富力保利合作生變？廣州赤沙村招標不接受聯合體

觀點地産網 從科韻路轉入新滘路再走不遠，便能在一個兩車道的路口看到赤沙牌坊，這里便是赤沙村的正式入口。從這走進去不足50米，就能看到保利建好的舊改展廳。

房企們重視這個舊改項目。因為琶洲世界級創新特區、互聯網創新集聚區、粵港澳大灣區人工智能與數字經濟試驗區等定位，緊鄰于此的赤沙村無異于一塊“肥肉”，富力、萬科、越秀、保利都參與過争奪。

外界都以為去年6月由富力和保利組成聯合體成為舊改意向合作企業會是這條走過十余年漫漫舊改路的赤沙村最終定數，但3月5日廣州公共資源交易中心的一紙公告，讓交易又蒙上了新的迷霧。

公告顯示，赤沙村将公開選擇合作企業，将于競選及表決會議于2021年4月26日9時30分在廣州市海珠區赤沙村舉行。

除了村土地、人口、改造要求等相關條款，最令人詫異的一點是，招標書明确提出：項目不接受聯合體申請。

如此不免産生疑問，去年成為合作意向企業的富力+保利是有一方就此退出？抑或是兩家均出局，由新的第三方成為赤沙村的最終勝利者？

赤沙村舊改路途

赤沙村位于海珠東北部，處琶洲南區核心位置，與琶洲會展中心僅一江之隔。因為在頂着琶洲一繫列規劃的名頭，赤沙村對于合作企業要求極高，相當傲嬌。

按招標文件，赤沙村東至科韻路，南至新滘東路，西至華南快速路，北至黃埔涌。項目總用地面積有集體土地69.38萬平方米，将采取全面改造方式，合作改造模式，改造拟投資金額88.1億元。

正式上平台招商，亦意味着赤沙村舊改很快将畫上句号，甚至完成時間表都已在招商文件中明确：确保2023年12月31日前全部安置房開工建設，2025年12月31日前基本完成回遷安置房建設。

其中具體到完成詳細規劃修改方案審批、實施方案審批、補償安置方案表決並啟動《補償安置協議》簽約、首期安置地塊上房屋的《補償安置協議》簽約、全村改造範圍内房屋的簽約率達到50%以上、首期安置地塊上的房屋動遷交房......都具體明确了時間節點。

不過，回顧赤沙村的舊改歷程，卻是行過了十數年。

最早參與進來的是富力。2009年為籌備亞運會，廣州推出多條舊村改造，赤沙村就是其一。而就在亞運會前夕，富力與赤沙聯社簽訂《合作改造廣州市赤沙“城中村”項目意向書》，有效期為七年。

彼時的舊改，模式尚不清晰，赤沙村舊改方案亦因海珠生态城控規等問題遲遲未能獲批。

後來到2015年，《廣州市城市更新辦法》和配套文件出台，明确規定，項目實施方案批復前，村集體不得自行選取合作企業。因此，赤沙村舊改工作一度停滞。次年，富力與赤沙村的協議便到期，後者有權另擇合作方。

值得注意的是2018年，廣東省出台舊改新政，允許甚至鼓勵房企和舊村自行洽談，並省去“招拍挂”環節，轉而協議出讓舊村改造地塊。同時，赤沙村亦完成舊改意願表決。

關鍵點在于，政策相當于開放了各房企涌進這場争奪的權限。嗅到危機的富力，在赤沙舊改選擇合作意向企業表決前，亮出了誠意，提高了補償標準。

但在2019年4月的表決中，富力仍舊未能通過從赤沙村意向合作企業表決，同意率僅43.52%。萬科、保利也正是在這個時間點插足進來。

不過，萬科由于不符合相關條件及要求，無緣赤沙舊改。另一個“插足者”保利，則在4月22日到25日，帶領約800名赤沙村村民參觀琶洲村，承諾以廣州舊改項目最高標準作安置補償。

雙方開始互相角力，包括不斷加碼給予村民的補償標準，如消息稱富力方将補償面積提高到按照現狀建基*4.5層面積補償，額外給予800元/平補貼；而保利則将額外補貼提升到1000元/平等等。

直至去年6月，赤沙村引入富力+保利聯合體企業表決，村股民全部同意通過，同意率100%。

所有人都以為關于赤沙村的争奪将塵埃落定，富力+保利的組合将笑到最後。但是赤沙村上平台招商的公告，卻又明确要求不接受聯合體，讓赤沙村舊改再次蒙上一層迷霧。

赢家猜想

值得注意的是，即便意向合作時是以聯合體入標，但在最後一步，上平台招商環節不接受聯合競買已經成為趨勢。

“意向合作企業的話，招標其實是可以和聯合體的，但是最後招商，原則上大部分都是不接受聯合體報名，都是以單一實施主體來執行。”世聯行廣州大區副總經理林家星在接受觀點地産新媒體采訪時表示。

林家星指出，現在很多招標，慢慢都會不接受聯合體。主要因為聯合體沒辦法明晰具體的操盤主體。

有市場人士指出，舊改招商雖然明确不允許聯合體報名，但是沒有說明不允許合資企業，所以並不能最終定論。

“合資是單一主體，同時一旦合資，是能夠明确合資公司的股權比例，會更加清晰的知道誰來操盤，股東結構，實施主體各方面都會明确一些。”針對合資公司入標，林家星如是稱。

事實上，招商文件明确不接受聯合競買，最終以合資公司成功奪標的案例並非沒有。同樣位于海珠區的石溪村就是其中一個案例。

在2020年末，廣州公共資源交易中心發布了石溪村更新改造項目公開選擇合作企業公告，項目實際改造範圍約為101.38萬平方米，改造投資總金額約為176.99億元，項目的改造方式為全面改造，改造模式為合作改造。

這是一個同樣明确了改造時間點，确保 2023年12月31日前安置房開工建設， 2025年12月31日前基本完成安置房建設的改造項目。同樣明确了申請企業不以聯合體和自然人形式報名。

該招商文件，亦明确要求合作企業注冊資本不低于5億元，總資産不低于300億元，淨地産不低于100億元。

還要求合作企業具備房地産開發企業一級資質以及房地産開發經驗，在公告發布之日（2020年11月3日）前5年房屋建築面積累計竣工驗收100萬平方米以上，且工程質量合格率達100%。

同時，申請企業還需具有廣州市範圍内舊村更新改造經驗；廣州市範圍内取得城市更新舊村改造單一項目，按計容建築面積計算不少于150萬平方米。

這是佳兆業集團和紅八方集團早期介入的項目，而招商文件内容，幾乎與此次赤沙村的招商文件無異，僅具體數據細節上的差異。在當時也引起市場對接盤方是誰的疑惑。

最終，在去年12月下旬，廣州海珠石溪城市更新項目以89.87%的同意率确定廣東佳紅房地産開發有限公司為舊改項目合作企業。而廣東佳紅房地産開發有限公司，正是由佳兆業和紅八方合資成立的公司。

以此來看，也許此次赤沙村的招標結果早已明确，只是在流程上，需要一個更明确的對象。