觀點人物｜宋廣菊 告别“鐵娘子”

觀點地産網 受限于年齡，“鐵娘子”宋廣菊和她創下的“江山”說再見了。

60年出生的宋廣菊，現年61歲，來到了與上任保利發展董事長李彬海退任時一樣的年齡。年初宋廣菊從保利集團退休，外界便早有心里準備，她在某一天也将離開保利發展。

直至7月29日，保利發展通過一則公告宣布了這則消息，宋廣菊因年齡原因辭去公司董事長、董事職務，正式宣布宋廣菊與保利發展的告别。

她是保利發展初創的8人之一，從最初負責營銷工作，到辦公室主任、總經理助理、副總經理、常務副總經理，再到2002年擔任公司總經理，2010年擔任公司董事長。保利發展給她極高的評價，稱她是公司的初創者和領軍者之一。

事實上，在宋廣菊執掌下的保利發展，從廣州走向了全國，走向了千億，走向資本市場。如今的保利發展，已經成為了一家規模過5000億，多元化發展的企業。

只是對于宋廣菊而言，或許縱然已是成績斐然，到底意難平。重回行業前三的目標尚未實現，多元化發展尚未交出滿意的答卷……尚有太多任務等待她去完成，只是年齡到了，只能道一聲：“再見”。

前三

出生于1960 年的宋廣菊，研究生畢業，1977年參加工作，歷任國防科工委31訓練基地司令部宣傳處幹事，同時也是廣州軍區技術局參謀。

1992年，由軍辦企業轉變而來的保利發展成立，首批籌建企業的8名職員全部是轉業軍人。宋廣菊正是其中之一，市場廣為流傳，她是第7個報到者。

剛到保利之初，宋廣菊主要負責營銷策劃工作，其最初的成長可以說是與樓盤營銷分不開。1995年，保利的第一個樓盤保利紅棉花園在廣州開售，這個超過20萬平方米的大盤，創下了當年開盤，當年銷售完畢的成績。1999年，保利的第二個項目保利花園也創下當年廣州樓市單日成交量的最高紀錄。

因為工作中的卓越表現，宋廣菊先後擔任廣州保利房地産開發公司辦公室主任、總經理助理、副總經理、常務副總經理，直到2002年，成為保利發展總經理，開始主導保利發展的發展。

成為保利發展總經理後，宋廣菊開始帶領保利地産走出廣州、布局全國，並于2006年7月31日在上海證券交易所挂牌上市，成為在股權分置改革後，重啟IPO市場的首批上市的房地産企業。

彼時她稱保利發展的上市是她職業生涯當中最為得意的事情。

而在保利發展上市後的第一個完整年，宋廣菊擔任總經理後提出的十年計劃目標銷售額超過100億的目標，也提前完成，當年銷售170.4億。

時間來到2010年，李彬海因年齡因素離任，宋廣菊正式任職董事長，保利發展正式迎來了宋廣菊時代。宋廣菊此時許下目標：3-5年内“再造一個保利地産”。

新目標提前了一年完成，2012年合約銷售額1017.39億元，保利發展成為繼萬科之後第二家跻身千億俱樂部的房企。這一年，保利發展站在了行業前三的位置。

只是随着國資委對央企降負債的相關要求，保利發展從2013年開始再與前三無緣。2017年，宋廣菊再次為保利發展立下目標，兩到三年回到行業前三。

“人只要有夢想，總會實現的”，後來宋廣菊把這個目標稱做了夢想，並将這一目標實現的期限延長，在2019年股東會上稱這将是未來3-5年的目標。

如今，這一目標或許要再次延期了。一方面，2021年最新的銷售數據，保利發展半年完成2852億，還沒追不上融創的3207億。另一方面，傳聞“三道紅線”試點的幾十家重點房企，已被監管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%，也限制住保利發展追逐的步伐。

如今，宋廣菊更是已到退休年齡，見證重回前三已是未來需要實現的目標。

意難平

軍人出身的宋廣菊一直堅持軍人最适合做開發商的信條。“如果給你一個任務，在軍隊你能說不行嗎？不能完成就是一種恥辱。”

有着“鐵娘子”標簽的宋廣菊，帶領保利發展完成了很多艱難的任務，除了規模上的高速擴張，當國資委對央企提出降負債要求，她也很快将保利發展身上的“高杠杆”標簽去掉。

在國資委提出要求的前一年，也就是2012年，保利發展的有息負債達到991億，較宋廣菊當上董事長前的2009年末的242億增長超4倍，淨負債率從35%升至126%。

接到任務的宋廣菊，在保利發展完成一定規模發展的同時，完成了降負債目標。在2013年至2016年4年間，保利發展淨負債比率由2013年的94.48%下降至2016年的55.24%，為2010年以來新低，同時資産負債率逐年下調至74.8%。

現在的保利發展，是行業内為數不多的綠檔企業。在2020年，剔除合同負債的資産負債率 68.74%、淨負債率 56.55%、現金短債比 1.82，始終保持綠檔。

只是，即便有着如此強的執行能力，市場先生總是不會輕易讓人如意。在宋廣菊為降負債犧牲規模，行業排名難回前三外，宋廣菊主導的多元發展，也依舊需要後來者為其接棒。

宋廣菊對保利發展未來有不少具體構思。2015年，宋廣菊在微博上發消息：保利是個P，為保利發展的“5P戰略”預熱。“5P”是指象征Peiban（陪伴）的養老地産、代表Promise（承諾）的全生命周期綠色建築、成為業主好Partner（拍檔）的社區O2O、讓便捷生活瞬達的PloyAPP、在國際舞台上充滿Power（力量）的海外地産。

保利發展在2016年提出“一主兩翼”發展戰略，即以房地産開發經營為主，以房地産金融和社區消費為翼。2018年更名保利發展（原名保利地産），形成以不動産投資開發為主體，以綜合服務與不動産金融為翼的 “一主兩翼”業務版塊布局。

無疑，保利發展确實在多元業務上依舊是有不少成績。2019年保利物業上市，2020年收入約80.37億，在管面積約2.01億平方米；保利養老在全國七大片區完成超過50家養老項目的布局……

只是對比起目標，或許還存在一定的差距。僅保利養老，保利發展曾在2016年提出規劃，用5年時間，在50個城市籌建80-100家和熹會;社區居家養老方面，則在未來3年時間，在30個核心城市籌建300家和熹健康生活館，包括30家旗艦店和270家體驗店。

從收入占比上也是如此。2020年保利發展房地産開發收入 2263.76 億元，占比為 93.08%；兩翼産業實現市場化收入 154.32 億元，占比為6.92%。

一切都還與宋廣菊的新目標有差距。只是對于宋廣菊而言，如今卻已到退休年齡，或許縱然已是成績斐然，到底意難平。