綠城管理潛入鵬城舊改三年 “代建第一股”的規模訴求

觀點地産網 作為全國樓市最為火熱的城市之一，深圳從來不乏房企的青睐，近期龍崗區一宗舊改地的更新意願公示，則令一個新面孔浮現而出。

根據2月底深圳龍崗區城市更新和土地整備局公示的信息，光雅園村片區城市更新單元進行意願公示，項目申報拟拆除範圍面積19.87萬平方米，将改造為居住及新型産業項目。

其中，上述項目申報主體為深圳市綠城正碩投資有限公司，工商信息顯示，該公司由綠城管理旗下綠城建設管理集團有限公司（綠城建設管理）參股公司所控股。

綠城管理集團在2015年9月才挂牌成立，作為綠城以代建模式開啟輕資産運營的重要平台，一度被外界認為利潤貢獻将超過房地産。此後該公司高層對外發聲時，也曾陸續提過對布局廣州、深圳等華南城市的看法。

實際上，綠城管理在華南市場的布局卻是從珠海開始，直到2018年才實質性介入深圳龍崗光雅園村項目的主體公司。但綠城在深圳的業務仍舊處于較前期階段，市場觀察人士指，綠城在計劃立項階段的項目大概僅此一個。

另有聲音指，綠城管理在深圳還有一些非公開項目，均處于未公布狀态。這一說法亦得到當事方的證實，據綠城管理CEO李軍對觀點地産新媒體透露，公司目前在深圳、廣州、珠海等城市均有舊改項目的前期介入。

試水華南舊改市場也是“優化區域布局”戰略導向的體現，綠城管理曾表示要強化京津冀、長三角、珠三角的戰略布局。這背後或許也是發展目標的倒逼，該公司上市後預期三年内復合增長率達到20%，最有效配置資源成為企業的必經之路。

鵬城插旗

近期獲得更新意願公示的光雅園村片區城市更新單元，位于深圳龍崗區坂田街道雅園路與細虎路交匯處西北側，申報拟拆除範圍面積19.87萬平方米，項目用地規劃功能為二類居住、四類居住、普通工業用地、體育用地、綠地和道路用地。

此次項目進行拆除重建主要是為了盡快改善居住環境，實現産業轉型升級完善周邊教育配套，改造方向将是居住及新型産業用地。

根據企查查顯示，光雅園村舊改的申報主體深圳市綠城正碩投資有限公司，最早成立于2016年7月15日，由深圳市匯德創富投資管理有限公司100%持股；成立後半年内，深圳鵬澤萬鴻投資有限公司、深濱房地産開發(深圳)有限公司相繼入股，並分别持股30%、33%。

至2018年5月7日，綠城正碩股權再次發生變更，由綠城華南（深圳）建設管理有限公司持股51%，至此綠城管理實質掌握控股權。

值得一提的是，觀點地産新媒體了解到，在綠城正碩完成股權變更前半個月即4月17日，深圳市光雅園股份合作公司（即村集體方）舉行股東代表大會，議題便包括審議與綠城正碩達成意向合作開發光雅園村舊改的問題。

最終經過決議，綠城正碩如願成為光雅園村舊改申報單位，負責申報城市更新制定計劃事宜。光雅園公司收取項目合作意向保證金3500萬元，其中綠城正碩于2016年8月已支付2000萬元，此後将支付剩余1500萬元。

一年後，綠城管理進行内部調整，将綠城正碩51%股權轉移至浙江綠城珅業房産建設管理有限公司名下。

到如今正式獲得公示，綠城管理在深圳市場已算是正式插上一面旗子，盡管按照舊改的流程，項目距離啟動仍需要相當一段時間。

合一城市更新集團董事總經理羅宇對觀點地産新媒體表示，進入到計劃立項階段的舊改，綠城管理目前主要是光雅園村項目。但在舊改這塊難啃骨頭面前，他認為，綠城管理有項目推動已屬于積極信号。

從已公布數據來看，作為新入局者，綠城在深圳距離發展壯大顯然還有很長的路要走。

據最新數據披露，深圳城市更新計劃立項土儲規模前50強房企中，前三名分别為華潤置地352.81公頃、佳兆業276.59公頃、卓越集團254.10公頃，剩余大多數屬于深圳本土房企，排在50位的陽光華藝地産也有25.44公頃。

不過，在公開數據以外，市場人士向觀點地産新媒體透露，綠城管理還布局有一些項目，主要通過與本地企業合作獲得，目前尚未公布。

綠城管理CEO李軍對此也回應，公司目前在深圳、廣州、珠海等城市均有舊改項目的前期介入。他同時表示，舊改項目具有不确定性及前期時間偏長等特點，所以公司在項目進入實質性開發之前不會公告。

珠三角潛行

“綠城代建”這一輕資産發展的模式，早在宋衛平時期便已基本成型。2010年9月綠城組建以政府、商業、資本代建為核心的專業房産開發管理公司，並号稱繫國内首家。

觀點地産新媒體獲得的一份2012年綠城房産建設管理有限公司（綠城建設）關于集團化管控與職能配置文件顯示，當時該公司計劃逐漸構建和完善“公司本部—區域/城市公司—項目公司”三級架構，並形成了由3家區域公司與10家城市公司構成二級管理組織。

整合後的3家區域公司分别為北方公司、東方公司、西南公司，10家城市公司則包括新疆、濟南、青島、甯波、嘉興、溫州、金華、紹興公司及杭州東部、杭州西部公司，基本表現為集中發展三四線城市，並鮮有涵蓋華南區域。

綠城對于華南的布局或許要直到2013年9月，珠海控股宣布與綠城訂立發展及管理協議，據此綠城建設通過代建模式發展“九洲綠城·翠湖香山”項目。這也被外界視作綠城進軍珠三角的標志性事件。

2015年，中交入股綠城，並确立“綠城服務、綠城房産、綠城代建”三大業務並舉的戰略；同年，綠城管理挂牌成立。此後一個明顯的變化是，2016年起綠城中國開始進入佛山市場，對外宣告正式進軍華南，並抛出在華南三年銷售額200億的目標。

與此相呼應，時任綠城管理總經理的李軍，接受觀點地産新媒體訪問時，也開始對比綠城代建項目在廣州、深圳的溢價水平。

實際上，全國17萬個老舊小區集中分布于北上廣深及西安等二線城市，其中三舊改造牽涉不少保障房改造需求，而綠城管理是全國最大的代建保障房公司，廣深是繞不開的區域。

至2017年，綠城管理還開展了華南專場招聘會，當時該公司披露，在華南地區已有項目近十個。此後綠城管理與包括深業置投等公司在内簽署戰略合作，希冀借助深業集團等的力量快速拓展市場規模。

去年9月，海南華地置業宣布與綠城管理達成項目合作，至此綠城管理在華南區域3個省直管項目增加至13個，包括12個商業代建、1個政府代建，總用地面積939萬平方米，總建築面積1219萬平方米。

這也是綠城管理挂牌後啟動全國化布局所取得的成果之一，該公司此後的城市策略也随之調整為重點以核心城市群的一二線城市為中心。但對于華南尤其是珠三角的項目分布，綠城管理則仍鮮有披露。

李軍對觀點地産新媒體回應，公司看好大灣區的發展，會按當地的政策及規則積極參與城市更新和舊改。綠城管理在年報中也指出，公司已主動強化京津冀、長三角、珠三角的戰略布局，加大相應三家區域公司的資源投入。

談及舊改參與方式，李軍表示，公司主要為合作夥伴提供前期咨詢及未來的代建服務，並強調是輕資産開發模式。

輕資産模式也是綠城管理的護城河，綠城管理曾表示不會以主體身份介入項目，即便作為股東也屬于虛拟持股，最終會轉化為代建費收入。另一個原因則是輕重資産的估值差異，持股意味着屬于投資性公司範疇，資本市場會給出地産股的低估值，而輕資産能令估值達到30倍之多。

這樣的戰略定位也意味着，綠城管理在諸如深圳光雅園村舊改等項目的大股東身份，或許只是階段性的現象。

在去年8月中期業績會上，綠城管理預計未來三年公司的復合增長率能夠做到20%以上，為此需要通過不斷擴大代建的在管面積和管理半徑，珠三角市場便是它努力的方向之一。

依靠持續拓展，去年綠城管理新拓代建項目的合約總建築面積約1869萬平方米，同比增約16.8%；至年底代建項目的管理合約總建築面積達7610萬平方米，同比增約12.7%。