原報道 | 金茂換倉

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2021-06-25 19:21

  • 這種換倉,亦是不得已的選擇。受房地産市場調控等影響,通過産品溢價獲取增值的發展方式早已難以為繼。

    觀點地産網 第一次集中土拍即将落下帷幕,地區冷熱不均、熱地聯合拿地、國企積極搶地,草蛇灰線中,暗藏着一家企業發展的邏輯。

    在第一輪集中供地中、保利、華潤、招商、首開等在内的國央企開啟新一輪土地收割,但曾經熱衷于在一線城市核心地段争奪高總價、高單價、高溢價地塊的金茂,卻在這些熱點地塊競争中"隐身"了。

    觀點地産新媒體了解到,今年以來,金茂在北京、嘉興、無錫、溫州、蘇州、諸暨、廈門、鄭州等城市小步慢跑獲取土儲,據不完全統計,截至目前,金茂獲取的土地價格接近330億元。

    這些新增地塊多為二三四線城市,且溢價率並不高,甚至以底價競得。其中,唯一一宗一線城市地塊北京張家墳宅地,現場一輪競價便成交,其最高溢價地塊為南昌地塊,溢價率66.5%。

    能夠發現,其實自2019年以來,金茂就已經轉變發展思路,規避高溢價地塊,從愛搶"地王"轉為逐步通過城市運營項目控制拿地成本。

    這種"換倉",亦是不得已的選擇。受房地産市場調控等影響,通過産品溢價獲取增值的發展方式早已難以為繼,金茂也吃了大虧,部分項目售價不及預期令其不得已進行了計提減值。

    在一次性卸掉包袱之後,就看轉型拿低價地的金茂未來能否輕裝前行了。

    換倉

    與保利、華潤等在内的國企央企相比,金茂無疑是本輪集中土拍中低調的那一個。

    截至6月23日,北京、上海、廣州、深圳、南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、甯波、長春、天津、無錫共22城首批集中供地大部分已落幕,金茂僅在北京、青島、長沙、鄭州、蘇州、廈門分别斬獲一宗地塊。

    其中,青島、長沙、鄭州地塊均以底價競得,北京則避開了熱捧的朝陽、海澱地塊,以現場一輪競價37.1億元奪得豐台張家墳宅地。

    蘇州和廈門地塊也均以不到20%的較低溢價率競得。在6月10日的廈門集中供地中,金茂以40億元拿下翔安地塊,成交樓面價21552元/平方米,溢價率19%。

    整體來看,金茂于上半年土地獲取中頗為冷靜。據不完全統計,截至目前,金茂獲取的土地價格約330億元。

    這些新增地塊多為22座"雙集中"政策城市之外的二三四線城市,包括浙江嘉興、江西南昌、浙江溫州、江蘇無錫等,並下沉到江蘇鹽城、無錫江陰市、紹興諸暨市等三四線城市。

    並且,這些地塊的溢價率並不高,金茂甚至多以底價競得。其中,溢價率最高的地塊為南昌地塊,溢價率66.5%。

    在最近召開的2020年股東大會上,金茂總裁李從瑞稱,土地"兩集中"政策令大家産生一定焦慮,導致拿地高潮出現,企業之間搶地較為激烈。

    "不搶地,是因為所持土地儲備已足夠完成2021年銷售目標。"數據顯示,截至2020年末,中國金茂土地儲備總面積達到9511萬平米,預計今年可售貨值約3600億元,去化約69%即可達到2500億元銷售目標。

    他同時判斷,第一輪集中供地出現的開發商争搶局面不會持續,下半年拿地熱度應有所下降,而中國金茂将會抓住機會獲取優質土地。

    據悉,今年中國金茂計劃拿地總額繼續超過1000億元,權益金額則在500-600億元之間,目前僅使用約三四成。

    而另一方面或許是控制拿地成本的考量。據悉,中國金茂未來拿地的要求是,扣除資金成本後淨利率達到6%,IRR則為12%。

    有分析指出,集中供地的22城競争大且資金要求高,下沉到三四線城市,或許有更好的發展機會,也可以避開嚴格的樓市調控政策。

    陣痛

    市場對金茂的認知,一定離不開早些年"地王收割機"這一稱号,從北京廣渠門15号地王開始,上海大甯地王、北京豐台區單價地王、甯波地王、杭州總價地王,以及南甯、深圳地王等接連被金茂斬獲。

    金茂"地王收割機"的稱号便由此而來。

    從數據上看,2016年開始,中國金茂的銷售額開始步入快車道,從2016年的485億元、2017年的693億元,至2018年首次突破千億,2020年銷售額突破2000億大關至2311億元。

    在這段快速發展期,中國金茂逐漸認識到,在政策調控下,早期沖動拿地所留下的後遺症。

    對于一家房企來說,随着嚴格的限價政策出台,拿高價地需要付出代價沉重,即盈利空間會被不斷壓縮。

    觀點地産新媒體了解到,2018年、2019年,中國金茂整體毛利率分别為38%、29%;城市運營及物業開發毛利率則為36%、27%。至2020年,整體毛利率、城市運營及物業開發闆塊毛利率已下降至20%、18%,均較上年同期減少9個百分點。

    而毛利率的持續下降,正與消化以往"地王"項目相關。

    2016年-2017年,金茂仍高歌猛進拿下多個地王項目,但随即便遭遇嚴厲的限價調控,售價無法達到預期,結轉該類項目直接導致近兩年毛利潤的下滑。

    方向

    不過,伴随着城市運營項目落地,中國金茂似乎逐漸找到屬于自己的獨特競争力。

    所謂城市運營,便是在一線城市周邊,及二三四線城市非主城區進行整體規劃開發。這一商業模式對企業要求較高,既需要熟悉區域規劃、一級二級土地開發,又需要企業能夠導入産業、資産運營,更需要投入更長的建設周期和資金。

    在這一模式中,金茂先進行項目片區的規劃,並與政府簽訂土地開發協議,協助土地一級開發,包括七通一平等工作;其次,公司引入衆多房企的同時,自主低價拿地,最終與其他房企共同開發片區;之後公司引入相關資源,促進片區産業升級;最後由金茂進行運營,包括住宅、酒店、 商務、商業等業态,促進城市升級。

    通過觀察得知,在2017年确立城市運營的公司定位後,金茂的城市運營項目便大幅增長,項目數從2017年的9個提升至2020年末的27個,並有多個項目在洽談之中。今年,金茂預計城市運營項目個數将達到35個。

    而城市運營拿地方式推動中國金茂新增土地樓面價持續下降。

    和招拍挂一次性交易不同,城市運營項目開發周期較長,而且公司能夠為片區導入産業,金茂能夠與政府簽訂協議,長期鎖定區域内核心土地。

    2016-2017年,中國金茂土地樓面價高企,分别高達1.7萬元/平米和1.1萬元/平米,而近3年其樓面價分别為8124元/平米、7525元/平米和8957元/平米。

    2020年,金茂成功進入太原、煙台、石家莊和泰州4個新城市,累計進入51城,期内共獲取59個二級項目,拿地成本約為8957元/平米,新增土儲建面1417萬平米,城市運營項目的貢獻由2016年不足10%升至44%。未來,金茂計劃通過城市運營模式獲取60%的新增土地。

    觀點地産新媒體了解到,2020年,中國金茂先後落地武漢方島金茂智慧科學城、天津上東金茂智慧科學城、常熟金茂智慧科學城、青島大雲谷城市運營項目、丹陽眼鏡風尚小鎮、溫州鰲江國際新城、金華未來科學城等等7個城市運營項目,新增鎖定面積1080萬平米。

    並且,在土地儲備獲取中,金茂也更傾向于合作開發項目,這也使得金茂連續幾年權益比較低,2020年新增土儲權益占比約為57%。

    體現在業績上,2020年,中國金茂的少數股東權益為550.65億元,歸母權益為467.62億元,少數股東權益占淨資産權益總額約為54.08%。

    但少數股東應占利潤卻並未與權益相匹配。同期,金茂少數股東淨利卻僅為22.82億元,對應占比為26.77%。兩個指標相差較大意味着少數股東損益並非等于"權益比例*淨利潤",而是存在明股實債現象或其他分配方式。

    沖擊

    沒有什麼比拿錯地、拿貴地更可怕。

    除了下滑的利潤,為了解決過去幾年因投資失誤産生的歷史問題,金茂還需要采取撥備、匯兌損益減值等财務手段。

    年報數據顯示,2020年,中國金茂所有者應占溢利錄得38.81億元,同比下降40.1%;若扣除投資物業公平值收益(已扣除遞延稅項),其所有者應占溢利為32.3億元,同比下降47.4%,幾近腰斬。

    淨利潤大幅下降多歸因于大額計提帶來的影響。受房地産市場調控等影響,金茂及集團的部分聯營及合營企業項目售價不及預期。在此背景下,其于2020年發展中物業、持作出售物業計提減值影響約為38.34億元,這一數值幾乎與該年的所有者應占溢利持平。

    有研報就分析,金茂期内計提減值,並非銷售端問題,而是歷史公開市場拿地價格過高碰上嚴格限價,所以采取了一次性計提的方式對歷史問題進行報表處理。

    換言之,金茂正在為早期奪得的高價地付出代價,中國金茂CFO江南于股東會上回應,公司會在2020年及2021年集中消化掉2016-2017年地價較高的項目,明年以後毛利率會逐年回升,以後應該不會有大規模的減值,但這仍需要根據市場情況而定。

    有分析指出,上市公司大額計提甚至是一次性計提,對公司短期影響不好,影響當期報表利潤,但一次性卸掉包袱之後未來可以輕裝上陣。

    即便大額計提是在解決歷史高價地隐患,但下跌的業績傳導到資本市場,仍引起較大波動。

    觀點地産新媒體了解到,伴随着房地産闆塊整體下行,2020年1月17日,中國金茂股價創新6.46港元/股的歷史高位之後,便一路下挫。

    在金茂發布盈利警告次日,疊加利空消息股價更應聲大跌,當天股價以3.31港元開盤,低開13.12%,最終報收3.18港元每股,跌幅達16.54%;年報發布次日,股價報收2.96港元每股,跌幅5.49%。

    當然,在此期間,中國金茂也幾次出手回購挽救股價。今年1月末2月初9個交易日,中國金茂便累計回購5160.2萬股,占普通決議案通過時已發行股份數目的0.4381%。

    于2021年6月24日,金茂報收2.69港元每股,最新市值為241.28億港元。

    原報道 | 用事實說話,用客觀、深入的态度記錄和報道。

    撰文:陳玲    

    審校:劉滿桃



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