觀點直擊 | 新世界鄭志剛:出售資産收回128億 有足夠的子彈做收購(實錄)

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2021-02-26 21:35

  • 我們現在有足夠的“彈藥”,我們會趁低吸納,做更有價值的投資。

    觀點地産網 “最壞的時候已經過去了。”鄭志剛如此總結集團過去半年的經營情況。今天(2月26日),鄭志剛與公司副首席财務總監劉富強搭檔,召開新世界發展2020/21财年中期業績發布會。

    期内該公司的業績表現确實不俗,物業發展端和租務端都在發力。

    尤其2020年較低迷的樓市,反而迫使開發商們以較親民的價格将樓盤推售,再加上持續的低息環境,香港市民“上車”的熱情並未熄滅。“疫情對樓市影響會是短暫的,因為現在的剛性需求非常強勁,用家依然會選擇買樓置業。”鄭志剛就預期2021年香港中小型住宅會有5%的升幅。

    以新世界大圍站上蓋項目柏傲莊為例,其于2020年10月連推兩期共2364個單位,開價均相當克制,用行話說即“以貼市價應市”。因此項目一經入市,便獲得一大批剛需用戶的青睐,成為去年全港票王。

    而截至12月末,柏傲莊I 及II兩期已經賣出超過2100個單位,套現約238億港元,憑單一項目就超過新世界财年初定下的200億港元銷售目標。同時,由于另外幾個項目的貢獻,清水灣傲瀧、北角柏蔚山等項目的貢獻,新世界半年度内合約銷售金額達到263億港元。

    據了解,柏傲莊第三期合共890多個單位,已于2月1日提交預售許可申請,預計在不久後第二季度就能夠推出市場。

    去年中期,新世界發展敲定了未來三年(2021、2022、2023财年)的銷售目標,為每年平均200億港元。如今看來,似乎多少有點保守。

    畢竟目前新世界在香港擁有應占樓面面積935萬平方呎的土地儲備,其中用作物業發展的占約 446 萬平方呎。而且還未包括該公司擁有的未轉換土地用途的農地,這部分有1646萬平方呎。

    按照鄭志剛強調的“貨如輪轉”之準則,新世界發展未來的項目開發強度並不會減弱。

    而在内地,新世界發展過去重倉粵港澳大灣區的戰略,亦逐漸體現出成果。資料顯示,在剛剛過去的半個财年,新世界在内地實現112億元合約銷售額,完成了年度目標的56%,其中大灣區的貢獻占到76%。

    而新世界在内地擁有的大概560萬平方米土地儲備中,大灣區部分也占比超過半數,達到約300萬平方米。今年1月,新世界發展在内地的經營實體新世界中國,更選擇将其總部落地大灣區核心城市廣州,這将為該公司在當地的項目獲取提供方便,特别是城市更新方面。

    過去幾年新世界在大灣區内陸續拿下了6個村的舊改項目,土地面積合共180萬平方米。包括深圳羅湖區文錦渡口岸經濟帶改造項目、深圳南山區西麗項目、廣州荔灣區山村項目、廣州海珠區南箕村項目及廣州增城區塔崗村項目和廣州增城區荔城街夏街村項目。

    鄭志剛介紹,這批高毛利的舊改項目預計會在2022年-2023年陸續加入新世界的土地儲備。而舊村之外,新世界亦正着力推進其他城市更新項目的開發進度。包括備受關注的廣州荔灣嶺南花卉市場舊改項目,在去年12月9日宣布正式動工。

    殷實的銷售增強了新世界發展未來營業收入的透明度。而幫助該公司營收在中期取得9.6%增長的,則還有賴于攀升的租務收入。受惠于2020年下半年的經濟復蘇,新世界在香港和内地的總租金分别上升了7.1%及3.6%。

    其中坐落于尖沙咀海傍的標杆項目K11 MUSEA,在2019年第三季度開業後,2020年運營愈加成熟。報告期内,該項目金卡會員人數增加了358%,會員銷售額同比提升156%。

    于是,新世界在香港的兩座K11(連同K11 Art Mall)期内銷售額增長達到56%。2021年1-2月,這個數據就錄得54%左右,同時中國内地K11項目的銷售額增長更超過1.5倍。

    因此,鄭志剛去年年中制定了宏大的投資性物業增長計劃:未來5年内,新世界在香港和中國内地的核心投資物業旗艦面積将大幅增長80萬平方米及146萬平方米。全國K11購物中心的總數将達到36間,意味着新世界要在未來幾年内集中開業24個項目。

    借此,鄭志剛希望在未來5年内,香港K11租金收入的復合增長率平均每年能提升15-20%,在中國内地則每年平均升25-30%。

    K11是鄭志剛創造的一個商業品牌,是其前衛的藝術和生活理念的體現。在鄭志剛2015年成為集團執行副主席掌權後,K11從一個創業項目,變身成為鄭志剛新世界“商業生态圈”的重要一環。而在目前低迷的經濟環境下,逆市增長的K11最現實的作用,是幫助新世界發展增加經常性收入,構築财務防洪堤。

    新世界發展在過去半年依然執行嚴格的财務控制工作,包括将經常性行政及其他營運費用同比壓縮了約12%,将淨負債比率從2020年6月底的41.6%降至最新40.4%,通過發行創新型的綠色債券,新世界還将期内整體融資成本從上一财政年度中期的4.31%下降至 2.93% 。

    另一方面,通過出售一繫列非核心資産,新世界還在7個月内回籠了128億港元的資金。這令該公司最新可動用資金達到約1020億港元,包括現金及銀行結余約550億港元及可動用的銀行貸款約470億港元。

    這筆資金要如何使用?“新世界一項策略是在合适的時間出售非核心業務,一方面是優化組合,也是将一些低投資回報的産業賣掉。”鄭志剛解釋,“我們再将這些錢投資在比較高回報的資産上。”

    據了解,鄭志剛目前看中的領域就包括大健康、新經濟等方向。最主要新世界的投資,“是不會脫離或離開我們的核心業務太遠。”其稱,布局方面投資的重點依然是以粵港澳大灣區為主。

    以下為新世界發展有限公司2020/21财年中期業績會問答實錄:

    現場提問:柏傲莊三期預計在什麼時候開售?賣樓步伐如何?銷情預計又如何?

    鄭志剛:我們的一、二期大家可以見到是超乎理想,打破香港23年來新盤的入票紀錄,成為九七年至今的票王。預計我們會在今年上半年,在未來的幾個月内希望會推出柏傲莊的三期,合共890多夥。

    現在市面上,上車和換樓的需求都很好,再加上現在的低息環境,所以我們預計現在樓市的剛性需求是非常之強勁的。截止目前,柏傲莊前兩期已銷售了超過2100夥,套現了238億港元,反映了樓市有剛性需求的支持。

    現場提問:如何看待來年樓市的前景,香港經濟下滑又加上失業嚴重,這會不會令到樓價下跌?

    鄭志剛:疫情對樓市影響我覺得可能會是短暫的,因為用家依然會選擇買樓去置業,而且現在的剛性需求也是非常之強勁,預計中小型的住宅樓價、中高端的樓價,中小型住宅的房會升5%。你也可以看到,從上年來看真的是升了,有非常好的升幅,柏傲莊也做得非常之好,在今年也是繼續有差不多5%的升幅。

    我們覺得最差的時間已經過去了,大家可以見到,我們的收入上升了大概10%,未來我認為這個動力是會繼續的,我覺得集團的反應及反彈力是很高、很快的。也代表我們在逆境里,我們在周期性里,是比其他公司先走一步的。

    預計香港整體經濟,我想下半年可能會慢慢地會有更好的復蘇迹象,我個人是比較樂觀的,我相信在下半年的零售市道會有雙位數字的反彈,再加上政府剛剛宣布每一個香港居民派發五千元的電子消費券來刺激市民的消費,我覺得零售市道在下半年一定會是好轉的。

    現場提問:新世界之前連番賣産,現金流那麼多,未來還會有什麼非核心資産出售,會不會有新投資呢?

    鄭志剛:新世界一項策略是在合适的時間出售一些非核心業務,一方面是優化組合,也是将一些低投資回報的産業賣掉後,我們再将這些錢投資在比較高回報的資産上。

    2021年财年至今,我們非核心資産出售達到128億,相信我們會超額完成。我們現在有足夠的“彈藥”,我們會趁低吸納,做更有價值的投資。未來可能在健康方面,我們覺得會有更大的需求,希望這也是跟我們的生态圈能息息相關,所以投資在醫養的輕資産業務等等。新經濟方面我們都是有興趣的,在适當的時候是會公布的。

    但我想說的是,我們是不會脫離或離開核心業務太遠,我們是會聚焦在核心業務方面,從而幫到我們生态圈,從而令到我們客戶的價值可以增加,令到客戶體驗可以更加好。而不是亂将錢撒在無關痛癢,或者同我們核心業務沒有任何協同效應的資産業務上。

    另外在布局方面,我們一定是在大灣區里面的,我們有廣州、深圳,包括深圳太子灣和前海項目等等,我們的舊城改造等等都是在大灣區有一個很長遠的發展。

    現場提問:預期K11零售額同香港整體的零售表現會否向好?但會否擔心市道反彈只是昙花一現?

    鄭志剛:剛剛也講到了,在逆市的時候我們有增長的K11,也拿到了很多的市場份額。香港K11項目在今年1、2月份的時候同比是升了差不多54%左右。在内地的1、2月份也是升了大概152%左右,未來這個動力依然是很強勁的。

    我們K11未來五年的經常性收入,在香港來講,復合增長率希望在15-20%,内地是希望升25-30%左右。

    現場提問:集團在大灣區銷售和發展布局很好,未來會不會吸納新土地?

    鄭志剛:新地塊我們一直都有在吸納的,在舊城改造方面,在2022年、2023年在這段時間我們都會有很多新的地皮入的,那大概現在舊城改造那幾條村,會提供180萬平方米的土地儲備,2022、2023年以後陸陸續續會入到我們土地儲備里的。

    現在内地來講,做到112億人民币的銷售額,在大灣區里面這已占了76%,這個占比是非常之大的。所以在内地方面,我們會在大灣區、上海等等一線的城市,繼續去擴充我們的地皮。在大灣區方面,我們有大概300萬平方米的土地儲備,而我們中國内地的土地儲備大概有560萬平方米。

    撰文:劉子棟 馮慧欣    

    審校:劉滿桃



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