓你去家電行業幹營銷負責人，你能幹好嗎？他搖頭了。确實大家能看到，地産行業未來肯定要往很多方向變化，作為地産人，我們具備的能力可能在未來需要提升，對我們有更高的要求。

今天三個話題到這里就讨論結束了，我就簡單做一個總結。

因為這個話題叫“基業長青，我的職業生涯”。通過台上5位嘉賓談職業生涯，大家也能理解到基業是如何長青的，我們能具有長遠的思考，能想到過去成功的地方，也能想到未來10年的變化，我想這就是基業長青，也希望咱們今天這樣一個嘉賓對話，能對台下各位有所啟發，能夠有所幫助，如果能做到這一點，我想這就是我們這場論壇的意義。

最後讓我們掌聲感謝台上的嘉賓，謝謝大家。