物業闆塊萬億市值序章下的資本對壘

離2014年第一家物業服務企業上市，物業服務企業開啟獨立資本化路途已有6年之久，回首2020，物業服務行業可謂春風得意。年初疫情在全球蔓延，盡管多方因素導致資本市場劇烈動蕩，但物業上市潮並未減退，資本價值得以再度挖掘，行業迎來了新的發展節點。

行業的熱度促使了房企更強烈的分拆意願，據觀點指數統計，目前進入資本市場的内地物業服務企業達到42家，其中38家港股、4家A股。2020年共計18家物業服務企業通過介紹或整體上市模式登陸資本市場，其中H股17家，A股1家。遠超2019年的11家，創下了行業上市以來最高峰。

數據來源：Wind、觀點指數整理

聚焦在港股市場上，2020年港交所共計上市企業146家，其中物業服務企業占比12.33%，這一數據在2019、2018年分别為4.92%、2.29%。占比逐年拉高，可見在今年整體行情淡薄的情況下，穩定現金流與增長預期的物業服務深受市場所青睐，物業服務闆塊逐漸在資本市場占據重要地位。

市值表現方面，目前38家港股物業服務企業市值為7301.1億元，而2019年，港股市場上物業闆塊的總市值僅2062.86億元，闆塊市值較上年增加253.9%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

而随着物業闆塊選手的增多，市場稀缺性逐漸減少，企業間市值分化程度逐步加劇。截至2020年12月31日，碧桂園服務以1538億元的市值傲視群雄，其次是恒大物業、華潤萬象生活，而市值墊底的烨星集團市值僅4.13億。

市值差異化很大程度上源自于部分企業的營收效益表現所帶給資本市場的想象空間。據各家港股物業企業最新披露的截至2020年中期數據上看，38家上市的港股物企的平均營業收入增速為33.83%。年内市值提升較高的如永升生活服務、雅生活服務，其營收增幅達到90%、78.55%，遠超行業平均線。

數據來源：Wind、觀點指數整理

另一方面，企業的增值服務發展成效也是市場估值的考量之一。據觀點指數模型測算，預計2020年物業服務行業平均營收增幅将超45%。

可見，在競争日益增大的物業服務市場，若要獲得資本傾斜，業績增長仍是第一要素。總體而言，當前國内存量市場空間廣闊，物業管理行業的集中度仍相對較低，各細分業态、增值服務空間仍待挖掘。長遠來看，對物業服務行業持續看好的投資邏輯依舊不變，市場仍有巨大潛力空間。

另外，相關政策的利好與市場春風無疑為物業服務行業的火熱加一把勁。

2021年1月5日，住建部、發改委等十部委聯合發布《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》，提出加快發展物業服務業，推動物業服務向高品質和多樣化升級。概括來看，上述政策核心内容主要有兩點，其一是提高業主與物業服務企業交流程度，其次是鼓勵物業服務企業開展多樣增值服務兩方面。

政策的出台，既為規範行業健康發展，倒逼物業服務企業更注重在服務方面能力，而部分管理效益相對好的品牌物業也将受益。另外，政策的鼓勵與支持，将促進物管公司加快對增值服務的探索，進一步提升單位面積盈利能力。

2021年，市場角逐依然繼續並将越發激烈，各種資本故事也将陸續上演，哪家物企能在白熱化的競争中突圍而出，成為行業以及資本市場認可的標杆楷模？為此，觀點指數研究院通過長期對物業服務行業進行跟蹤研究與數據分析，綜合各項指標如營運指標、财務指標、管理指標、品牌指標、創新指標等，發布“2021物業卓越企業表現”，包含以下榜單：

2021物業卓越企業表現

2021物業服務企業卓越表現

2021物業企業年度服務表現

2021物業服務上市企業資本市場卓越表現

2021物業服務上市企業卓越财務表現

2021物業服務企業品牌價值表現

2021物業服務企業管理能力表現

2021物業服務企業創新能力表現

2021物業企業多業态運營服務表現

屆時，榜單将在3月舉行的2021觀點物業大會暨物業卓越企業表現發布儀式上獨家發布，表彰這一年里極具代表性、指標意義的企業、品牌和團隊。與此同時，《卓越指數· 2021年度物業企業表現報告》也将同步發布，為行業帶來極具深度與高度的分析。