解局 | 合景悠活13億收購雪松智聯落地背後的規模進階曲

觀點地産網 1月18日早間，合景悠活以一紙公告宣布收購雪松智聯科技集團80%股權，證實了此前“接手雪松控股物業盤”的傳聞。

本次交割後，雪松智聯将成為合景悠活的間接非全資附屬公司，其資産、負債及财務業績也将並入綜合财務報表。

收購事項在半年前便有風聲，當時内幕消息指，雪松物業闆塊出售事宜已經落地，但買方遲遲沒有浮出水面；直到11月中爆出将由合景悠活接盤，只是無法确認是否會悉數接手雪松物業全部資産。

注重規模效應的物管行業，引起市場關注的重點自然是其中涉及的管理面積。按照此前雪松智聯官微介紹，其全國範圍内服務面積近9億平方米，相比之下合景悠活在管面積僅2210萬平方米，于是外界認為這是一場“蛇吞象”的收購。

事實上，因未在物管上市企業之列，雪松智聯物管規模一直成謎。但根據今日發布的公告披露，雪松智聯為全國領先的“智慧城市”服務運營商，截至2020年12月31日止，雪松智聯在管面積合計超過8600萬平方米，在管項目合計超過1000個。

公告披露雪松智聯旗下多家附屬公司，但除去陳列所述的之外，還擁有11間其他全資附屬公司及8間其他非全資附屬公司，“相較目標集團的規模，該等公司屬不重大”。

交割後，預計合景悠活整體在管面積将突破1.2億平方米，在物管行業規模排名上有所躍升，不過相比市場預期的“9億平米”規模縮水不少。

據最新的數據顯示，上市物企在管面積在3.5億平方米以上的包括雅生活、碧桂園服務、彩生活、恒大物業、保利物業等，而龍湖智慧服務、綠城服務、招商積余等在管面積在1.8億平方米左右。

伴随着物管企業上市熱潮，行業内“跑馬圈地”式擴張異常激烈，數據統計2020年内有效並購案例已超70宗。收並購成為擴規模的最直接、高效的手段，而近億平米的收購規模已是較大宗的交易。

探究本次交易具體，公告披露相關的收購協議于1月17日訂立，合景悠活間接全資附屬公司以現金代價13.16億元收購雪松智聯80%股權，雪松集團作為擔保人。

賣方則為廣州市祥泰商務管理有限公司，主要從事提供谘詢服務業務，于公告日期分别由陳怡及葉淑君最終及實益擁有60%及40%權益。

事實上根據股權穿透可以發現此前雪松物業盤便隐現合景身影，而上述兩個人物成為關鍵鑰匙。

2020年6月，雪松智聯便将80%股權轉讓予廣州市祥泰，後者有兩位自然人股東即為陳怡和葉淑君，兩人分别持股60%和40%。廣州祥泰成立于2018年7月，最初由陳怡和張文莉持股，2019年開始曾有一繫列股權變更。

巧合的是，葉淑君曾出現在合景泰富的總裁辦任職名單上，陳怡亦曾為集團運營管理部雇員。

分拆物業上市意欲規模擴張的意圖也較為明顯。2020年10月30日，合景悠活成功上市募資30億港元。招股書數據顯示，截至2020年4月30日，其分别在中國38個城市以及自治縣管理109個住宅物業，以及在9個城市跟自治縣管理30個商業物業，總在管建築面積為2210萬平方米。

2020年10月合景悠活召開IPO新聞發布會時，管理層稱目前的重點放在提升發展速度上，拟通過收並購合作等增大市占率；後續更表示其目標是要“晉升或者靠近第一梯隊龐大的商業運營團隊里面去”。

為實現規模擴張，合景悠活也做足了前期準備，自2019年開始便加大對第三方項目的擴張力度，並且建立完善的項目篩選，對收並購標的提出包括盈利水平、管理團隊、區域覆蓋、業态互補、文化認同五個方面要求。

2020年12月，合景悠活便以2.144億收購廣州潤通物管80%股權，進一步拓展至公共服務領域，並拟完善其服務技術繫統。

而從本次交易標的看，雪松控股的物業盤質素十分契合合景悠活的收購意向。

除整體在管面積可實現跨越式增長以外，雪松智聯在華東、華南、中西部的廣泛布局可使合景悠活快速提升在粵港澳大灣區、長三角等區域的市場份額，並拓展區域版圖至環渤海、中西部地區等，完成全國化布局，其中在中西部地區将擁有在管面積超5000萬平。

業态方面，雪松智聯在早前持續幾年的收並購整合後，目前旗下擁有逾10家一級知名物業企業和中國最大規模物業聯盟銀鑰匙聯盟，在管項目覆蓋住宅、公共建築、商業辦公等多種業态，在産業園區、學校、醫院等細分領域擁有領先的市占率，這意味着合景悠活可借此快速涉入城市服務領域。

此外，2018年底雪松智聯戰略轉型為智慧城市運營商，2019年6月其主營項目類别由“居民服務業”變為“軟件和信息技術服務業”。合景悠活亦看中其科技賦能對資源整合的作用，這有望使其各項物管經營服務收入實現快速增長。

對于本次交易，業内人士分析指出，2016年也雪松也曾将物業上市納入重點計劃，只是上市遲遲未有坐實，直到2020年年中傳出出售事宜。本次雪松和和合景的合作算是雙赢，雪松物業可利用合景上市平台的資本優勢，同時合景悠活也可快速實現規模的躍升，而存量物業的整合講究規模經濟效應，這将利于進一步提升盈利性。

據了解，本次交易完成後，雪松智聯剩余17%權益由雪松集團擁有，3%權益由齊興合夥擁有。根據收購協議，合景悠活須予以擔保雪松智聯各個有關期間的經審核淨利潤與緊接各有關期間前财政年度者相比增幅不會低于5%。數據披露，于2020年1 1月3 0日，雪松智聯未經審核資産總值及資産淨值分别為約15.88億元及9.49億元。

行業擴規模方式各有手段，規模和盈利性成為了目前物管企業的主要競争點。不過值得注意的是，收並購雖然擁有快速擴大規模和豐富管理業态等優勢，但需耗用大量資金，此外也容易産生因整合不當導致管理問題等。

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