首兩月銷售291億 新城控股定增再延期與A+H資本倒騰術

觀點地産網 謀者善斷，審視今朝，慮在百年。疫情之後的2021年，善謀者應已開始布局。

3月5日，新城控股發布2月業績，累計合同銷售金額約290.92億元，比上年同期增長73.97%，累計銷售面積約319.37萬平方米，比上年同期增長114%。

事實上，去年由于受到新冠疫情和售樓處關停等影響，大部分房企前兩月業績大跌，今年首兩月錄得同比增長是普遍現象。

對比2019年的情況，新城控股今年首兩月銷售額和銷售面積增幅分别為23%及46%，保持增長節奏。

新城仍然在努力修復“失地”，就在8天前（2月26日），港股上市平台新城發展預告2020年實現正面盈利，歸母淨利潤增長至少25%。受此利好消息，新城控股當日股價升至53.28元/股，新城發展漲至9.86港元/股，均創新高。

截至3月5日收盤，新城發展報9.28港元/股，跌幅0.64%，新城控股則連續兩個交易日錄得4%跌幅，最新股價報47元/股，下跌4.1%。

資本市場對新城的信心似乎仍然充足，2021年初至今，新城控股和新城發展股價總體呈上升态勢，累計漲幅分别為34.94%及43.88%。

比起股價表現和賣樓情況，更讓人關注的是，新城控股3月5日還發布了另外三則關于延遲定增融資、借款和減資的公告。

無疑，三則公告均與資金有關。

定增再延期

這已經是新城控股第五次延遲定增方案有效期，距離董事會及股東大會審議通過定增議案也走過了五年時間。

當2020年多次被投資者追問定增方案進展時，新城控股董秘用“官方口吻”回復稱，公司非公開發行股票事項已經公司董事會及股東大會審議通過，待相關後續工作齊備後，将提交中國證監會審核。

當日公告中，新城控股表示，鑒于定增事項已獲得發行審核委員會審核通過，待獲得中國證監會核準後股票發行工作仍需繼續實施。公司為保持定增方案的延續性和有效性，決定再度延遲定增方案有效期至2022年3月25日到期。

房企在A股IPO和定增融資的閘門依然處于關閉狀态，加之“三道紅線”和房貸收緊等政策，如今對于開發商資金的監管更加嚴格。即便是延期一年，新城控股順利推進定增的概率，依然不大。

對比5年前定增方案公布時，新城控股如今股價早已翻了好幾倍，是上市以來的股價高峰。

追溯過往，新城控股曾于2016年3月8日披露定增方案，随後于該年5月14日進行調整，股價由不低于12.28元/股調整為不低于9.37元/股，總計發行數量由不超過4.07億股變為4.06億股，募資總額由不超過50億元改為38億元。

扣除發行費用後募資淨額拟用于濟南香溢紫郡項目、嵊州吾悅廣場項目、衢州吾悅廣場項目、海口吾悅廣場項目及甯波吾悅廣場項目，拟分别投入募資額為8億、8億、8億、9億及5億。

定增遲遲未落地，但上述提及的5個項目早已開業或開盤銷售。其中，海口吾悅廣場于2016年10月底就已經開業，嵊州、衢州及甯波吾悅廣場則在2017年開業，濟南香溢紫郡項目也已經賣出部分房源。

除了延遲定增計劃有效期外，另外兩則公告還牽扯出新城控股與新城發展的關聯交易，即新城控股從與新城發展共同投資的15個地産項目公司進行同比例減資，並且新城發展向新城控股提供100億的借款額度。

A+H資本天平

過去，新城有“小萬達”的稱号，專注住宅+商業地産發展，也需要熟練的資本運作能力。

當日公告顯示，新城控股下屬子公司按照81%的股權以現金方式對15個項目公司減少注冊資本31.66億元，新城發展間接控股公司的全資子公司上海萬聖則按照19%股權以現金方式減資7.45億元，合計減資額為39.11億元。

這15個項目公司均為2018年至2019年4月這段時間内注冊成立的公司，項目分布在嘉興、常州、肇慶、合肥、平湖、南甯、襄陽、江門、成都、宿遷、聊城、唐山、南京、泰安、鹽城。

截至2020年末，除了嘉興、鹽城和泰安項目淨利潤為正外，其余12個地産項目淨利潤均為負數。2020年，新城控股和新城發展共同投資的這15個項目公司累計營收為37.1億元，累計淨利潤為8937萬元。

新城控股與新城發展的項目合作，表現上看是新城繫兩家上市公司通過同股同權來分享項目開發收益，但上述一些注冊時長接近3年的項目公司，至今仍未實現營收，賬面仍錄得虧損。

對于減資行為，新城控股稱，15個項目已售部分銷售面積達到總可售面積的90%（含90%，不包括車庫面積及自持物業面積），項目公司資金需求逐步下降，為優化資源配置及提高資金使用效率而進行同比例減資，股權結構不發生變化。

減資公告以前，新城控股與新城發展在2015-2019年間曾多次發布增資公告，類似的資本運作遠不止上述這15家項目公司。

早在2015年，為了提高資金使用效率和規模進階，新城控股便善于使用這一方法來擴大合作比例，降低股權、減少出資占比，以此引入關聯方進行項目的合作和開發。

值得注意的是，新城控股稱，合作開發項目均由新城控股方負責運營，同時股權比例不低于51%（之後這一比例提升至81%），且關聯方（新城發展）持股比例要低于20%（不含），這意味着項目由新城控股並表，持有絕對的股權比例也保證了新城控股的獨立性。

如此來看，在項目合作層面，作為港股上市平台的新城發展更像是财務投資人的角色。但更為直接的是，新城控股還向新城發展申請借款額度，以此達到“輸血”目的。

新城控股在股東大會審議通過借款事項之日起18個月内，可向新城發展申請總額不超過等額人民币100億元（含截至目前已使用未到期借款余額等額人民币66.69億元）的借款額度，借款年利率為不超過8%。

一方面，此次披露的借款年利率，超過新城控股2020上半年融資成本6.85%，新城發展可獲取不少利息收益；另一方面，單筆借款期限最長不超過5年，對增強資金流動性亦有好處。

新城控股解釋道，上述借款将用于公司及公司子公司項目建設及補充流動資金等。上述借款行為繫鑒于房地産開發行業屬于資金密集型行業，充足的資金有利于保障公司長期經營戰略的實現。

值得一提的是，新城控股賬面資金較為充裕，是為數不多的“綠線房企”之一，2020年三季度末在手現金555.3億元，現金短債比為2.08。

即便如此，新城在A股和H股之間的借款操作並不陌生。2016年及2017年，新城控股均與新城發展簽訂每年不超過50億元總額的借款協議，2019年新城控股向新城發展申請的借款額度提高至100億元，年利息均為8%。

通過相似邏輯的資本運作，新城熟練地在H股和A股之間提升資金使用效率。

盡管王氏家族在2017年因不滿意港股估值，曾有過私有化港股上市平台的念頭，但如今來看，H股平台的存在，依然為新城提供了很好的助燃劑。