聯合深業競投"未來之門" 萬科81億拿地創年内投資紀錄

觀點地産網 萬科在公開土地市場再有收獲。

6月23日，廣東中山市公開出讓4宗土地，出讓面積1957畝，主要位于馬鞍島地帶。其中起價最高的是翠亨新區起步區東五圍地塊，約為78.8億元，這也是當天土拍總價最貴地塊。

最終，僅經過5輪競價，東五圍地塊便由萬科、深業集團聯合體競得，成交總價81.9億元，對應樓面價5272.6元/平方米。

中山作為深圳西部城市，無論是萬科還是深業集團，過往都曾在這里進行布局。而迹象顯示，兩家公司此番聯合拿地並不是臨時起意，而是源于兩年前所簽署的合作協議。

投建未來之門

觀點地産新媒體了解，深業集團是"深中一體化"大風向下，将資源向中山傾斜的深圳國企之一。

早在2019年4月，深業集團下屬深圳科技園公司與中山翠亨新區旗下投資平台，按照7:3比例成立合資公司，據此共同開發建設和運營深中科技創新産業園。去年12月，雙方合作的"灣區未來科技城"項目動工，總投資約27億元。

2019年11月，深業集團、深業控股還與萬科簽署戰略合作框架協議。當時雙方約定，重點推動在深圳及周邊地區土地獲取、項目開發、城市更新、土地整備利益統籌、産業驅動及運營的合作。

這也被解讀為深業引入第三方共同推進臨深的投資工作，但此後兩年間兩家企業鮮有具體合作落地。

就最新拿地是否與兩年前簽署合作存在關聯，觀點地産新媒體致電深業集團高層，截止發稿未獲回復。

萬科南方區域相關人士則向觀點地産新媒體表示，馬鞍島綜合體地塊是深業、萬科簽署戰略合作後首個落地項目。其續稱，未來還會有"潛在合作機會"。

資料顯示，該地塊編号G28-2020-0145，出讓面積1003畝（約66.9萬平方米），地面計容建面155萬平方米，地下總建築面積上限228.5萬平方米；宅地建面13.9萬平方米，商業商務用地規劃超270-280米地標建築，並要求引進、開業運營一家國際級五星級酒店。

深業集團通過官微披露，地塊規劃為"大灣區西岸最具影響力的大型綜合體、翠亨新區的城市新地標"，建設内容包括雙塔形式超高層建築"未來之門"、會展中心、聯檢大樓、嶺南風情水街、文化設施、中小學、高端公寓及大型住宅社區。

對此，戴德梁行華南區策略發展顧問部高級董事及深圳公司副總經理李偉對觀點地産新媒體表示，翠亨新區起步區東五圍地塊的交通與規劃功能的特征，決定了未來必将是具有大灣區國際地位的超級綜合體，投資建設與運營需要實現比肩國際的水準。

深業集團還着重強調區位因素，表示地塊與深圳前海自貿區隔海相望，是翠亨新區科學城的"核心組成部分"。"本項目處于深中通道中山方橋頭堡位置，将成為深圳産業要素外溢抵達珠江西岸的第一站。"

上述所指深中通道，全長24公里，是深圳與中山實現城市對接的重要一環。從樓市的角度，深中通道的規劃建設，也使得深圳的購房需求開始向西部的中山外溢。

第三方數據顯示，深圳前海住宅均價10萬+，而中山均價約1.5萬元/平方米，其中馬鞍島均價約為2.5-3萬元/平方米。

李偉表示，将在“十四五”時期開通的深中通道，激發了翠亨新區粵港澳大灣區幾何中心的活力，由此帶來确定性的市場機遇在大灣區建設背景下被持續賦能。據該行觀察，翠亨的市場活躍度一直在與日俱增。

但他亦指出，翠亨新區尚在初期發展的上升階段，其中市場價值體現在投資者追逐的住宅投資，大約8年間均價由5000元增至3萬元。

在中國城市經濟專家委員會副主任宋丁看來，深圳的确有購房需求外溢至中山，但總量仍不算多，一方面由于翠亨新區房價上漲較快，另一方面整體調控形勢下，購房需求出現收縮。

"深中通道還沒開通，房價也漲到一定範圍，使得購房熱情有所回落。"但宋丁表示，長遠來看，深中通道開通将對翠亨新區形成實質利好，這也是包括深業、萬科在内的開發商看好的原因。

布局中山

而對于萬科而言，借助與深業的合作，它再一次實現中山市場的布局。

觀點地産新媒體了解，過去三年萬科在中山先後投資過古鎮鎮、民衆鎮、翠亨新區等區域的項目。尤其是臨深的翠亨新區，2018年6月該公司以樓面價1.38萬元/平方米，競得翠亨首宗現房出售地塊，並創下中山單價的紀錄。

去年12月底，中山翠亨新區馬鞍島兩宗地塊集中競價，其中G28-2020-0130地塊被萬科以樓面價1.5萬元/平方米及配建人才房競得，對應總價14.56億元，溢價27.86%。該地塊同樣刷新中山樓面價紀錄。

與深圳寶安尖崗山地塊類似，萬科對高價地的開發以快周轉模式為主導，拿地後半個月即今年1月中旬，馬鞍島地塊便備案為"萬科海岸花園"，總投資21.4億元，並計劃年内入市。

需要指出的是，6月23日萬科聯合競得的馬鞍島綜合體地塊，其總價81.9億元已創下該公司2021年以來單項目最高紀錄。

據觀點地産新媒體不完全統計，萬科今年1-5月累計新增73個開發項目，全口徑拿地金額約888億元；總價較高的包括杭州運河新城02地塊（40.6億元）、無錫西漳8号項目（31.92億元）。

相比之下，萬科前五月在大灣區僅獲取6個開發項目，對應總價約130.8億元，權益對價96億元；其中東莞占3個，珠海占2個，中山1個。除此以外，萬科在廣深兩地首輪集中供地中並無收獲，一度被質疑拿地策略保守。

盡管拿地總價較高，但從成本考慮，馬鞍島綜合體地塊樓面價5272.6元/平方米，僅為萬科去年所獲同區"地王"的1/3左右。

這體現了綜合體項目的議價能力，代價則是承擔項目所要求的商業、辦公、酒店等配套産業的建設及運營任務，這部分耗費精力遠大于住宅部分。

從建設運營能力看，深業集團主要開發過深圳深業上城項目，後者集産業研發、公寓、酒店、商業于一體；萬科同樣有過綜合體打造經驗，其中商業地産主要通過印力集團發展，此外也打造過會展交易類項目諸如深圳萬科前海國際會議中心、上海國展萬科中心等。

李偉對觀點地産新媒體表示，萬科與深業聯合體能夠勝出，或是在建設運營方面提出了令人期待的方案，他們都擁有不同時代綜合性城市地産標的豐富經驗及國際資源。

他同時認為，項目作為新區發展的重要形象標杆及功能配套，可能主要面臨兩方面潛在挑戰，包括如何既合理超前又歷久彌新，以及怎樣引導市場和並入新區人口導入的開發節奏。

而被問及具體分工時，萬科南方區域相關人士僅表示，公司與深業将發揮各自業務優勢，做好項目綜合開發。