觀點直擊 | 大發地産：不激進，不冒進（實錄）

觀點地産網 8月25日，大發地産于線上舉行2021中期業績發布會，董事會主席葛一暘，首席執行官兼執行董事廖魯江，首席運營官兼高級副總裁冷俊峰，上市公司CFO 黃展鴻出席發布會。

中報顯示，大發地産上半年收入52.46億元，同比上升51%；淨利潤4.4億元，同比上升154%；每股盈利人民币0.24元，同比上升約41%。

合約銷售額方面，上半年大發地産錄得合約銷售額約258億元，同比大幅上升130%，已經完成全年目標的70%；合約銷售面積159萬平方米，同比上升99%，合約銷售均價16228元/平方米，同比上升16%。

業績會上，冷俊峰表示，大發地産今年銷售數據上的優異表現，主要來源于1+1+X戰略布局城市的市場潛力充分釋放，為公司的銷售業績貢獻了穩定增長。

除此之外，冷俊峰也強調，大發地産今年在營銷創新和成本管控上邁入了新的台階，一繫列的舉措讓大發在快周轉策略下進一步提升了銷售和回款。

廖魯江面對投資者是否會調整目標的提問也表示，面對市場的瞬息萬變，大發還是選擇“尋求穩健和可持續的發展，不激進，不冒進”。

布局

上半年在集中供地的壓力下，大發地産仍舊實現了較為穩定的業績輸出。

截止到6月30日，大發地産合同銷售額約258億元，同比增長約130%；合同銷售面積約159萬平方米，同比增長約99%；合同銷售均價約為人民币16228元/平方米，同比上升約16%。

土地方向，新增7個項目，總建築面積約114萬平方米，總土儲約672萬平方米，平均地價約人民币5942元/平方米，總土地貨值109億。

會上，冷俊峰對集團的深耕戰略表示了充分的肯定：“業績的增長得益于我們的深耕戰略，合約銷售額主要貢獻還是來源于傳統的長三角地區，貢獻率82%。同時，我們一直聚焦並持續投資的成渝地區，合約銷售額貢獻進一步上升為14%。合約銷售分布城市看，一線及二線城市占比83%。”

自從2021大發根據市場形勢将“1+5+X”戰略調整成為今年的“1+1+X”之後，将精力專注于盈利和發展潛力高的城市，讓大發成功在集中供地的全新形勢下，充分釋放了長三角和成渝都市圈的利潤潛力。

冷俊峰表示：“市場基本面比較好的情況下，這些城市的爆發力更強，購買力更好，所以貢獻度更高。”

不僅如此，大發集團今年在土儲方面也重點依靠長三角與成渝都市圈。

年報數據顯示，土地儲備中長三角占比約82%。，其次為成渝都市圈，占比為13%。按城市能級分布看，一二線城市占比80%，其他占比21%。

廖魯江對此表示：“長三角地區和成渝地區是我們過去一段時間一直堅持的基本策略，往前看我們也認為這兩個地區的發展潛力和發展速度是非常可以預期的。”

作為發源浙江的企業，大發憑借對浙江區域的熟悉和過去深耕的積累，在進一步深入的同時，還積極在蘇皖地區布局。川渝地區作為近幾年致力于開拓的重點業務闆塊，已經在成都、重慶及周邊城市落地十個項目。

值得注意的是，上半年這7塊地塊，大發地産基本上是在集中供地之前就已經獲取，只有10%的份額是在集中供地期間獲取，保證了公司利潤有合理的區間。

作為堅持快周轉策略的房企之一，大發地産今年在新形勢下仍舊堅持了營銷和管理的快速推進和降本增效。廖魯江提到，今年大發營銷産出明顯改善，2021年上半年全口徑人均産出達到299萬，2021年上半年人均在建面積7147平方米，比去年同期增長170%和26%。

廖魯江進一步表示，大發完全有信心通過管理措施把管理費用效率全年目標控制在2.5以内。

在今年表現突出的銷售方面，廖魯江繼續分析指，大發今年在營銷方面做了很多創新性的動作，提升營銷産出的效益。通過精細化管控和全新的銷售策略，大發有信心今年将營銷費用效率控制在2.3%。

維穩

随着越來越多調控政策的出台，如何平衡利潤率和資金穩定成為了房企現階段最重要的管理課題，對于堅持快周轉戰略的大發地産來說，維持資金穩定和回款穩定，廖魯江表示了大發的決心。

在發布會上，面對投資者提到的合約銷售權益比例問題，冷俊峰表示，上半年大發合約銷售的權益比例為43%，其中上半年拿地7塊土儲權益比例已經上升到45%，在未來的經營過程中會逐步提高權益比例，明年的目標會定在50%左右。

廖魯江也表示，公司今年下半年繼續堅持抓回款，合理控制支出，保證現金流。

大發管理層在發布會現場提出了保證綜合回款率達到75%以上的目標，不僅如此，還進一步把客戶簽約時滿足銀行的按揭文件達成的比例納入下半年的考核標準，争取達到80%，從而進一步保證大發地産的回款速度。

除此之外，廖魯江還表示，保證公司下半年充足供貨是重點策略之一。

他透露，公司今年下半年整體可售資源比較充足，約335億左右可售貨值，長三角和成渝地區的購買潛力為大發提供了穩定的供貨結構。

以下為大發地産集團有限公司2021年中期業績會問答實錄節選：

現場提問：截止到2021年7月份，集團已經錄得人民币288億元合約銷售額，是否會調整全年合約銷售目標？未來兩到三年有沒有大概的目標？

廖魯江：上半年已經報告了258億，加上7月份已經達到288億，全年目標達成80%。然而下半年我們不能過分樂觀，還存在着市場政策監管上的很多不确定性，所以我們現在一方面将做好自己的努力工作，争取全年超額完成年初給投資者承諾的目標。同時我們也繼續保持這個目標，不做調整。

第二，關于未來兩三年的增速，我們會根據市場、根據政策上的監管變化，不斷地調整策略。

我們的策略是尋求穩健和可持續發展，不激進、不冒進，做好自己的工作。

現場提問：上半年合約銷售的權益是多少？公司對未來拿地的權益比例還有並表比例有沒有什麼計劃？

冷俊峰：上半年合約銷售權益比例是43%，未來我們會逐步提高權益比例，

其中上半年拿的7塊土儲權益比例已經上升到45%，我們會在今後經營過程中逐步提高權益比例，相信明年的權益比例會在50%左右。

我們會控制合理的權益規模，增強操盤和並表能力。

現場提問：公司從1+5+X的戰略轉變為1+1+X，目前為止取得的成效怎麼樣？成渝都市圈的地理環境還有市場資源都有别于公司之前一直深耕的長三角，公司如何将高周轉運營模式復制到新進入的城市？關于兩集中供地的政策，公司管理層覺得這個政策效果如何，有沒有對拿地方面帶來一些壓力？

廖魯江：第一，我們現在1+1+X的策略是不錯的，未來也會繼續堅持這個策略，而且我們相信這兩個區域的縱深完全能夠支持公司未來的發展。

第二，關于成渝地區，其實成渝地區和長三角地區不同，這兩個市場包括監管政策，消費者習慣和客戶需求都有明顯差别。

從今年上半年看，我們在成渝地區的占比提高4%，整體土儲比例達到15%。現在看，成渝地區有幾項策略保證能夠把模式成功復制。

集中供地的方式是嘗試，作為企業來說就是做好自己的工作。上半年7塊土地當中有3塊是從集中供地獲取的。

無論政策如何調整，第一企業積極适應，第二做好自己的分内工作，根據公司發展需要進行拓展。

現場提問：政策規範房企拿地的金額不超過年度銷售額的40%，公司将如何應對？今年目前為止的拿地金額是多少？下半年拿地的計劃有沒有目標城市？

廖魯江：上半年拿地比例占銷售額的比例是37.5%，到目前為止從權益比例上看，拿地金額也是占權益銷售額40%以内。

應該說國家層面上出台的政策和我們現在的情況是非常符合的，我相信只要現金流控制好，未來在拓展上有機會我們還是會能夠繼續發展的。

關于今年下半年拿地，上半年我們提前動作，銷售業績、回款等各項業績财務指標表現都非常好，這也給了我們一個在這樣一個時間和空間觀察和了解接下來國家政策、市場反映的情況，然後及時調整下半年投資策略、節奏和方向。

首先可以明确，1+1+X當中1+1是我們投資的重點和目標城市，我們會持續以這些城市為重點去觀察和了解投資機會。